La apuesta
The Perigon es una torre de OMA de 17 pisos y 73 residencias frente al océano en Mid-Beach, financiada con un préstamo de $390M de Eldridge y vendida en más del 75 por ciento en enero de 2025, y la cifra que la decide es $3.401 el pie: la residencia de entrada, hoy en contrato a $12M, frente a los $3.346 a los que cerraron este año las viviendas de Miami Beach entre $10M y $20M. Obra nueva frente al mar al precio de su propia banda, con entrega en 2027.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33140, 33139, 33154 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $10M – $20M | 67 | $13,500,000 | $3,346 |
| $20M en adelante | 35 | $27,319,500 | $4,183 |
Menos de un año de compradores, y casi todo vendido
73 residencias frente a 102 cierres al año por encima de $10M en 33140, 33139 y 33154 son unos 0,7 años de ese mercado, y más del 75 por ciento estaba vendido en el anuncio del préstamo de enero de 2025, así que quedan pocas. Otras cuatro están hoy en contrato en el MLS, de $12.000.000 a $26.900.000. La oferta no es el riesgo en este edificio. Los tres códigos postales tienen 11,8 meses de inventario a todos los precios, un mercado equilibrado, y en lo más alto el grupo de compradores es estrecho por naturaleza: lo que se negocia aquí es el precio, no la cantidad.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33140, 33139, 33154 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33140, 33139, 33154 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 3 | omitido, 3 ventas |
| 2025 | 35 | $1,897 |
| 2026 | 45 | $1,575 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Obra nueva frente al mar al precio de la banda
La residencia 1102, de 3.528 sf, entró en contrato a $12.000.000, $3.401 el pie. Las viviendas de Miami Beach entre $10M y $20M cerraron a una mediana de $3.346 en los últimos doce meses, y por encima de $20M a $4.183, sobre 102 ventas registradas, 61 de ellas casas. La parte de entrada cotiza a la banda, y las líneas 1101 ($4.656) y 1106 ($3.841) dentro de ella. El penthouse a $37.000.000, $6.508 el pie, es un trofeo con precio de trofeo. La tarjeta de entregas recientes compara con todos los condominios nuevos de tres códigos postales, de unidades mucho más pequeñas, y no aplica a este precio. En obra nueva la superficie del MLS suele incluir terrazas: pida la cifra interior.
Hoy en el MLS
4 fichas activas en este edificio ahora mismo, extraídas el 2026-10-20. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 606 | 4/6 | — | $12,545,000 | — | $8,489 | 0 |
| 1202 | 3/4 | — | $13,387,500 | — | $7,111 | 1 |
| 1506 | 4/6 | — | $20,900,000 | — | $10,646 | 0 |
| PHW | 4/7 | 5,685 sf | $37,000,000 | $6,508 | $12,530 | 873 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 22 fotografías de la ficha MLS A11564877 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $12,000,000 al 4.5% simple, a 12 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $1,200,000 | $1,200,000 | 12 mo | −$54,000 |
| Segundo depósito (estándar asumido) | 10% | $1,200,000 | $2,400,000 | 8 mo | −$36,000 |
| Tercer depósito (estándar asumido) | 10% | $1,200,000 | $3,600,000 | 4 mo | −$18,000 |
| En el cierre | 70% | $8,400,000 | $12,000,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $12,000,000 | −$108,000 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $108,000, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 3,528 sf.
| Gastos de comunidad a $2,2/sf/mes | −$93,139 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $12,000,000 | −$242,400 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$12,701 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$348,240 |
Qué cuesta el depósito, y qué pedir por escrito
La entrega es en 2027 según el anuncio de financiación, a unos 12 meses; las fichas de enero de 2025 indicaban 2026, así que la fecha ya se movió una vez. El calendario de depósitos no está publicado, así que la tabla asume el estándar de Miami 10/10/10/70: sobre la residencia de entrada de $12M son $3,6M comprometidos antes del cierre. Pida por escrito el calendario real, que puede ser otro a estas alturas de la obra, y la cláusula de alquiler de la declaración registrada: la política no está publicada, y quien piense alquilar debe conocer la respuesta antes de firmar.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Préstamo de construcción de $390M del negocio de crédito privado de Eldridge (Commercial Observer, enero de 2025), uno de los mayores de Miami Beach ese año. Moss Construction inició la obra en abril de 2024. |
| Prevendido | 75% en la última divulgación |
| Entrega | 2027, según el anuncio de financiación de enero de 2025. Las fichas del MLS indican 2026 o 2027 como año de construcción. |
| Promotor | Mast Capital (Camilo Miguel Jr.) con Starwood Capital Group (Barry Sternlicht). Arquitectura de OMA, ventas a cargo de Douglas Elliman Development Marketing. Mast reunió el terreno comprando La Costa, el condominio de 1964 al que sustituye. |
| Política de alquiler | Política de alquiler no publicada; pendiente de leer la declaración registrada |
Recomendación
Compre el océano al precio de la banda
Financiado y en obra: Eldridge cerró un préstamo de construcción de $390M en enero de 2025, Moss empezó a construir en abril de 2024, y para entonces ya se habían vendido más de tres cuartas partes de las 73 residencias. Diseño de OMA frente al mar en Mid-Beach, con ocho suites privadas para invitados.
Las residencias de entrada y de línea piden lo que el mercado de Miami Beach por encima de $10M ya paga por pie. Compre esas, negocie el penthouse y pida por escrito la fecha de entrega y la cláusula de alquiler.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de The Perigon
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Fuentes
- Commercial Observer, Mast Capital lands $390M for luxe oceanfront condo in Miami Beach (January 2025)
- Florida YIMBY, The Perigon Miami Beach secures $390M financing as construction advances (January 2025)
- The Real Deal, Mast Capital, Starwood launch sales of planned oceanfront condo project in Miami Beach (March 2022)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-20. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.