La apuesta
Seaway at The Surf Club es el edificio frente al mar que Fort Partners entregó en 2024 en Surfside, y su único cierre MLS, la unidad 602, se vendió a $4.170 el pie en mayo de 2026. Las viviendas de más de $8 millones en 33154 cierran a una mediana de $2.997 el pie, y el Four Seasons Surf Club vecino a $4.459. Compra obra nueva a precios de reventa del Surf Club, no con prima sobre ellos, y con las amenidades del Surf Club incluidas.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33154 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $8M – $20M | 28 | $11,331,250 | $2,997 |
| $20M en adelante | 11 | $30,250,000 | $4,490 |
La mayor parte ya está vendida
34 residencias frente a 39 cierres al año por encima de $8 millones en 33154, que la tarjeta lee como menos de un año de oferta. La cifra real es menor, porque el promotor cierra desde octubre de 2024: 23 unidades por $293,5 millones a marzo de 2025 con 11 por vender (Commercial Observer), $320,7 millones registrados a julio de 2025 (The Real Deal), y luego el ático de $86 millones en noviembre. Hoy no hay nada en el MLS, así que el inventario restante del promotor se vende fuera de mercado y su tamaño no se publica. La única venta MLS tardó 199 días y cerró un 5 por ciento por debajo de su precio pedido de $12,5 millones, que es el ritmo a prever para la salida.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33154 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33154 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 5 | $1,205 |
| 2026 | 22 | $1,345 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Con precio del Surf Club, no por encima
La unidad 602, de 2.848 sf, cerró a $11.875.000 en mayo de 2026, $4.170 el pie. El ático PH-11, de 16.053 sf, se registró a $86 millones, $5.358 el pie (The Real Deal, noviembre de 2025). Las bandas en las que compite cierran a una mediana de $2.997 el pie entre $8 y $20 millones y de $4.490 por encima. La comparación más cercana es Four Seasons Residences at the Surf Club, al lado, entregado en 2017: diez cierres MLS en los últimos doce meses a una mediana de $4.459 el pie, de $2.867 a $7.949. Seaway está dentro de ese rango. Ignore la tarjeta de obra nueva del código postal: esas reventas posteriores a 2023 a $1.345 son otro producto.
Hoy en el MLS
Ni una sola ficha activa en 9149 Collins Ave, Surfside FL 33154, extraído el 2026-11-14. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 2,848 sf.
| Gastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $11,875,000 | −$239,875 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$10,253 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$250,128 |
Qué asegurar antes de firmar
Tres puntos. Los gastos de comunidad: ni el presupuesto ni las cuotas de Seaway están publicados; como referencia, una unidad del Surf Club que pide $31,5 millones lleva unos $15.123 al mes estimados (The Real Deal, mayo de 2026). Solo el impuesto sobre bienes inmuebles al precio de la unidad 602 ronda los $240.000 al año. La cláusula de alquiler: no publicada, y a este precio el edificio es una residencia y no un activo de renta. El número de unidades: cuatro informaciones dan 34 residencias en 9149 Collins y la de The Real Deal de mayo de 2026 da 26; este estudio usa 34. Pida a la asociación la declaración y el presupuesto vigente.
Cómo se construyó y se vendió
| Financiación de la construcción | Préstamo de construcción de $169M de Bank OZK (2022); tras la entrega, un préstamo de inventario EB-5 de $45M de Bether Capital garantizado con tres unidades sin vender (Commercial Observer, marzo de 2025). |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | Entregado en octubre de 2024; las primeras 13 escrituras se registraron ese mes (The Real Deal). |
| Promotor | Fort Partners, de Nadim Ashi; vendedor registrado SCR Residences LLC. Arquitecto Joseph Dirand, paisajismo de Peter Wirtz. El edificio hermano Seaway North (9165 Collins, 10 unidades) vendió $386,4M (The Real Deal, mayo de 2026). |
| Política de alquiler | Política de alquiler no publicada; pendiente de leer la declaración registrada |
Recomendación
Una residencia comprada al precio del Surf Club
Fort Partners entregó en octubre de 2024 con financiación de construcción de Bank OZK y ha vendido la mayor parte del edificio, incluido el ático de $86 millones. Es la manzana que marcó los récords de precio de condominio de Miami-Dade en 2024 y 2025, y el producto está probado.
Cómprelo como vivienda a precio del Surf Club, no como operación: la unidad 602 cerró a $4.170 el pie, por debajo de la mediana de $4.459 del Surf Club. Negocie desde sus 199 días y su 5 por ciento de descuento, y consiga primero el presupuesto y la declaración.
Preguntas de los compradores
¿Seaway at The Surf Club permite el alquiler de corta estancia, tipo Airbnb?
Política de alquiler no publicada; pendiente de leer la declaración registrada. Mientras el promotor no la publique y no se registre la declaración de condominio, no se puede afirmar nada en un sentido ni en otro.
¿Cuánto cuestan las residencias de Seaway at The Surf Club?
$11,9M – $86M registrados · 2.848 – 16.053 sf · 34 residencias. El estudio compara estas cifras con lo que realmente se ha cerrado en la zona.
¿Cuándo se entrega Seaway at The Surf Club?
Entregado en octubre de 2024; las primeras 13 escrituras se registraron ese mes (The Real Deal).
¿Quién promueve Seaway at The Surf Club?
Fort Partners, de Nadim Ashi; vendedor registrado SCR Residences LLC. Arquitecto Joseph Dirand, paisajismo de Peter Wirtz. El edificio hermano Seaway North (9165 Collins, 10 unidades) vendió $386,4M (The Real Deal, mayo de 2026).
¿Con quién puedo hablar para comprar en Seaway at The Surf Club?
Carolina Peña, bróker de BlueBay Brokers (licencia de Florida BK3288753), lleva la obra nueva, en español o en inglés: WhatsApp o teléfono +1 786 326 8778, carolina@bluebaybrokers.com. Este estudio es independiente, escrito por Steve Gabison, bróker (BK3411036), a partir de escrituras registradas del condado y cierres del MLS.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de Seaway at The Surf Club
Siga leyendo
Fuentes
- The Real Deal, Closings underway at Fort Partners' Seaway at the Surf Club (Oct 2024)
- Commercial Observer, Fort Partners $45M inventory loan for Seaway (Mar 2025)
- The Real Deal, Fort Partners drops $25M on Seaway condo, $320.7M closed (Jul 2025)
- The Real Deal, Seaway penthouse sells for record $86M (Nov 2025)
- The Real Deal, Seaway North nears $400M sellout (May 2026)
- MIAMI MLS via Bridge: A11899325 (unit 602) and Surf Club closings, pulled 14 Nov 2026
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-14. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.