La apuesta
Missoni Baia es una torre de 57 pisos y 249 residencias en Edgewater, entregada en 2023, y la cifra que la decide es $879: lo que pide por pie su un dormitorio de entrada, al nivel de la mediana de $883 de los cierres de un dormitorio del propio edificio este año, con inquilinos detrás a cerca de un 5 por ciento neto. Sus 24 fichas piden una mediana de $1.182 frente a $957 de lo que el edificio cerró realmente, y la demanda por defectos de la asociación es el primer documento que hay que leer.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33137 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $500.000 – $1M | 188 | $710,000 | $621 |
| $1M – $2M | 108 | $1,470,000 | $901 |
| $2M – $7M | 64 | $2,999,450 | $1,053 |
Un edificio que se negocia
33137 cierra 360 viviendas al año de $500.000 a $7 millones, así que la torre entera son 0,7 años de sus bandas. En el propio edificio cerraron 19 residencias en doce meses frente a 24 en venta, unos quince meses de oferta, y se cerraron 41 alquileres en el mismo año: es un edificio líquido, no uno delgado. Las ventas cerraron una mediana de 8,9 por ciento bajo el primer precio: ese es el margen que cabe esperar.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33137 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33137 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 4 | omitido, 4 ventas |
| 2024 | 21 | $1,044 |
| 2025 | 22 | $1,014 |
| 2026 | 46 | $993 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Dónde pide, y lo que cierra
La residencia de entrada, un dormitorio de 680 sf en el piso 16, pide $598.000, $879 el pie: al nivel de los cuatro un dormitorios que cerraron aquí este año (de $809 a $1.051, mediana $883) y por debajo de los $993 a los que revenden los condominios de 33137 construidos desde 2023. La cifra de $621 de la banda mezcla producto de Edgewater de hace décadas y no es la comparación. Más arriba la brecha se abre: las 24 fichas piden una mediana de $1.182 frente a $957 de los cierres del edificio en doce meses, y los cuatro dormitorios de 3.796 sf cerraron de $1.027 a $1.080.
Hoy en el MLS
24 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-16. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1604 | 1/1 | 680 sf | $598,000 | $879 | $1,098 | 49 |
| 2105 | 2/2 | 955 sf | $945,000 | $990 | $1,541 | 144 |
| 3005 | 2/2 | 955 sf | $1,050,000 | $1,099 | $1,540 | 217 |
| 1506 | 2/2 | 1,105 sf | $1,075,000 | $973 | $1,788 | 78 |
| 3006 | 2/2 | 1,105 sf | $1,190,000 | $1,077 | $1,788 | 5 |
| 4706 | 2/2 | 1,134 sf | $1,200,000 | $1,058 | $1,834 | 42 |
| 2006 | 2/2 | 1,229 sf | $1,299,000 | $1,057 | — | 46 |
| 2805 | 2/2 | 955 sf | $1,299,999 | $1,361 | — | 150 |
| 5006 | 2/2 | 1,134 sf | $1,330,000 | $1,173 | $1,800 | 2 |
| 3606 | 2/2 | 1,105 sf | $1,395,000 | $1,262 | $1,783 | 71 |
| 2803 | 2/3 | 1,732 sf | $1,700,000 | $982 | $2,795 | 154 |
| 903 | 2/3 | 1,732 sf | $1,800,000 | $1,039 | $2,795 | 48 |
| 1402 | 2/4 | 2,141 sf | $2,250,000 | $1,051 | $3,695 | 49 |
| 3603 | 2/3 | 1,932 sf | $2,300,000 | $1,190 | $2,938 | 1 |
| 2202 | 3/4 | 2,141 sf | $2,650,000 | $1,238 | $3,465 | 142 |
| 3602 | 2/4 | 2,347 sf | $2,850,000 | $1,214 | $3,465 | 183 |
| 4101 | 3/5 | 2,362 sf | $2,890,000 | $1,224 | $3,850 | 0 |
| 901 | 3/5 | 2,368 sf | $2,960,000 | $1,250 | $3,834 | 5 |
| 2001 | 3/5 | 2,368 sf | $2,980,000 | $1,258 | $4,016 | 559 |
| 4702 | 2/— | 2,464 sf | $3,150,000 | $1,278 | $3,696 | 292 |
| 4701 | 3/5 | 2,361 sf | $3,179,000 | $1,346 | $3,834 | 258 |
| PH-01 | 3/4 | 3,678 sf | $4,500,000 | $1,223 | $5,425 | 0 |
| 4403 | 4/6 | 3,788 sf | $4,988,888 | $1,317 | — | 63 |
| PH-02 | 5/7 | 6,834 sf | $6,500,000 | $951 | $11,054 | 106 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12001541 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 680 sf.
| Gastos de comunidad a $1,62/sf/mes | −$13,219 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $598,000 | −$12,080 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$2,448 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$27,747 |
La renta es real
Doce un dormitorios se alquilaron en el último año de $4.000 a $5.600 al mes, mediana cerca de $4.575. Sobre la unidad de entrada de $598.000 son un 9,2 por ciento bruto; restando la asociación ($1.098 al mes) y el impuesto al 2,02 por ciento, queda cerca de un 5,0 por ciento neto antes de seguro. Los dos dormitorios de 1.105 sf se alquilaron a una mediana de $8.000, cerca de un 4,9 por ciento neto sobre los $1.075.000 pedidos. Las fichas indican un mínimo de seis meses; manda la declaración.
Cómo se construyó y se vendió
| Financiación de la construcción | Préstamo de construcción de $243,3M de Security Benefit Life, noviembre de 2019 (The Real Deal). OKO demanda ahora a cuatro aseguradoras por más de $22M en siniestros impagados por daños en la cimentación (The Real Deal y Bisnow, abril de 2026). |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | Entregado. Certificado de ocupación temporal en 2023, con al menos 16 meses de retraso tras un asentamiento desigual de la cimentación en 2021 (demanda de OKO contra sus aseguradoras, abril de 2026). A principios de 2026 la 700 Edgewater Condominium Association demandó a OKO y a 21 contratistas y estudios por grietas en losas y columnas, filtraciones de agua, agua caliente y ascensores (The Real Deal, febrero de 2026). |
| Promotor | OKO Group, la firma de Vladislav Doronin, con Cain International y OB Group (The Real Deal, 2019). OKO también construyó 830 Brickell con Cain y, en diciembre de 2025, compró con Oak Row Equities un conjunto de terrenos en Brickell por $520M (Bisnow). |
| Política de alquiler | Condiciones de alquiler no publicadas; dos fichas del MLS indican que no se permite el alquiler de corta duración y un mínimo de seis meses según las normas del condominio (leídas el 16 de octubre de 2026). Manda la declaración. |
Recomendación
Compre la entrada, después de los papeles
Los uno y dos dormitorios de $879 a unos $1.100 el pie están al precio al que cierra este edificio, con un mercado de inquilinos anuales de cerca de un 5 por ciento neto. Esa es la compra aquí.
Antes de firmar, pida por escrito el resumen de litigios de la asociación, el estudio de reservas y cualquier derrama: la demanda por defectos es el riesgo, y las fichas piden una mediana de 24 por ciento sobre los cierres. Ofrezca hacia los cierres.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de Missoni Baia
Siga leyendo
Fuentes
- The Real Deal, OKO Group gets $243M loan for Missoni Baia (November 2019)
- The Real Deal, Cracks in the veneer? OKO accused of shoddy work in Missoni Baia-branded condo (February 2026)
- Bisnow, OKO sues insurers for $22M after alleged construction flaws at Missoni Baia tower (April 2026)
- Florida YIMBY, Missoni Baia tops out at 649 feet (July 2021)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-16. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.