La apuesta
The William es una torre de 25 pisos y 374 residencias en NE 163rd Street, vendida en un 35 por ciento en julio de 2026 y todavía sin financiación, y la cifra que la decide es $836 el pie: el estudio de entrada en la franja media de los $400.000, frente a los $724 a $984 a los que revendió este año Aurora, el condominio más nuevo de Sunny Isles. Las plantas de entrada compran dentro de ese rango; las líneas de penthouse, a la venta de $1.057 a $1.119, quedan por encima.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33160 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $350K – $700K | 245 | $450,000 | $348 |
| $700K – $1,1M | 121 | $920,000 | $558 |
| $1,1M – $1,6M | 105 | $1,370,000 | $743 |
Un año de oferta en un código postal de compradores
374 residencias frente a 471 cierres al año en estas tres bandas del 33160 son unos 0,8 años de la demanda del código postal, y el 35 por ciento estaba vendido en julio de 2026 según el promotor, así que quedan unas 240. La cantidad no es el problema. El mercado sí: el 33160 tiene 1.622 viviendas a la venta frente a 1.072 cierres al año, 18,2 meses de oferta, un mercado de compradores. Léalo como margen de negociación. La lista de precios ya se movió, de unos $380.000 por la planta más pequeña en el lanzamiento de 2025 (Florida YIMBY) a la franja media de los $400.000 hoy (The Real Deal), así que el primer grupo ya va por delante.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33160 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33160 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 5 | $2,272 |
| 2025 | 7 | $2,123 |
| 2026 | 6 | $970 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Qué compra el pie en la calle 163
Las ocho residencias a la venta hoy son todas de pisos altos y penthouse, de $835 a $1.119 el pie, $1.057 de mediana. Las viviendas del 33160 cerraron a una mediana de $348 el pie entre $350K y $700K, $558 hasta $1,1M y $743 hasta $1,6M, casi todas reventas de condominios en Sunny Isles y North Miami Beach. La tarjeta de producto nuevo mezcla Estates at Acqualina (frente al mar, por encima de $2.000 el pie) con Aurora, así que su -57 por ciento es mezcla, no revalorización. Aurora revendió este año de $724 a $984. El estudio de entrada, cerca de $836, cae en ese rango; los penthouses quedan por encima.
Hoy en el MLS
8 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-20. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2115 | 1/1 | — | $615,152 | — | — | 0 |
| 1810 | 1/1 | 641 sf | $640,700 | $1,000 | — | 0 |
| 808 | 1/1 | 837 sf | $698,800 | $835 | — | 0 |
| PH 2506 | 1/1 | — | $896,000 | — | — | 0 |
| Ph 2520 | 1/1 | 812 sf | $908,300 | $1,119 | — | 0 |
| PH 2505 | 2/2 | 1,022 sf | $1,130,600 | $1,106 | — | 0 |
| PH 2511 | 2/2 | — | $1,412,300 | — | — | 0 |
| Ph 2501 | 3/3 | 1,412 sf | $1,492,500 | $1,057 | — | 0 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 2 fotografías de la ficha MLS A12072648 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $640,700 al 4.5% simple, a 36 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $64,070 | $64,070 | 36 mo | −$8,649 |
| Segundo depósito (estándar asumido) | 10% | $64,070 | $128,140 | 30 mo | −$7,208 |
| Tercer depósito (estándar asumido) | 10% | $64,070 | $192,210 | 24 mo | −$5,766 |
| En el cierre | 70% | $448,490 | $640,700 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $640,700 | −$21,624 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $21,624, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 550 sf.
| Gastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $640,700 | −$12,942 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,980 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$14,922 |
Qué cuesta el depósito, y qué pedir por escrito
No se ha anunciado préstamo de construcción y la obra no ha empezado: The Real Deal (junio de 2026) sitúa el inicio a principios del año que viene, y una obra de tres años apunta a 2030, frente al 2029 del marketing. La tabla modela 36 meses con el estándar de Miami 10/10/10/70, asumido porque no hay calendario publicado: sobre el dormitorio de $640.700 son $192.210 comprometidos antes del cierre. Pida por escrito el calendario, dónde quedan los depósitos por encima del 10 por ciento hasta que cierre el préstamo, y la cláusula de alquiler: el mínimo de 30 días viene de una hoja de bróker.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Sin préstamo de construcción anunciado. The Real Deal (junio de 2026) sitúa el inicio de obra a principios del año que viene; los promotores captan capital EB-5 con una inversión mínima de $1,05M. |
| Prevendido | 35% en la última divulgación |
| Entrega | 2029 según el marketing del promotor y de los brókers. La obra debería empezar a principios de 2027 (The Real Deal, junio de 2026) y durar unos tres años (Florida YIMBY), lo que apunta a 2030. |
| Promotor | Blue Road con Ilia Development Group, que compraron el terreno de 1,1 acres en 2022. Arquitectura de Carlos Ott y Behar Font & Partners. La venta arrancó en septiembre de 2025 a través de Fortune International Group. |
| Política de alquiler | Comercializado como renta mensual, mínimo 30 días (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
Recomendación
Compre las plantas de entrada, con condiciones
35 por ciento vendido en diez meses, la aprobación de junio de 2026 cambió 30 habitaciones de hotel por condominios, y el precio de entrada ya subió desde los $380.000. Apto para EB-5, diseño de Carlos Ott y Behar Font, más de 40.000 sf de amenidades.
Sin préstamo todavía, entrega a tres años como mínimo, 18 meses de oferta en el código postal. Compre los estudios y los dormitorios de pisos bajos, al precio al que revende Aurora, deje las líneas de penthouse y ate el segundo depósito al cierre del préstamo.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Después de la entrega
Este edificio es mensual, no por noche, así que Property Management Brickell LLC lo operaría en media estancia. Otra tarifa, otra ocupación, y le enseñaré ese pro forma y no uno de alquiler diario.
El expediente completo de The William Residences
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Fuentes
- The Real Deal, Blue Road, Ilia Development Group win approval for more North Miami Beach condos (June 2026)
- The Real Deal, Blue Road, Ilia plan North Miami Beach condo project (September 2025)
- Florida YIMBY, 26-storey The William set for 2026 groundbreaking (September 2025)
- Hoodline, North Miami Beach tower dumps hotel plan for bigger condo play (June 2026)
- Developer release via Profile Miami, The William hits 35% sold (July 2026)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-20. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.