La apuesta
Flow House es la torre de Adam Neumann en Miami Worldcenter, 41 pisos y 466 residencias entregadas amuebladas en 2026, y la cifra que la decide es $565.000: lo que pide hoy en el MLS un dormitorio de 684 sf, por debajo de los $600.000 a los que se lanzaron los de un dormitorio en octubre de 2024. Esa unidad está arrendada de vuelta a Flow a $4.400 al mes hasta abril de 2028; el mismo plano en el piso 12 se alquiló en el mercado abierto en octubre por $3.299.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33136, 33132, 33131, 33130, 33137 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $300.000 – $550.000 | 679 | $415,000 | $510 |
| $550.000 – $1,1M | 669 | $710,000 | $631 |
Un mercado de reventa de un mes
Flow vendió más de 350 de las 466 residencias en unos 16 meses, a compradores de 23 países (comunicado del promotor, marzo de 2026). La reventa empezó el 23 de septiembre: cuatro anuncios de venta, ninguno cerrado aún en el MLS. Los cinco códigos postales del entorno cerraron 1.348 viviendas entre $300.000 y $1,1 millones en los últimos doce meses, así que la torre entera son unos cuatro meses de ese flujo, pero 33136 tiene 19,1 meses de oferta. La competencia que cuenta es The Crosby, la otra torre amueblada de Merrimac en Worldcenter, con 61 unidades en venta.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33136, 33132, 33131, 33130, 33137 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33136, 33132, 33131, 33130, 33137 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 5 | $984 |
| 2024 | 33 | $1,054 |
| 2025 | 70 | $1,073 |
| 2026 | 88 | $1,012 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Ya por debajo de la lista de lanzamiento
Flow lanzó estudios desde $450.000 y un dormitorio desde $600.000 en octubre de 2024, y anunciaba desde $480.000 al terminar la obra. Hoy un estudio pide $399.000 (#312, 305 sf en el MLS), $51.000 por debajo del piso del lanzamiento, y el dormitorio de 684 sf $565.000, $826 el pie. Los otros dos estudios piden $585.000 y $588.000, es decir $1.893 y $2.262 el pie sobre la superficie del MLS; ninguno se ha vendido, y los 260 sf del #1609 quedan por debajo del plano más pequeño del promotor, de 300 sf, así que hay que verificarlo. En The Crosby, los de un dormitorio piden una mediana de $540.000, $925 el pie. Aquí la línea de valor es el de un dormitorio.
Hoy en el MLS
4 fichas activas en este edificio ahora mismo, extraídas el 2026-10-31. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 312 | 0/1 | 305 sf | $399,000 | $1,308 | $439 | 19 |
| 1810 | 1/1 | 684 sf | $565,000 | $826 | $939 | 0 |
| 803 | 0/1 | 309 sf | $585,000 | $1,893 | $439 | 9 |
| 1609 | 0/1 | 260 sf | $588,000 | $2,262 | $440 | 22 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12094184 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 300 sf.
| Gastos de comunidad a $1,4/sf/mes | −$5,040 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $565,000 | −$11,413 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,080 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$17,533 |
Valórelo con la renta de mercado, no con el arrendamiento de vuelta
Entregado, así que sin depósito ni riesgo de construcción. Lo que decide el rendimiento es el arrendamiento de vuelta: unidades vendidas con un contrato de 24 meses a Flow (comentarios del MLS en #1609 y #1810), $4.400 al mes en el de un dormitorio hasta abril de 2028. En el mercado abierto un dormitorio se alquila por menos: $3.299 en Flow en octubre, una mediana de $3.200 en The Crosby este año. Sobre $565.000 eso es un 7,0 % bruto a renta de mercado, cerca del 5 % tras la cuota de la asociación ($939 al mes en #1810), antes de impuestos y seguro. El arrendamiento de vuelta lo embellece en un tercio hasta 2028.
Cómo se construyó y se vendió
| Financiación de la construcción | $155M de financiación de construcción e inventario de Invictus Real Estate Partners e Integritas Capital, abril de 2025, tras un préstamo de $108M de CIM Group en 2022 que arrancó el proyecto. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | Entregado. Obra terminada y cierres en curso en marzo de 2026 (comunicado del promotor); YearBuilt 2025 en Bridge. Sin riesgo de construcción ni depósito que inmovilizar. |
| Promotor | Flow, la empresa residencial que Adam Neumann cofundó en 2022, con Merrimac Ventures, la firma de la familia Motwani detrás de Miami Worldcenter. Proyectado como alquiler, pasó a condominio en octubre de 2024; ventas de OneWorld Properties. |
| Política de alquiler | Condiciones de alquiler sin aclarar: unidades vendidas con un arrendamiento de vuelta a Flow por 24 meses (comentarios del MLS, leídos el 31 de octubre de 2026); la hoja de inventario de broker dice solo renta anual (leída el 17 de septiembre de 2026) y un anuncio ofrece estancias de 30 días; la declaración registrada aún no se ha leído |
Recomendación
El de un dormitorio, valorado a $3.300 al mes
Una torre entregada y vendida, de un promotor que la terminó con $155 millones de deuda, cuyas primeras reventas ya están por debajo de la lista de lanzamiento. El de un dormitorio a $826 el pie pide menos por pie que los de The Crosby.
Oferte sobre la renta de mercado de $3.300, no sobre los $4.400 del arrendamiento de vuelta, y obtenga la cláusula de alquiler registrada antes de firmar: la hoja de broker dice solo contratos anuales, un anuncio dice 30 días.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de Flow House
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Fuentes
- The Real Deal, Adam Neumann launching first Miami condo tower (Oct 2024)
- South Florida Agent Magazine, Flow House begins sales: studios from $450,000, one-bedrooms from $600,000 (Oct 2024)
- Commercial Observer, Adam Neumann nabs $155M to finish Miami condo development (Apr 2025)
- The Real Deal, Adam Neumann lands $155M loan for Flow House (Apr 2025)
- Flow and Merrimac Ventures, Flow House completed: 466 residences, 300 to 1,050 sf, more than 350 sold (Mar 2026)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-31. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.