La apuesta
Sage Intracoastal es una torre de 28 pisos y 44 residencias de PMG, y la cifra que la decide es $1.164: lo que pide por pie su entrada de $3,7M, frente a $1.125 de los condominios de playa de Fort Lauderdale cerrados entre $2M y $4M este año. La entrada tiene precio de mercado, no por encima, en un edificio tan pequeño que 33304 lo absorbe en unos siete meses de cierres.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33304 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $2M – $4M | 57 | $2,662,500 | $1,065 |
| $4M en adelante | 22 | $4,975,000 | $1,325 |
Siete meses de oferta
La playa y el Intracoastal de Fort Lauderdale (33304) cerraron 79 viviendas por encima de $2M en los últimos doce meses: 57 entre $2M y $4M a una mediana de $1.065 el pie y 22 por encima de $4M a $1.325. Contando solo condominios, 32 cerraron entre $2M y $4M a $1.125 y 7 por encima de $4M a $1.620. Con 44 residencias Sage equivale a unos 0,6 años de eso, una carga ligera. La competencia es nueva: la mayoría de los cierres de condo de este año son de Selene (2025), y los condos construidos desde 2023 se revendieron 30 veces en 2026 a $1.077. PMG no ha dicho cuántas unidades tiene vendidas.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33304 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33304 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 1 | omitido, 1 venta |
| 2026 | 30 | $1,077 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Entrada a precio de mercado, los pisos altos a precio de océano
La unidad 602 pide $3.715.185 por 3.191 sf, $1.164 el pie, alrededor de un 3 por ciento sobre los $1.125 a los que cierran los condos de $2M a $4M en 33304. La unidad 2401 pide $5.188.355 por 3.216 sf, $1.613, al nivel de los $1.620 de los condos por encima de $4M. Las comparables están frente al mar (Selene, Four Seasons, Paramount); Sage está sobre el Intracoastal, así que los pisos bajos son la operación justa y los altos tienen precio de primera línea de playa. Compre abajo y pronto: el primer grupo de compradores fija la base que validan todos los siguientes.
Hoy en el MLS
2 fichas activas en este edificio ahora mismo, extraídas el 2026-11-03. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 602 | 4/— | 3,191 sf | $3,715,185 | $1,164 | $4,762 | 332 |
| 2401 | 4/— | 3,216 sf | $5,188,355 | $1,613 | $4,802 | 326 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 19 fotografías de la ficha MLS F10540750 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $3,715,185 al 4.5% simple, a 14 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $371,518 | $371,518 | 14 mo | −$19,505 |
| Al inicio de obra (ya pasado, se paga al firmar) | 10% | $371,518 | $743,037 | 14 mo | −$19,505 |
| Al remate de estructura | 10% | $371,518 | $1,114,556 | 6 mo | −$8,359 |
| En el cierre | 70% | $2,600,630 | $3,715,185 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $3,715,185 | −$47,369 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $47,369, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 3,191 sf.
| Gastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $3,715,185 | −$75,047 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$11,488 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$86,534 |
Unos $47.400 de coste del depósito en 14 meses
No hay calendario de depósitos publicado, así que la tabla usa el estándar de Miami 10/10/10/70, supuesto. La obra empezó en noviembre de 2025, así que quien firme ahora probablemente aporte el 20 por ciento de una vez y lo mantenga unos 14 meses hasta una entrega a finales de 2027: sobre $3,72M son unos $47.400 al 4,5 por ciento. Pida el calendario real, el número de unidades vendidas que PMG no ha divulgado y la cláusula de alquiler de la declaración, que no está publicada.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Unos $115M de GoldenTree Asset Management, diciembre de 2025, ampliando un préstamo de $15M de 2024. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | Obra iniciada en noviembre de 2025; terminación prevista a finales de 2027 (Florida YIMBY, enero de 2026). Las fichas del MLS indican 2028. |
| Promotor | PMG (Property Markets Group: Kevin Maloney, Dan Kaplan, Ryan Shear), promotor de la marca Sage. Terreno comprado en 2024. |
| Política de alquiler | Política de alquiler no publicada; pendiente de leer la declaración registrada |
Recomendación
Compre los pisos bajos
Financiado y pequeño: unos $115M de deuda de construcción sobre 44 residencias, en obra desde noviembre de 2025, y un código postal que cierra 79 viviendas al año por encima de $2M. La entrega y la profundidad de reventa son razonables.
La planta de entrada a $1.164 el pie tiene el precio al que cierran los condos de playa; los pisos altos a $1.613 tienen precio de primera línea. Compre por debajo del piso 10, pida el número de unidades vendidas y obtenga por escrito el calendario de depósitos y las condiciones de alquiler.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de Sage Intracoastal Fort Lauderdale
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Fuentes
- Commercial Observer, PMG lands $115M for waterfront Fort Lauderdale condo tower (Dec 2025)
- Florida YIMBY, PMG secures $115 million construction loan for Sage Intracoastal Residences (Jan 2026)
- The Real Deal, PMG plans luxury condo tower in Fort Lauderdale (Mar 2024)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-03. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.