La apuesta
Faena Residences es el lanzamiento de dos torres ya financiado sobre el río Miami, y su dormitorio de entrada pide $2.143 el pie frente a $1.009 de las viviendas que cierran entre $1,5M y $3M en los mismos códigos postales. Lo que cambió en octubre es el riesgo: $817M de Tyko Capital, el mayor préstamo de construcción de condominios en Florida, sobre más de $500M vendidos. Usted paga el nombre y el río, y el edificio ahora se construye.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33130, 33131 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $1,5M – $3M | 67 | $1,850,000 | $1,009 |
| $3M – $5M | 19 | $4,150,000 | $1,229 |
| $5M en adelante | 6 | $7,550,000 | $1,444 |
Los primeros compradores ya movieron la lista
La lista solo ha ido en una dirección: entrada de unos $1,3M en el lanzamiento de ventas de mayo de 2025 (fuentes de brokers), $1,4M en noviembre de 2025 (The Real Deal), $1,5M por un dormitorio de 700 sf en la nota posterior del Miami Herald. Ese es el argumento para entrar antes del próximo escalón. El contrapeso es la escala. 440 residencias frente a 92 cierres al año en la banda son 4,8 años de oferta, y por encima de $5M solo cerraron 6 viviendas en doce meses. La entrega en 2030 reparte eso en el tiempo, pero quien revenda con las llaves se encuentra con todos los demás propietarios haciendo lo mismo. Conviene poseer las plantas con más compradores, la banda de $1,5M a $3M, con 67 cierres.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33130, 33131 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33130, 33131 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 1 | omitido, 1 venta |
| 2024 | 4 | omitido, 4 ventas |
| 2025 | 32 | $1,175 |
| 2026 | 23 | $1,274 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
La prima es el producto, así que hay que medirla
A $2.143 el pie, la planta de entrada está un 68 por ciento por encima del producto nuevo revendido este año en estos códigos postales, $1.274 sobre 23 cierres, y a más del doble de los $1.009 a los que cierra su banda. El producto nuevo sube un 8,4 por ciento desde el año pasado, así que la brecha no se cierra sola a un ritmo que importe antes de 2030. El penthouse de $30M en la torre este, unos $3.700 el pie sobre área interior, muestra lo que la marca consigue en la cima. Dice poco de un dormitorio. No hay nada en el MLS en esta dirección, así que estos precios vienen de la prensa, no de un listado que se pueda contrastar.
Hoy en el MLS
Ni una sola ficha activa en 24 SW 4th St, Miami FL 33130, extraído el 2026-11-07. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $1,500,000 al 4.5% simple, a 39 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| Al contrato (estándar supuesto) | 10% | $150,000 | $150,000 | 39 mo | −$21,938 |
| Segundo pago (estándar supuesto) | 10% | $150,000 | $300,000 | 36 mo | −$20,250 |
| Al terminar la estructura (estándar supuesto) | 10% | $150,000 | $450,000 | 12 mo | −$6,750 |
| Al cierre | 70% | $1,050,000 | $1,500,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $1,500,000 | −$48,938 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $48,938, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 700 sf.
| Gastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,500,000 | −$30,300 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$2,520 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$32,820 |
Qué pedir por escrito antes de firmar
Tres cosas, todas peticiones normales. Primero el calendario de depósitos: Fortune no lo ha publicado, así que los $48.938 de arriba usan 10/10/10/70, y páginas de brokers describen hasta un 50 por ciento antes del cierre, sin confirmar, lo que subiría esa cifra. Después el texto sobre alquiler, porque ninguna fuente indica una política y la respuesta decide si esto rinde algo antes de vender. Después la fecha límite de entrega, ya que el objetivo de 2029 ya pasó a 2030. El presupuesto de la comunidad tampoco está publicado, así que el costo anual mostrado se queda corto.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | $817M cerrados en octubre de 2026 con Tyko Capital, gestionados por Walker & Dunlop. The Real Deal lo llama el mayor préstamo de construcción de condominios en Florida. Más de $500M en unidades vendidas a esa fecha. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | 2030: principios de 2030 según Bisnow, 2030 según Commercial Observer, ambos en octubre de 2026. El objetivo anterior de Fortune, 2029, es anterior al préstamo. The Real Deal escribió el 28 de octubre de 2026 que los promotores van a empezar a construir, así que los 39 meses son el modelo de esta página, no una fecha contractual. |
| Promotor | Fortune International Group (Edgardo Defortuna) y KAR Properties (Shahab Karmely). KAR tiene el terreno desde 2013 y lo lanzó como One River Point en 2015 sin llegar a construir. Fortune entró en 2022. |
| Política de alquiler | Política de alquiler no publicada; ninguna fuente del promotor ni de prensa la indica, pendiente de leer la declaración registrada |
Recomendación
Un trofeo financiado: compre las plantas de entrada y negocie el papel
Hoy es el lanzamiento mejor capitalizado del río. $817M para construir y más de $500M vendidos despejan la duda que pesaba sobre este terreno desde 2015, y los primeros compradores han visto subir la lista de $1,3M a $1,5M.
Cómprelo por la dirección y la marca, no por el diferencial: el precio está un 68 por ciento sobre el producto nuevo. Quédese en las plantas de $1,5M a $3M, donde cierran 67 viviendas al año, y obtenga por escrito depósitos, texto de alquiler y fecha límite.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de Faena Residences
Siga leyendo
- Domus Brickell Center, Brickell, Entrega a finales de 2027
- House of Wellness Brickell, Brickell, Entrega 2029
- Meliá Miami Brickell, Brickell, Entrega 2027
- Todos los estudios de obra nueva
- Precio del promotor frente a reventa en seis edificios entregados
- Cuánto cuesta mantener un depósito de preconstrucción
- Cómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
Fuentes
- The Real Deal alert, Faena Residences on the Miami River scores $817M construction loan (28 Oct 2026)
- Commercial Observer, Fortune lands record $817M from Tyko Capital (28 Oct 2026)
- Bisnow, Tyko Capital sets new record for Florida's largest construction loan (Oct 2026)
- The Real Deal, Faena on the Miami River sells $30M record penthouse (16 Jul 2026)
- The Real Deal, KAR, Fortune launch sales of Faena Residences (18 Nov 2025)
- Miami Herald via AOL, Faena is building condos along the Miami River
- Developer site, faenaresidencesmiami.com
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-07. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.