La apuesta
Ombelle son dos torres de 44 pisos y 754 residencias en Flagler Village, de Dependable Equities, y la cifra que la decide es $957 el pie: la mediana de sus diez precios activos, frente a $408 en los condos que cerraron por debajo de $700.000 en 33301 este último año, ninguno construido desde 2015. Ombelle es el único condo nuevo de formato pequeño que recibe el centro de Fort Lauderdale. Ese es el argumento y ese es el precio.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33301 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $400K – $700K | 108 | $490,000 | $408 |
| $700K – $1,2M | 79 | $949,000 | $563 |
| $1,2M – $2,5M | 93 | $1,650,000 | $659 |
Un edificio grande en una banda profunda
Las 754 residencias equivalen a 2,7 años de las 280 viviendas que cerraron entre $400.000 y $2,5 millones en 33301 este último año. Por debajo de $700.000 la banda es demanda real de condo, 94 de sus 108 ventas, pero toda en edificios antiguos. Por encima, son tanto casas y townhouses como condos. Nueve de las 19 fichas del MLS ya figuran como pendientes, sobre todo estudios y un dormitorio, a $842 a $967 el pie, que es la prueba de ventas que el promotor no ha publicado. 33301 tiene 9,8 meses de oferta.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33301 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33301 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 5 | $1,110 |
| 2025 | 2 | omitido, 2 ventas |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
El doble del stock antiguo, cerca del nuevo
Las diez fichas activas piden de $867 a $1.179 el pie, mediana $957, desde $511.361 por un dormitorio de 587 sf (#301N) hasta $2.453.717 por 2.081 sf (#2809S); la más pequeña, de 477 sf, está pendiente a $461.021. Los condos por debajo de $700.000 en 33301 cerraron a $408, en edificios de hace décadas. La prueba justa es el producto nuevo: los 17 condos construidos desde 2015 que cerraron en 33301 lo hicieron a una mediana de $803, 100 Las Olas a $730, todos por encima de $1,5 millones. Ombelle pide más por pie en viviendas más pequeñas, que es lo que cuesta el formato pequeño.
Hoy en el MLS
10 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-28. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 301n | 1/1 | 587 sf | $511,361 | $871 | $576 | 129 |
| 303n | 1/1 | 676 sf | $586,254 | $867 | $628 | 128 |
| 606n | 1/1 | 750 sf | $693,941 | $925 | $694 | 129 |
| 1908S | 1/1 | 745 sf | $723,669 | $971 | $756 | 0 |
| 1211s | 2/2 | 1,056 sf | $967,032 | $916 | $1,029 | 129 |
| 1203S | 2/2 | 1,029 sf | $1,029,275 | $1,000 | $1,086 | 1 |
| 2210S | 2/2 | 1,055 sf | $1,086,949 | $1,030 | $1,023 | 1 |
| 3307S | 3/2 | 1,305 sf | $1,230,022 | $943 | $1,192 | 1 |
| 2703s | 2/— | 1,605 sf | $1,815,447 | $1,131 | $1,505 | 129 |
| 2809s | 4/— | 2,081 sf | $2,453,717 | $1,179 | $2,000 | 129 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS B26035698 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $461,021 al 4.5% simple, a 26 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (según las fichas) | 5% | $23,051 | $23,051 | 26 mo | −$2,247 |
| Durante la obra (asumido) | 15% | $69,153 | $92,204 | 20 mo | −$5,186 |
| Al remate de estructura (asumido) | 10% | $46,102 | $138,306 | 11 mo | −$1,902 |
| En el cierre | 70% | $322,715 | $461,021 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $461,021 | −$9,336 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $9,336, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 477 sf.
| Gastos de comunidad a $1,0/sf/mes | −$5,724 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $461,021 | −$9,313 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,717 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$16,754 |
Lo que hay que obtener antes de firmar
La financiación es parcial: un préstamo de preconstrucción de $50 millones de Dwight Mortgage Trust en abril de 2026, descrito como la primera parte de un paquete de unos $350 millones que no se ha anunciado cerrado. Florida YIMBY informó la obra en marcha en agosto de 2026, entrega en 2028. Las fichas anuncian un 5% al contrato; el resto del calendario no está publicado, así que el coste de arriba asume un 30% antes del cierre. Las cuotas de las fichas rondan $1,00 el pie, $464 al mes en 477 sf. El mobiliario es opcional, no está incluido.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Préstamo de preconstrucción de $50 millones de Dwight Mortgage Trust (abril de 2026); el préstamo de construcción completo, unos $350 millones, aún no anunciado como cerrado. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | 2028 (Florida YIMBY, agosto de 2026; YearBuilt en el MLS). Obra en marcha desde el verano de 2026. |
| Promotor | Dependable Equities, filial de Sky Equity Group de Isaac Schlesinger y Simon Dushinsky, también contratista general; compró el solar por $27 millones en 2021. Arquitectura de ODA. Ventas de Douglas Elliman. |
| Política de alquiler | Comercializado con un mínimo de 30 días, sin alquiler diario (The Real Report, noviembre de 2024); una hoja de inventario de broker leída el 17 de septiembre de 2026 dice solo renta anual. Decidirá la declaración registrada |
Recomendación
Compre pronto, pero después del préstamo
Ombelle ofrece lo que el centro de Fort Lauderdale no tiene: estudios y un dormitorio nuevos desde $461.021, amueblados como opción, 5% al contrato, un promotor dueño del solar desde 2021 y un ritmo de ventas que las fichas pendientes dejan ver.
A $957 el pie pide más del doble de lo que cierran los condos antiguos. Reserve ya con el 5% si quiere los pisos bajos, pero comprometa el siguiente pago solo cuando se anuncie el préstamo de construcción completo.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Después de la entrega
Este edificio es mensual, no por noche, así que Property Management Brickell LLC lo operaría en media estancia. Otra tarifa, otra ocupación, y le enseñaré ese pro forma y no uno de alquiler diario.
El expediente completo de Ombelle Fort Lauderdale
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Fuentes
- Florida YIMBY, two-tower Ombelle starts construction (August 2026)
- citybiz, Ombelle Fort Lauderdale secures $50 million financing (April 2026)
- The Real Report, Dependable Equities launches condo sales of massive Fort Lauderdale project (November 2024)
- Florida YIMBY, 1,110-unit complex proposed for 300 Northeast 3rd Avenue (May 2022)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-28. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.