La apuesta
Continuum Club & Residences es una torre de 36 pisos y 236 residencias en la calzada de North Bay Village, vendida a la mitad y con un préstamo de construcción de $261M cerrado, y la cifra que lo decide es $1.431 el pie: el dos dormitorios de la lista de brókers, frente a $1.040 para los condominios de 33141 que cierran entre $1,3M y $2M. Esa prima compra obra nueva financiada, frente al agua y con club privado, con entrega en 2028.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33141 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $900K – $1,3M | 46 | $1,065,000 | $644 |
| $1,3M – $2M | 33 | $1,525,000 | $983 |
| $2M – $4M | 33 | $2,625,000 | $1,062 |
La mitad del edificio ya está vendida
236 residencias frente a 112 cierres al año en las tres bandas son 2,1 años de oferta, y 3,7 años frente a los 63 que fueron condominios. El promotor declara un 50 por ciento prevendido, así que quedan unas 118: cerca de un año frente a todos los cierres, menos de dos frente a los condominios. La verdadera prueba es la competencia. Shoma Bay, Pagani y 72 Carlyle se venden en el mismo código postal, que acumula 13,3 meses de oferta, y la segunda fase añadirá unos 300 condominios más aquí, aún sin ventas abiertas. La reventa en la entrega se encuentra con todo eso, lo que favorece poseer las plantas más buscadas.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33141 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33141 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 11 | $1,845 |
| 2026 | 3 | omitido, 3 ventas |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Qué compra la prima
La lista de brókers va de $1.935 el pie en el dormitorio con estudio de 915 sf a $1.431 en el dos dormitorios de 1.275 sf, $1.620 en el de 1.600 sf con estudio y $1.416 en el tres dormitorios de 2.080 sf. Los condominios de 33141 cerraron a $1.040 entre $1,3M y $2M y a $1.311 entre $2M y $4M, así que el tres dormitorios está un 8 por ciento por encima de su banda y el dos dormitorios un 38 por ciento. La tabla de bandas marca menos, $983 y $1.062, porque cuenta también casas y townhouses. El piso de $938.000 implica $1.104 sobre 850 sf, pero no logramos asociarlo a una planta de esa lista: pregunte si sigue vigente. La tarjeta de obra nueva marca $1.845 porque 13 de sus 14 ventas son de 72 Park, unidades pequeñas del lado de Miami Beach: no es una comparación equivalente. Las superficies son cifras comerciales hasta que el Condado las registre.
Hoy en el MLS
Ni una sola ficha activa en 1755 79th St Causeway, North Bay Village FL 33141, extraído el 2026-11-06. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $938,000 al 4.5% simple, a 20 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| A la firma (estándar supuesto) | 10% | $93,800 | $93,800 | 20 mo | −$7,035 |
| Tramo de inicio de obra, ya vencido | 10% | $93,800 | $187,600 | 20 mo | −$7,035 |
| Al terminar la estructura | 10% | $93,800 | $281,400 | 10 mo | −$3,518 |
| Al cierre | 70% | $656,600 | $938,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $938,000 | −$17,588 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $17,588, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 850 sf.
| Gastos de comunidad a $0,85/sf/mes | −$8,670 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $938,000 | −$18,948 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$3,060 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$30,678 |
Qué asegurar antes de firmar
Tres puntos. Primero, la lista de precios vigente por unidad, porque el piso de $938.000 y el precio de lista de $1.771.000 no pueden describir ambos la entrada de hoy. Segundo, el calendario de depósitos: no hay ninguno publicado, así que la tabla usa el estándar supuesto 10/10/10/70, con el tramo de inicio de obra ya vencido, 20 por ciento a la firma, $187.600 sobre el precio de piso. Tercero, el texto de alquiler de la declaración registrada: la hoja de inventario dice solo renta anual, no hemos leído el documento, y un edificio sin ingreso de corta estancia tiene que funcionar solo con la reventa. El mantenimiento se comercializa en torno a $0,85 el pie al mes.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Préstamo de construcción de $261M de S3 Capital para esta torre, publicado en abril de 2026, dentro de $350M junto con el préstamo de predesarrollo de la segunda fase. Un préstamo previo de $25M llegó de Benmark Capital en 2025. |
| Prevendido | 50% en la última divulgación |
| Entrega | Julio de 2028, según el promotor en abril de 2026; las páginas de brókers dicen cuarto trimestre de 2028. La obra arrancó en 2025 y el contratista general es Kast Construction. |
| Promotor | Continuum Company, de la familia Eichner, con Aksoy Holdings. Arquitectura de Arquitectonica, interiores de Durukan Design. |
| Política de alquiler | Comercializado solo para renta anual (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
Recomendación
Compre la planta más grande, a precio negociado
Es una torre financiada: los $261M de S3 Capital están cerrados, la mitad del edificio está vendida y un promotor con experiencia frente al agua la construye con un contratista conocido. El riesgo de entrega es bajo para esta etapa, y eso merece pagar algo.
Quédese con el tres dormitorios a unos $1.416 el pie, un 8 por ciento sobre su banda, no con el dormitorio a $1.935. Obtenga por escrito la lista vigente, el calendario de depósitos y el texto de alquiler, y trátelo como una inversión de renta anual.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
El expediente completo de Continuum Club & Residences
Siga leyendo
- Pagani Residences, North Bay Village, Entrega 2028
- Shoma Bay, North Bay Village, Entrega a finales de 2027
- 72 Carlyle, North Beach, Entrega late 2028
- Todos los estudios de obra nueva
- Precio del promotor frente a reventa en seis edificios entregados
- Cuánto cuesta mantener un depósito de preconstrucción
- Cómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
Fuentes
- Cole Schotz, Continuum obtains $350 million in loans for waterfront condo projects (April 2026)
- The Real Deal, Eichners' Continuum, Turkish partner score $350M financing (April 2026)
- Florida YIMBY, Benmark Capital closes $25 million pre-development loan (May 2025)
- MILLION, Continuum Club & Residences price list (read 6 November 2026)
- MILLION, North Bay Village's new luxury blueprint (January 2026)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-06. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.