La apuesta
Mr. C Residences Coconut Grove son las dos torres terminadas de Terra en Tigertail Avenue, 230 residencias, y la cifra que lo decide es $1.530 el pie cuadrado: la mediana de sus 17 cierres en el MLS de los últimos doce meses, frente a una mediana de $1.795 pedida por las 15 residencias hoy en venta. El edificio se vende, y se vende cerca de un 8 por ciento por debajo del último precio pedido. Compre con los cierres, no con lo que se pide.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33133 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $900K – $2M | 187 | $1,400,000 | $853 |
| $2M – $4M | 160 | $2,785,500 | $1,052 |
| $4M en adelante | 97 | $6,250,000 | $1,613 |
Un edificio que se vende, con margen para negociar
Diecisiete residencias cerraron en el MLS en los últimos doce meses, $39,5M en total, y hay 15 en venta: unos diez meses de oferta dentro del edificio, frente a 5,8 meses en todo el 33133. El código postal cerró 444 viviendas por encima de $900.000 en el año, así que 230 residencias equivalen a medio año de ese flujo, aunque la mayoría de esos cierres son casas. El cierre mediano quedó un 8,1 por ciento por debajo del último precio pedido, y siete de los 15 anuncios activos llevan más de 150 días en el mercado. Ahí está la oportunidad del comprador: un edificio líquido donde los vendedores ya mostraron lo que aceptan.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33133 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33133 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 10 | $1,611 |
| 2025 | 22 | $1,530 |
| 2026 | 32 | $1,849 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
A cuánto cierra, plano por plano
La tabla de bandas marca de $853 a $1.613 el pie porque incluye las casas del Grove. La comparación que cuenta es el propio edificio: mediana de $1.530 en 17 cierres, desde $1.113 (residencia 713) hasta $1.982 (residencia 1501, $3.590.000 en octubre de 2026). Nueve cierres en 2025 dieron una mediana de $1.251 y catorce en 2026 dan $1.552, pero la mezcla se movió hacia planos más grandes, así que lea la dirección, no una revalorización. La línea de un dormitorio lo muestra con claridad: la 315 cerró a $780.000 en diciembre de 2024, la 515 a $900.000 en marzo de 2026, y la 315 pide ahora $910.000. Su anuncio declara 565 sf y su venta de 2024, 658: $1.611 el pie con una cifra, $1.383 con la otra. Haga leer la superficie del Condado antes de comparar.
Hoy en el MLS
15 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-11-12. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 315 | 1/1 | 565 sf | $910,000 | $1,611 | $1,295 | 162 |
| 1009 | 1/1 | 772 sf | $939,000 | $1,216 | $1,289 | 597 |
| 615 | 1/1 | 658 sf | $1,050,000 | $1,596 | $1,472 | 463 |
| 612 | 1/1 | 613 sf | $1,200,000 | $1,958 | $1,367 | 242 |
| 1205 | 2/2 | 982 sf | $1,450,000 | $1,477 | $1,935 | 546 |
| 1705 | 2/2 | 845 sf | $1,495,000 | $1,769 | $1,935 | 47 |
| 1508 | 2/3 | 1,279 sf | $1,960,000 | $1,532 | $2,768 | 64 |
| 302 | 3/3 | 1,646 sf | $2,900,000 | $1,762 | $3,821 | 10 |
| 601 | 3/4 | 1,661 sf | $3,175,000 | $1,911 | $3,809 | 90 |
| 401 | 3/4 | 1,811 sf | $3,250,000 | $1,795 | $3,805 | 42 |
| 502 | 3/3 | 1,761 sf | $3,299,000 | $1,873 | — | 13 |
| 1707 | 3/3 | 1,733 sf | $3,500,000 | $2,020 | $3,853 | 264 |
| 2006 | 3/4 | 2,058 sf | $4,250,000 | $2,065 | $4,438 | 192 |
| PH1 | 4/5 | 3,555 sf | $7,950,000 | $2,236 | $7,501 | 61 |
| 1101 | 5/5 | 4,200 sf | $9,295,000 | $2,213 | $9,867 | 6 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A11996343 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 565 sf.
| Gastos de comunidad a $2,29/sf/mes | −$15,526 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $910,000 | −$18,382 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$2,034 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$35,942 |
Lo que dicen los alquileres y lo que hay que leer
La política de alquiler no está publicada y la declaración registrada no se ha leído. El MLS muestra 77 alquileres cerrados en la dirección, 28 de ellos en los últimos doce meses: un dormitorio entre $5.500 y $6.500 al mes, dos dormitorios entre $8.500 y $13.000, tres dormitorios entre $17.000 y $23.000. La residencia 315 se alquiló a $6.500 en agosto de 2026: $78.000 al año, un 8,6 por ciento bruto sobre los $910.000 que pide. Tras los $35.942 de cuota de mantenimiento, impuesto y seguro de arriba quedan $42.058, un 4,6 por ciento, antes de vacancia y mantenimiento. La cuota ronda $2,29 el pie al mes, así que pida el presupuesto y el estudio de reservas junto con la declaración.
Cómo se construyó y se vendió
| Financiación de la construcción | Entregado: la deuda de construcción quedó atrás. La cobertura de The Real Deal leída para este estudio no nombra al prestamista; CanAm Enterprises indica que el proyecto se financió con una línea de crédito originada por Mack Real Estate Credit Strategies, sin importe publicado. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | Entregado. The Real Deal informó de la terminación el 31 de julio de 2024, el YearBuilt de Bridge indica 2024 en 104 de 124 registros y el primer cierre en el MLS fue el 19 de septiembre de 2024. |
| Promotor | Terra, dirigida por David Martin, con la marca Mr. C de la familia Cipriani. Las ventas arrancaron en enero de 2020 desde poco más de $600.000, y al terminar la obra se esperaban ventas totales superiores a $500M (The Real Deal). |
| Política de alquiler | Política de alquiler no publicada; declaración registrada pendiente de leer. MLS: 77 alquileres cerrados en la dirección, y un comentario del MLS ofrece un plazo de seis meses |
Recomendación
Compre con los cierres, no con lo que se pide
Un edificio de marca de Terra, entregado, en el Grove, que se vende de verdad: 17 cierres en doce meses y alquileres reales en todos los planos. El riesgo de construcción ya no existe, y la línea de un dormitorio pasó de $780.000 a $900.000 en quince meses.
Empiece por los siete anuncios que superan los 150 días y oferte sobre los cierres del propio edificio, unos $1.530 el pie y un 8 por ciento por debajo de lo pedido. Consiga el texto registrado sobre alquileres y el presupuesto de la asociación antes de firmar; la residencia 315, alquilada a $6.500, es el caso de renta.
Preguntas de los compradores
¿Mr. C Residences Coconut Grove permite el alquiler de corta estancia, tipo Airbnb?
Política de alquiler no publicada; declaración registrada pendiente de leer. MLS: 77 alquileres cerrados en la dirección, y un comentario del MLS ofrece un plazo de seis meses. Mientras el promotor no la publique y no se registre la declaración de condominio, no se puede afirmar nada en un sentido ni en otro.
¿Cuánto cuestan las residencias de Mr. C Residences Coconut Grove?
Los propietarios piden de $910.000 a $9,295M hoy en el MLS · 565 – 4.200 sf · 17 cierres en doce meses a una mediana de $1.530/sf. El estudio compara estas cifras con lo que realmente se ha cerrado en la zona.
¿Cuándo se entrega Mr. C Residences Coconut Grove?
Entregado. The Real Deal informó de la terminación el 31 de julio de 2024, el YearBuilt de Bridge indica 2024 en 104 de 124 registros y el primer cierre en el MLS fue el 19 de septiembre de 2024.
¿Quién promueve Mr. C Residences Coconut Grove?
Terra, dirigida por David Martin, con la marca Mr. C de la familia Cipriani. Las ventas arrancaron en enero de 2020 desde poco más de $600.000, y al terminar la obra se esperaban ventas totales superiores a $500M (The Real Deal).
¿Con quién puedo hablar para comprar en Mr. C Residences Coconut Grove?
Carolina Peña, bróker de BlueBay Brokers (licencia de Florida BK3288753), lleva la obra nueva, en español o en inglés: WhatsApp o teléfono +1 786 326 8778, carolina@bluebaybrokers.com. Este estudio es independiente, escrito por Steve Gabison, bróker (BK3411036), a partir de escrituras registradas del condado y cierres del MLS.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de Mr. C Residences Coconut Grove
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Fuentes
- The Real Deal, Terra completes Mr. C Residences in Coconut Grove (July 2024)
- The Real Deal, Condos at Mr. C Residences in Coconut Grove will start in the $600Ks (January 2020)
- Terra, Terra breaks ground on Mr. C Residences Coconut Grove
- CanAm Enterprises, Mr. C Residences project page
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-12. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.