La apuesta
House of Wellness abre a unos $1.164 el pie en sus estudios de entrada. Los condominios entregados desde 2023 en los dos códigos postales de Brickell, 33130 y 33131, se revendieron este año a una mediana de $1.274. Quien compra en el lanzamiento paga cerca de un 9 por ciento menos de lo que ya cierra la obra nueva terminada, a dos cuadras del Metrorail, con la primera elección de 656 unidades.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33130, 33131 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $350.000 – $600.000 | 358 | $462,500 | $519 |
| $600.000 – $1M | 266 | $720,000 | $652 |
El momento del lanzamiento, y el tamaño de la entrega
Las ventas abrieron en febrero de 2026, así que este es el grupo de lanzamiento y la lista de precios solo puede subir desde aquí. El contrapeso es la escala: 656 unidades pequeñas llegan juntas a bandas que cerraron 624 viviendas al año entre 33130 y 33131, cerca de un año de oferta solo de este edificio. Eso favorece los estudios y unidades de un dormitorio de entrada comprados ahora y mantenidos hasta la entrega, y desaconseja las plantas más caras.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33130, 33131 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33130, 33131 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 1 | omitido, 1 venta |
| 2024 | 4 | omitido, 4 ventas |
| 2025 | 32 | $1,175 |
| 2026 | 23 | $1,274 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
La entrada por debajo de la obra nueva, las plantas altas por encima
Las nueve unidades en el MLS piden una mediana de $1.380 el pie, así que solo las plantas más bajas quedan por debajo de los $1.274 de la obra nueva revendida; los dos dormitorios de pisos altos a $930.900 piden unos $1.500. Las bandas de todas las edades cierran mucho más bajo, $519 el pie entre $350.000 y $600.000, pero es producto antiguo y no la competencia de este edificio. En preconstrucción la superficie del MLS suele ser la total con balcón, así que el precio real por pie interior es mayor.
Hoy en el MLS
9 fichas activas en este edificio ahora mismo, extraídas el 2026-10-05. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 815 | 0/1 | 371 sf | $419,900 | $1,132 | — | 58 |
| 1125 | 0/1 | 371 sf | $420,900 | $1,135 | — | 58 |
| 1619 | 0/1 | 335 sf | $499,900 | $1,492 | — | 79 |
| 2216 | 1/1 | 335 sf | $599,900 | $1,791 | — | 50 |
| 810 | 1/1 | 505 sf | $639,900 | $1,267 | — | 58 |
| 2005 | 1/1 | 430 sf | $645,900 | $1,502 | — | 56 |
| 913 | 2/2 | — | $820,900 | — | — | 56 |
| 1101 | 2/2 | 676 sf | $829,900 | $1,228 | — | 64 |
| 1120 | 2/2 | 620 sf | $930,900 | $1,501 | — | 43 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12050252 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $499,900 al 4.5% simple, a 36 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $49,990 | $49,990 | 36 mo | −$6,749 |
| Al inicio de obra (asumido) | 10% | $49,990 | $99,980 | 30 mo | −$5,624 |
| Al remate de estructura (asumido) | 10% | $49,990 | $149,970 | 12 mo | −$2,250 |
| En el cierre (2029, según los anuncios del MLS) | 70% | $349,930 | $499,900 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $499,900 | −$14,622 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $14,622, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 335 sf.
| Gastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $499,900 | −$10,098 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,206 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$11,304 |
Qué asegurar antes de firmar
El calendario de depósitos no está publicado, así que el coste usa el estándar de Miami 10/10/10/70, y aún no hay préstamo de construcción anunciado. Pida ambos. La regla de alquiler es un mínimo de 15 días en una hoja de bróker, no un documento registrado: eso es renta de media estancia, no por noches, así que modele un alquiler mensual amueblado y no un calendario de Airbnb.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | No se ha anunciado préstamo de construcción. Los mismos socios financiaron Domus Brickell Center ($220M) y Domus Brickell Park (unos $70M) cuando alcanzaron el umbral de preventa. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | Primer trimestre de 2028 en el comunicado de lanzamiento de febrero de 2026; 2029 en los anuncios del MLS y en la hoja del bróker. El estudio usa 2029, la fecha más tardía y prudente. |
| Promotor | North Development, sociedad conjunta de Oak Capital (Ricardo Dunin) y Edifica (Juan Carlos Tassara), que también construye Domus Brickell Center y Domus Brickell Park. Ventas a cargo de Fortune Development Sales. |
| Política de alquiler | Comercializado con estadía mínima de 15 días (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
Recomendación
Tome una unidad de entrada en el lanzamiento, nada por encima
Una lista de lanzamiento de un promotor con experiencia en Brickell, con estudios de entrada cerca de un 9 por ciento por debajo de lo que se revende la obra nueva reciente. Ese descuento es la razón para mirarlo ahora.
Compre solo las plantas más bajas, consiga por escrito el calendario de depósitos y el estado del préstamo, y analícelo como renta de media estancia. Las plantas altas ya piden por encima del mercado.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
El expediente completo de House of Wellness Brickell
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Fuentes
- Florida YIMBY, North Development announces 34-story House of Wellness Brickell (Feb 2026)
- PROFILEmiami, North Development launches House of Wellness Brickell (Mar 2026)
- Developer fact sheet (656 residences, 34 storeys)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-05. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.