La apuesta
The Delmore es el edificio de 37 residencias de Damac diseñado por Zaha Hadid en el terreno de Champlain Towers South, y la cifra que lo decide es $3.963 el pie cuadrado: la mediana pedida por sus cuatro anuncios en el MLS, frente a $4.467 de las nueve residencias del Surf Club que cerraron por encima de $14M al lado en los últimos doce meses. El precio no es el problema. El calendario sí: ningún contrato, ningún préstamo y ningún contratista en abril de 2026.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33154 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $10M – $20M | 18 | $13,312,500 | $3,381 |
| $20M en adelante | 12 | $30,625,000 | $4,812 |
Pocos compradores, y un edificio que nadie ha comprado todavía
En el 33154 cerraron treinta viviendas por encima de $10M en los últimos doce meses, casas incluidas, así que 37 residencias equivalen a unos quince meses de ese flujo. El lado de condominios es más profundo de lo que parece: solo el Surf Club cerró nueve residencias por encima de $14M. El Delmore no ha cerrado ninguna. Sus cuatro anuncios llevan publicados desde julio de 2025, y Damac dijo a The Real Deal en abril de 2026 que no había ningún contrato firmado y que rechazó a un comprador de más de $200M en unidades por dudas sobre el origen de los fondos. Para un comprador eso es poder de negociación: el primer contrato fija el precio, y el promotor lo necesita más que usted.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33154 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33154 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 5 | $1,205 |
| 2026 | 22 | $1,345 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Por debajo del Surf Club, antes de existir
Los cuatro anuncios van de $2.948 el pie (unidad 303, 5.088 sf, $15M) a $4.602 (unidad 702, 8.724 sf, $40,15M), con una mediana de $3.963. Los nueve cierres del Surf Club por encima de $14M fueron de $3.932 a $7.949, mediana $4.467; Eighty Seven Park, en el 8701 de Collins, cerró a $3.972 y $4.662. La parte de entrada pide así cerca de un 11 por ciento menos de lo que cierra el producto terminado frente al mar en el mismo código postal. Ese descuento es el precio de todo lo que falta: un permiso, un contratista, un préstamo, una fecha de entrega. La tarjeta de obra nueva de arriba marca $1.345 porque las entregas de 33154 desde 2023 son sobre todo condominios más pequeños, no este producto. La cuota de la asociación anunciada equivale a unos $3,65 el pie al mes.
Hoy en el MLS
4 fichas activas en este edificio ahora mismo, extraídas el 2026-11-13. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 303 | 4/5 | 5,088 sf | $15,000,000 | $2,948 | $18,615 | 474 |
| 604 | 4/5 | 6,111 sf | $21,250,000 | $3,477 | $22,305 | 474 |
| 501 | 5/6 | 6,924 sf | $30,800,000 | $4,448 | $25,273 | 474 |
| 702 | 5/6 | 8,724 sf | $40,150,000 | $4,602 | $31,843 | 474 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 17 fotografías de la ficha MLS A11837441 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $15,000,000 al 4.5% simple, a 37 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $1,500,000 | $1,500,000 | 37 mo | −$208,125 |
| Al inicio de obra (asumido) | 10% | $1,500,000 | $3,000,000 | 31 mo | −$174,375 |
| Al remate de estructura (asumido) | 10% | $1,500,000 | $4,500,000 | 13 mo | −$73,125 |
| En el cierre | 70% | $10,500,000 | $15,000,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $15,000,000 | −$455,625 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $455,625, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 5,088 sf.
| Gastos de comunidad a $3,65/sf/mes | −$222,854 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $15,000,000 | −$303,000 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$18,317 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$544,171 |
Lo que debe existir antes de un depósito
El calendario de depósitos no está publicado, así que el coste de arriba usa el estándar de Miami 10/10/10/70 con cierre en el objetivo de 2029. Nada debería firmarse solo con esa base. Antes de cualquier depósito, pida tres documentos: el permiso de obra, el contrato firmado con el contratista general y un compromiso de préstamo de construcción. Después pregunte dónde se custodia el depósito y si alguna parte puede gastarse en la obra. Si Damac incorpora un socio, como The Real Deal informó que estaba negociando, pregunte quién es. Esas respuestas, y no el precio, deciden esta compra.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | No se ha informado de préstamo de construcción. En abril de 2026 Damac dijo que estaba volviendo a presentar el permiso maestro de obra y que aún buscaba contratista general y seguro (The Real Deal). |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | 2029 era el objetivo en el lanzamiento (The Real Deal, enero de 2025). No está financiado: ni préstamo, ni contratista designado, ni permiso emitido en abril de 2026, así que tome la fecha como una intención. |
| Promotor | Damac Properties, el promotor de Dubái fundado por Hussain Sajwani; el Delmore es su primer proyecto desde cero en Estados Unidos. Compró el terreno de 1,8 acres en 2022 como único postor en la subasta ordenada por el tribunal, cuyo producto fue a los propietarios de Champlain y a las familias de las víctimas. Ventas a cargo de Douglas Elliman. |
| Política de alquiler | Política de alquiler no publicada; aún no hay declaración registrada. Los cuatro anuncios del MLS no indican condiciones de alquiler |
Recomendación
Negocie ahora, firme después del préstamo
El precio es razonable para la ubicación: cerca de un 11 por ciento por debajo de lo que cierran las residencias del Surf Club, por obra nueva de Zaha Hadid frente al mar. Si el edificio se financia, los primeros contratos a la lista de hoy probablemente parecerán baratos.
Hasta entonces es una opción, no una compra. Registre su interés, negocie ahora el precio y las condiciones del depósito, mientras no hay otros compradores, y no ponga dinero hasta que el permiso, el contratista y el préstamo de construcción estén por escrito.
Preguntas de los compradores
¿The Delmore permite el alquiler de corta estancia, tipo Airbnb?
Política de alquiler no publicada; aún no hay declaración registrada. Los cuatro anuncios del MLS no indican condiciones de alquiler. Mientras el promotor no la publique y no se registre la declaración de condominio, no se puede afirmar nada en un sentido ni en otro.
¿Cuánto cuestan las residencias de The Delmore?
De $15M a $40,15M hoy en el MLS · 5.088 – 8.724 sf · promedio del promotor de $35M a $40M, los penthouses podrían superar $150M. El estudio compara estas cifras con lo que realmente se ha cerrado en la zona.
¿Cuándo se entrega The Delmore?
2029 era el objetivo en el lanzamiento (The Real Deal, enero de 2025). No está financiado: ni préstamo, ni contratista designado, ni permiso emitido en abril de 2026, así que tome la fecha como una intención.
¿Quién promueve The Delmore?
Damac Properties, el promotor de Dubái fundado por Hussain Sajwani; el Delmore es su primer proyecto desde cero en Estados Unidos. Compró el terreno de 1,8 acres en 2022 como único postor en la subasta ordenada por el tribunal, cuyo producto fue a los propietarios de Champlain y a las familias de las víctimas. Ventas a cargo de Douglas Elliman.
¿Con quién puedo hablar para comprar en The Delmore?
Carolina Peña, bróker de BlueBay Brokers (licencia de Florida BK3288753), lleva la obra nueva, en español o en inglés: WhatsApp o teléfono +1 786 326 8778, carolina@bluebaybrokers.com. Este estudio es independiente, escrito por Steve Gabison, bróker (BK3411036), a partir de escrituras registradas del condado y cierres del MLS.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de The Delmore
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Fuentes
- The Real Deal, Damac reveals Delmore luxury condo project on site of deadly Surfside collapse (January 2025)
- The Real Deal, At Surfside collapse site, big-name planned project hasn't sold a single condo (April 2026)
- Bisnow, Damac unveils plans for $15M mansions in the sky on Surfside collapse site
- Zaha Hadid Architects, The Delmore
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-13. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.