La apuesta
Onda Residences es un edificio terminado de ocho pisos y 41 residencias frente al agua, con marina propia, en Bay Harbor Islands, de CMC Group y Morabito Properties, y la cifra que lo decide es $1.244 el pie cuadrado: la mediana de sus 11 cierres en el MLS de los últimos doce meses. Las nueve residencias hoy en venta piden una mediana de $1.442. Una de ellas, la residencia jardín 203, pide $849. Esa diferencia es la negociación.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33154 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $1,75M – $3,5M | 62 | $2,425,000 | $1,063 |
| $3,5M – $8M | 44 | $5,075,000 | $1,575 |
Una cuarta parte del edificio cambió de manos en un año
Once de las 41 residencias cerraron en el MLS en los últimos doce meses, $45,7M en total, y hay nueve en venta: unos diez meses de oferta dentro del edificio. El 33154 tiene 12,8 meses, lo que favorece al comprador. El código postal cerró 106 viviendas entre $1,75M y $8M en el año, así que todo el edificio equivale a 0,4 años de ese flujo. Los cierres quedaron una mediana de 6,8 por ciento por debajo del último precio pedido, tras una mediana de 183 días. La residencia 504 muestra el límite de una reventa rápida: $4.140.000 en noviembre de 2025, $4.380.000 en septiembre de 2026, una ganancia del 5,8 por ciento antes de los costos de venta. La escasez es real, un edificio de 41 residencias con marina no se repite en la zona, pero premia al propietario que mantiene.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33154 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33154 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 5 | $1,205 |
| 2026 | 22 | $1,345 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Se pide un 16 por ciento más de lo que cierra el propio edificio
El edificio cerró entre $919 el pie (residencia 402, $2.060.000) y $1.674 (residencia 505, $3.425.000), con una mediana de $1.244 en 11 ventas; los penthouses 3 y 4 cerraron a $7.000.000 y $7.800.000 en marzo de 2026, $1.591 y $1.538 el pie. Los demás precios pedidos hoy van de $1.299 a $1.740, y la mediana es $1.442 con la 203 incluida. Los condominios nuevos del 33154 se revenden a $1.345 este año en 22 cierres. Es decir, el edificio cierra por debajo de sus pares de obra nueva y pide por encima. La residencia 203, el plano jardín de 2.333 sf a $1.980.000, es la excepción con $849: por debajo de todos los cierres del edificio, publicada el 17 de octubre de 2026. La residencia 307 pide $1.900.000 sin superficie en el MLS. Todas las cifras usan la superficie del MLS.
Hoy en el MLS
9 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-11-12. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 307 | 2/3 | — | $1,900,000 | — | $3,672 | 178 |
| 203 | 3/4 | 2,333 sf | $1,980,000 | $849 | $5,765 | 1 |
| 405 | 2/3 | 2,046 sf | $3,478,000 | $1,700 | $5,250 | 1 |
| 502 | 3/3 | 2,241 sf | $3,899,000 | $1,740 | $4,564 | 0 |
| 403 | 3/4 | 3,075 sf | $3,995,000 | $1,299 | $7,627 | 54 |
| 304 | 4/5 | 3,328 sf | $4,695,000 | $1,411 | $7,202 | 128 |
| 303 | 3/5 | 2,882 sf | $4,800,000 | $1,666 | $6,041 | 169 |
| 506 | 4/5 | 3,523 sf | $4,800,000 | $1,362 | $6,948 | 39 |
| PH2 | 3/5 | 4,004 sf | $5,900,000 | $1,474 | $9,920 | 30 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12117862 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 2,333 sf.
| Gastos de comunidad a $2,47/sf/mes | −$69,150 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,980,000 | −$39,996 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$8,399 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$117,545 |
La cuota de mantenimiento decide el caso de renta
La política de alquiler no está publicada y la declaración registrada no se ha leído; el MLS muestra 11 alquileres cerrados, uno anunciado como alquiler amueblado de seis meses. La residencia 203 se alquiló a $11.500 al mes en julio de 2026: $138.000 al año, un 7,0 por ciento bruto sobre los $1.980.000 que pide. Su cuota de mantenimiento es de $5.765 al mes, unos $2,47 el pie, así que cuota, impuesto y seguro se llevan $117.545 y dejan $20.455, un 1,0 por ciento, antes de vacancia y mantenimiento. Otros alquileres cerraron entre $9.000 y $25.000 al mes. Es una vivienda frente al agua, que se compra por la dirección y el muelle, no un activo de renta. Pida el presupuesto, el estudio de reservas y el detalle de lo que cubre la cuota.
Cómo se construyó y se vendió
| Financiación de la construcción | Entregado: la deuda de construcción quedó atrás. Bank OZK prestó unos $65M en junio de 2022 (The Real Deal, Commercial Observer). |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | Entregado. The Real Deal informó de la terminación el 6 de agosto de 2024, con tres de las 41 residencias sin vender; el YearBuilt de Bridge indica 2024 y el primer cierre en el MLS fue el 4 de marzo de 2025. |
| Promotor | CMC Group (Ugo Colombo) con Morabito Properties (Valerio Morabito), construido por Coastal Construction. Al terminar la obra los socios cifraron las ventas en unos $170M, con precios de $1,6M a $8M (The Real Deal, agosto de 2024). |
| Política de alquiler | Política de alquiler no publicada; declaración registrada pendiente de leer. MLS: 11 alquileres cerrados en la dirección, y un comentario del MLS anuncia un alquiler amueblado de seis meses |
Recomendación
Cómprelo como vivienda, a los precios a los que cierra el edificio
Un edificio terminado de Ugo Colombo, 41 residencias frente al agua con marina, donde una cuarta parte de las viviendas cambió de manos en un año: el precio se conoce, no se supone. El promotor vendió entre $1,6M y $8M; desde entonces los penthouses han cerrado a $7M y $7,8M.
Oferte sobre los cierres, unos $1.244 el pie, no sobre los $1.442 pedidos, y mire primero la residencia 203 a $849. No lo calcule por la renta: la cuota de mantenimiento deja cerca de un 1 por ciento. Lea el texto registrado sobre alquileres y el presupuesto antes de firmar.
Preguntas de los compradores
¿Onda Residences permite el alquiler de corta estancia, tipo Airbnb?
Política de alquiler no publicada; declaración registrada pendiente de leer. MLS: 11 alquileres cerrados en la dirección, y un comentario del MLS anuncia un alquiler amueblado de seis meses. Mientras el promotor no la publique y no se registre la declaración de condominio, no se puede afirmar nada en un sentido ni en otro.
¿Cuánto cuestan las residencias de Onda Residences?
Los propietarios piden de $1,9M a $5,9M hoy en el MLS · 1.646 – 5.073 sf · 11 cierres en doce meses a una mediana de $1.244/sf. El estudio compara estas cifras con lo que realmente se ha cerrado en la zona.
¿Cuándo se entrega Onda Residences?
Entregado. The Real Deal informó de la terminación el 6 de agosto de 2024, con tres de las 41 residencias sin vender; el YearBuilt de Bridge indica 2024 y el primer cierre en el MLS fue el 4 de marzo de 2025.
¿Quién promueve Onda Residences?
CMC Group (Ugo Colombo) con Morabito Properties (Valerio Morabito), construido por Coastal Construction. Al terminar la obra los socios cifraron las ventas en unos $170M, con precios de $1,6M a $8M (The Real Deal, agosto de 2024).
¿Con quién puedo hablar para comprar en Onda Residences?
Carolina Peña, bróker de BlueBay Brokers (licencia de Florida BK3288753), lleva la obra nueva, en español o en inglés: WhatsApp o teléfono +1 786 326 8778, carolina@bluebaybrokers.com. Este estudio es independiente, escrito por Steve Gabison, bróker (BK3411036), a partir de escrituras registradas del condado y cierres del MLS.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de Onda Residences
Siga leyendo
- La Baia North, Bay Harbor Islands, Q1 2027
- The Well Bay Harbor Islands, Bay Harbor Islands, Entregado 2026
- Origin Bay Harbor, Bay Harbor Islands, Entrega a finales de 2026
- Todos los estudios de obra nueva
- Precio del promotor frente a reventa en seis edificios entregados
- Cómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
Fuentes
- The Real Deal, Onda Residences condo project completed in Bay Harbor Islands (August 2024)
- The Real Deal, Ugo Colombo's CMC and Morabito land $65M construction loan (June 2022)
- Commercial Observer, Bank OZK lends $65M to finish boutique condo in Bay Harbor Islands (June 2022)
- Florida YIMBY, Construction completes on Onda Residences at 1135 103rd Street
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-12. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.