La apuesta
Mercedes-Benz Places es una torre de 67 pisos y 791 condominios en Brickell cuyos estudios de entrada piden $1.669 el pie, un 31 por ciento por encima de los $1.276 a los que se revenden este año los condos de Brickell entregados desde 2023. La marca y los 130.000 sf de amenidades son reales. Lo que decide es el dinero: el préstamo de construcción de $860M de J.P. Morgan está en carta de términos, no cerrado, tras una demanda de ejecución sobre el préstamo del terreno en 2026. La señal de compra es ese cierre.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33130, 33131, 33129 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $500.000 – $1M | 449 | $650,000 | $602 |
| $1M – $2M | 197 | $1,295,000 | $795 |
| $2M – $3,5M | 47 | $2,425,000 | $1,065 |
Absorción y calendario
Brickell (33130, 33131, 33129) cerró 693 viviendas en las tres bandas de este edificio en los últimos doce meses, así que 791 condominios son 1,1 años de ese mercado, entregados a la vez en un submercado que ya tiene 17,4 meses de inventario. La demanda del lanzamiento fue real: SERHANT. anunció 100 unidades reservadas en cuatro días. Lo que muestra el MLS desde entonces es más lento: las 11 fichas activas llevan entre 416 y 791 días publicadas, y hay 6 más pendientes. El porcentaje prevendido no está publicado, y eso ya es un dato.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33130, 33131, 33129 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33130, 33131, 33129 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 1 | omitido, 1 venta |
| 2024 | 5 | $1,628 |
| 2025 | 33 | $1,172 |
| 2026 | 25 | $1,276 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Una prima de marca de alrededor del 30 por ciento
Por debajo de $1M, Brickell cierra a $602 el pie, sobre todo producto antiguo. La referencia justa es la obra nueva: 25 reventas este año en condominios de Brickell construidos desde 2023, mediana de $1.276. Los estudios piden entre $1.643 y $1.669 y los un dormitorio entre $1.673 y $1.974, así que la prima por el nombre ronda el 30 por ciento. Los estudios se lanzaron desde $550.000 en 2024 y los de la Torre 2 están hoy a $755.900. Dos fichas indican 582 sf en un dos y un tres dormitorios ($3.291 y $5.296 el pie): son errores de datos, ignórelos.
Hoy en el MLS
11 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-15. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2-1805 | 0/1 | 453 sf | $755,900 | $1,669 | $1,336 | 484 |
| T2-1616 | 0/1 | 472 sf | $775,500 | $1,643 | $1,336 | 426 |
| T1-3607 | 1/1 | 830 sf | $1,455,500 | $1,754 | $1,336 | 782 |
| T1-3217 | 1/1 | 912 sf | $1,525,500 | $1,673 | $1,336 | 416 |
| T1-5610 | 1/1 | 803 sf | $1,585,500 | $1,974 | $1,293 | 781 |
| T1-3814 | 2/2 | 582 sf | $1,915,500 | $3,291 | $1,336 | 416 |
| T1-6402 | 2/3 | 1,332 sf | $2,349,050 | $1,764 | $2,145 | 791 |
| T2-6003 | 2/3 | 1,321 sf | $2,798,775 | $2,119 | $1,718 | 494 |
| T1-3816 | 3/3 | 1,640 sf | $2,998,275 | $1,828 | $2,640 | 791 |
| T2-4209 | 3/3 | 582 sf | $3,082,275 | $5,296 | $1,336 | 426 |
| T2-3801 | 3/4 | 1,958 sf | $3,260,775 | $1,665 | $1,718 | 494 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 5 fotografías de la ficha MLS A11740943 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $755,900 al 4.5% simple, a 30 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $75,590 | $75,590 | 30 mo | −$8,504 |
| Al inicio de obra (estándar asumido) | 10% | $75,590 | $151,180 | 27 mo | −$7,653 |
| Al remate de estructura (estándar asumido) | 10% | $75,590 | $226,770 | 12 mo | −$3,402 |
| En el cierre | 70% | $529,130 | $755,900 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $755,900 | −$19,559 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $19,559, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 453 sf.
| Gastos de comunidad a $1,5/sf/mes | −$8,154 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $755,900 | −$15,269 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,631 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$25,054 |
Qué asegurar antes de firmar
Tres cosas antes de cualquier depósito. Primero, confirmación por escrito de que el préstamo de J.P. Morgan ha cerrado y la demanda de Cottonwood está resuelta. Segundo, dónde se guardan los depósitos y en qué condiciones hasta entonces; el calendario no está publicado, así que el coste de arriba asume el estándar de Miami 10/10/10/70 a 30 meses. Tercero, la regla de alquiler: la hoja de inventario de broker indica un mínimo de seis meses, así que esto es un arrendamiento largo o una vivienda, nunca ingresos por noches. Los gastos de comunidad de las fichas son un valor fijo de $1.336, no un presupuesto.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Sin cerrar. J.P. Morgan lidera un paquete de $1.110M: un préstamo de construcción de $860M y unos $250M en C-PACE de Nuveen Green Capital; las cartas de términos están firmadas y se espera el cierre antes de fin de año (Commercial Observer, 30 de septiembre de 2026). El préstamo de terreno de $86M de Maxim, de 2022, venció sin pagarse en enero de 2025; Cottonwood lo compró y demandó la ejecución hipotecaria en abril de 2026, y JDS contrademandó en mayo. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | 2028 según la hoja de inventario de broker; el lanzamiento de 2024 apuntaba a 2027. No se ha anunciado otra fecha desde que se atascó la financiación, así que 2028 es la fecha más temprana posible y no un calendario. |
| Promotor | JDS Development Group (Michael Stern), con Fontainebleau Development de Jeffrey Soffer como codesarrollador desde 2026. Mercedes-Benz cede la marca y SERHANT. lleva las ventas. |
| Política de alquiler | Comercializado con estadía mínima de 6 meses (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
Recomendación
Espere al cierre del préstamo y luego negocie
El producto es sólido y la marca vende: 100 unidades en cuatro días en el lanzamiento, Fontainebleau ahora junto a JDS y J.P. Morgan al frente de un paquete de $1.110M. Pero el préstamo de construcción no está cerrado y el del terreno llegó a ejecución hipotecaria en 2026. Hasta que el dinero cierre, la entrega es un plan y no un calendario.
Cuando cierre, mire los un dormitorio cerca de $1.670 el pie, alrededor de un 30 por ciento por encima del producto entregado en Brickell, y negocie apoyándose en los 17 meses de inventario que rodean al edificio. Hasta entonces, cualquier depósito debería ser reembolsable o quedar en custodia.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
El expediente completo de Mercedes-Benz Places Miami
Siga leyendo
- Domus Brickell Center, Brickell, Delivering end 2027
- House of Wellness Brickell, Brickell, Delivering 2029
- Meliá Miami Brickell, Brickell, Delivering 2027
- Todos los estudios de obra nueva
- Precio del promotor frente a reventa en seis edificios entregados
- Cuánto cuesta mantener un depósito de preconstrucción
- Cómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
Fuentes
- Commercial Observer, Mercedes-Benz Miami project's $1.1B financing package (Sep 2026)
- Bisnow, Michael Stern fires back at lender in fight for Mercedes-Benz-branded project (May 2026)
- The Real Deal, Mercedes-Benz Places coverage
- duPont Registry, Mercedes-Benz expands Miami project with Tower 2 (Feb 2025)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-15. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.