The betLa apuesta
72 Carlyle is Lefferts' third North Beach tower, 134 residences on 20 storeys beside 72 Park, and the number that decides it is about $1,430 a foot: the $1.1 million floor over the 770 sf smallest plan, level with the $1,503 and $1,590 that two 72 Park units closed at since July. Same developer, same block, a price list that has already come down from $1.8 million.
72 Carlyle es la tercera torre de Lefferts en North Beach, 134 residencias en 20 pisos junto a 72 Park, y la cifra que la decide es unos $1.430 el pie: el piso de $1,1 millones sobre el plano más pequeño, de 770 sf, al nivel de los $1.503 y $1.590 a los que cerraron dos unidades de 72 Park desde julio. Mismo promotor, misma cuadra, y una lista de precios que ya bajó desde $1,8 millones.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33141 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $1M – $2M$1M – $2M | 64 | $1,325,000 | $827 |
| $2M – $4M$2M – $4M | 33 | $2,625,000 | $1,062 |
| $4M – $10M$4M – $10M | 28 | $5,900,000 | $1,616 |
A deep postcode, a thin top endUn código postal profundo, una franja alta delgada
33141 closed 124 homes between $1 million and $10 million in the last twelve months, so 134 residences are about a year of that flow. Condos alone were 57 of them, which makes it 2.4 years, and only five of those closings were in buildings finished after 2015: 72 Park, Monaco Yacht Club, Peloro and two at L'Atelier. Above $4 million, 24 of 28 closings were houses. The block also delivers Palma's 121 units in late 2027, 7200 Collins' 222 and NoBe Parc's 232, so the large plans compete with a lot of new stock. The postcode holds 12.9 months of supply.
En 33141 cerraron 124 viviendas entre $1 millón y $10 millones en los últimos doce meses, así que 134 residencias son cerca de un año de ese flujo. Los condos fueron 57, lo que da 2,4 años, y solo cinco de esos cierres fueron en edificios terminados después de 2015: 72 Park, Monaco Yacht Club, Peloro y dos en L'Atelier. Por encima de $4 millones, 24 de 28 cierres fueron casas. La misma zona entrega las 121 unidades de Palma a fines de 2027, las 222 de 7200 Collins y las 232 de NoBe Parc, así que los planos grandes compiten con mucho producto nuevo. El código postal tiene 12,9 meses de oferta.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33141 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33141 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33141 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33141 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 11 | $1,845 |
| 2026 | 3 | withheld, 3 salesomitido, 3 ventas |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Entry at 72 Park's resale level, not its sell-outLa entrada al nivel de reventa de 72 Park, no de su venta inicial
The $1,845 in the card above is not a resale figure: eleven of those closings are 72 Park's own developer sell-out in spring 2025, so the -23% compares a price list with a price list. Lefferts launched 72 Carlyle at $1.8 million to $10 million in September 2025; by August 2026 The Real Deal cited a list from $1.1 million. Over the 770 sf smallest plan that is about $1,430 a foot, against $1,503 (#1702, October) and $1,590 (#1413, July) for 72 Park's MLS closings this year, and $1,011 to $1,471 for its three recorded resales on County area. The $10 million, 6,276 sf three-bedroom is $1,594 a foot; L'Atelier, on the sand at 69th Street, closed at $1,828 to $1,875.
Los $1.845 de la tarjeta anterior no son una cifra de reventa: once de esos cierres son la propia venta inicial del promotor de 72 Park en la primavera de 2025, así que el -23% compara una lista de precios con otra. Lefferts lanzó 72 Carlyle de $1,8 millones a $10 millones en septiembre de 2025; en agosto de 2026 The Real Deal citaba una lista desde $1,1 millones. Sobre el plano más pequeño, de 770 sf, son unos $1.430 el pie, frente a $1.503 (#1702, octubre) y $1.590 (#1413, julio) en los cierres de 72 Park en el MLS este año, y $1.011 a $1.471 en sus tres reventas registradas con la superficie del Condado. Los tres dormitorios de 6.276 sf a $10 millones son $1.594 el pie; L'Atelier, sobre la arena en la calle 69, cerró entre $1.828 y $1.875.
On the MLS todayHoy en el MLS
Not one Active listing at 600 72nd St, Miami Beach FL 33141, pulled 2026-10-30. The building is being sold off-market by the developer's own sales team, which is normal at this stage and has one consequence worth stating: there is no independent asking price to check the developer's price list against, so every size and price on this page comes from the developer or the trade press rather than from a transaction. It is also why this page carries no photograph: the MLS licence that lets us display a listing's images does not extend to a render off a brochure.
Ni una sola ficha activa en 600 72nd St, Miami Beach FL 33141, extraído el 2026-10-30. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $1,100,000 at 4.5% simple, 26 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $1,100,000 al 4.5% simple, a 26 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar asumido) | 10% | $110,000 | $110,000 | 26 mo | −$10,725 |
| At groundbreakingAl inicio de obra | 10% | $110,000 | $220,000 | 22 mo | −$9,075 |
| At top-offAl remate de estructura | 10% | $110,000 | $330,000 | 10 mo | −$4,125 |
| At closing (late 2028)En el cierre (fines de 2028) | 70% | $770,000 | $1,100,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $1,100,000 | −$23,925 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $23,925, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $23,925, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 770 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 770 sf.
| HOA, not published by the developerGastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Property tax at 2.02% of $1,100,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,100,000 | −$22,220 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$2,772 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$24,992 |
What to get before you signLo que hay que obtener antes de firmar
No construction loan has been reported and no groundbreaking is dated; Florida YIMBY reported construction had not started in September 2025, and the target is now late 2028. With no published schedule, the carry above assumes the Miami standard 10/10/10/70: about $330,000 on the $1.1 million entry unit sits idle for up to two years. 72 Park is marketed as short-term-rental friendly; 72 Carlyle is not, so get the rental clause of the draft declaration, the schedule and the lender in writing.
No se ha anunciado ningún préstamo de construcción ni hay fecha de inicio de obra; Florida YIMBY informó en septiembre de 2025 que la obra no había empezado, y la meta es ahora fines de 2028. Sin calendario publicado, el coste de arriba asume el estándar de Miami 10/10/10/70: unos $330.000 sobre la unidad de entrada de $1,1 millones quedan inmovilizados hasta dos años. 72 Park se comercializa como apto para renta corta; 72 Carlyle no, así que pida por escrito la cláusula de alquiler del borrador de declaración, el calendario y el prestamista.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | No construction loan reported as of October 2026.Ningún préstamo de construcción anunciado a octubre de 2026. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | Late 2028, per The Real Deal (August 2026). No groundbreaking dated; Florida YIMBY reported construction not started in September 2025.Fines de 2028, según The Real Deal (agosto de 2026). Sin fecha de inicio de obra; Florida YIMBY informó en septiembre de 2025 que la obra no había empezado. |
| DeveloperPromotor | Lefferts, founded by Mendy Chudaitov, developer of 72 Park next door (206 units, closings from March 2025) and Palma Miami Beach. Sales by Douglas Elliman's Eklund Gomes team.Lefferts, fundada por Mendy Chudaitov, promotor de 72 Park al lado (206 unidades, cierres desde marzo de 2025) y de Palma Miami Beach. Ventas del equipo Eklund Gomes de Douglas Elliman. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Rental policy not published: unlike 72 Park next door, The Real Deal does not describe 72 Carlyle as short-term-rental friendly; recorded declaration not yet filedPolítica de alquiler no publicada: a diferencia de 72 Park, al lado, The Real Deal no describe 72 Carlyle como apto para renta corta; la declaración aún no está registrada |
RecommendationRecomendación
The entry plans, from a developer who deliversLos planos de entrada, de un promotor que entrega
Lefferts finished 72 Park and closed it, which is the strongest thing a North Beach buyer can know about a developer. Entry plans near $1,430 a foot price in line with that building's resales, with Piero Lissoni interiors and 45,000 sf of amenities on top.
Buy the one- and two-bedrooms near the floor once the loan closes, not the large plans: at $1,594 a foot they ask oceanfront money five blocks inland. Get the rental clause before the deposit.
Lefferts terminó 72 Park y lo cerró, que es lo más sólido que un comprador de North Beach puede saber de un promotor. Los planos de entrada, cerca de $1.430 el pie, están en línea con las reventas de ese edificio, con interiores de Piero Lissoni y 45.000 sf de amenidades.
Compre uno y dos dormitorios cerca del piso de la lista cuando se cierre el préstamo, no los planos grandes: a $1.594 el pie piden precio de frente al mar a cinco cuadras de la playa. Obtenga la cláusula de alquiler antes del depósito.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Before anything elseAntes que nada
The rental policy here is not published, so I will not sell you a management plan on it. I will get the recorded declaration language and tell you what is actually permitted. That has to be true before the rest matters.
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
The full file on 72 CarlyleEl expediente completo de 72 Carlyle
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SourcesFuentes
- The Real Deal, Lefferts kicks off sales for 72 Carlyle, its third North Beach condo project (Sep 2025)
- The Real Deal, Map: North Beach's development pipeline (Aug 2026, from $1.1M, late 2028)
- Florida YIMBY, 72 Carlyle to comprise 134 luxury homes (Sep 2025, sizes)
- South Florida Agent Magazine, development roundup (Oct 2025, 250 feet, $1.8M to $10M)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-30. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-30. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.