La apuesta
One Twenty Brickell es la fórmula de PMG en pleno Brickell: 266 residencias amuebladas, cada una vendida con una oficina escriturada que puede alquilarse por separado, financiadas con un préstamo de $413M de Ares y Monarch y vendidas en agosto de 2025. Al promotor no le queda nada. Quedan dos puertas: una cesión de un comprador original hoy, cerca de la lista de lanzamiento de 2024, o la ola de cierres de 2028.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33130, 33131 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $500.000 – $900.000 | 362 | $640,000 | $610 |
| $900.000 – $1,6M | 139 | $1,195,000 | $785 |
Absorción: la ola de cierres
En 33130 y 33131 cerraron 362 viviendas entre $500.000 y $900.000 y 139 entre $900.000 y $1,6M en los últimos doce meses. Las 266 unidades son unos seis meses de ese flujo, una carga ligera para un submercado tan profundo, y la absorción del promotor ya está hecha. Los dos códigos postales acumulan 17,8 meses de inventario, con precios pedidos de $707 el pie frente a $604 pagados, pero es producto antiguo. La competencia real en la entrega es el producto amueblado por noches: hoy 29 fichas en The Crosby y 24 en 501 First.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33130, 33131 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33130, 33131 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 1 | omitido, 1 venta |
| 2024 | 4 | omitido, 4 ventas |
| 2025 | 32 | $1,175 |
| 2026 | 23 | $1,274 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Base de lanzamiento frente al producto por noches ya entregado
La lista de 2024 iba de $600.000 sobre unos 450 sf, cerca de $1.333 el pie, a unos $1,5M sobre 1.400 sf, cerca de $1.071. El producto amueblado por noches ya entregado revende más bajo en las unidades pequeñas: las siete reventas MLS de Smart Brickell cerraron a una mediana de $923 el pie, las dos de The Crosby a $970 y $1.157, mientras las 28 fichas de E11EVEN piden entre $1.202 y $1.818. Las plantas grandes están en línea con ese mercado; los estudios llevan una prima. Valore una cesión planta por planta, y la oficina por separado.
Hoy en el MLS
Ni una sola ficha activa en 120 SW 8th St, Miami FL 33130, extraído el 2026-10-02. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $600,000 al 4.5% simple, a 18 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| Depósitos ya pagados por el comprador original (estándar supuesto), reembolsados en la cesión | 30% | $180,000 | $180,000 | 18 mo | −$12,150 |
| En el cierre (2028) | 70% | $420,000 | $600,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $600,000 | −$12,150 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $12,150, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 450 sf.
| Gastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $600,000 | −$12,120 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,620 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$13,740 |
Qué asegurar antes de firmar
Una cesión requiere el consentimiento escrito de PMG y casi siempre una comisión; consiga ambos, y el contrato original, porque usted reembolsa los depósitos ya pagados. El calendario no está publicado; suponemos un 30% pagado, unos $180.000 sobre un estudio de $600.000, inmovilizado dieciocho meses, con el saldo del 70% al cierre. Pida los dos presupuestos de comunidad, residencial y de oficinas, y el texto sobre renta de la declaración: la renta corta es una afirmación de la hoja del broker, no una declaración publicada del promotor.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Cerrado. Préstamo de construcción de $413M de Ares Real Estate y Monarch Alternative Capital, abril de 2025, estructurado por JLL, que cubre el condominio, la torre de alquiler de 537 unidades, el comercio y el aparcamiento; el condominio estaba prevendido al 91% al cierre. |
| Prevendido | 100% en la última divulgación |
| Entrega | 2028. La obra arrancó el 30 de abril de 2025; PMG anunció principios de 2028 en el lanzamiento y 2028 en el anuncio del préstamo, mientras la hoja del broker aún dice 2027. El modelo cuenta dieciocho meses. |
| Promotor | PMG (Property Markets Group), dirigido por Ryan Shear y Dan Kaplan, el promotor de E11EVEN Hotel & Residences y de 38 West Eleventh. Sieger Suarez Architects, ventas de PMG Residential. Una torre de alquiler de 41 plantas y 537 unidades comparte el solar. |
| Política de alquiler | Comercializado como apto para renta corta (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
Recomendación
Compre las plantas grandes, o espere la ola
Una torre de PMG financiada y vendida en pleno Brickell, amueblada, con una oficina escriturada en cada residencia. El riesgo de entrega es bajo; la pregunta abierta es a qué precio saldrán 266 propietarios al cierre en 2028.
Tome una cesión en las unidades de uno a tres dormitorios cerca de la lista de lanzamiento, en torno a $1.100 el pie. En un estudio, espere a 2028 y oferte hacia los $920 a $1.160 el pie a los que realmente cierran Smart Brickell y The Crosby.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Después de la entrega
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
El expediente completo de One Twenty Brickell
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Fuentes
- The Real Deal, PMG to launch sales of 34-story Brickell condo tower (Mar 2024, prices and sizes)
- The Real Deal, PMG lands $413M construction loan for Brickell towers (Apr 2025)
- Commercial Observer, PMG lands $413M to build condo and rental towers (Apr 2025)
- PROFILEmiami, PMG launches One Twenty Brickell Signature following sellout of first tower (Apr 2026)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-02. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.