The betLa apuesta
Andare is the Fort Lauderdale tower to own if you want first delivery on Las Olas: its entry residence asks $1,221 a foot, about 11% over the $1,101 that condominiums delivered since 2023 in downtown and beach Fort Lauderdale resold for this year. The loan is closed, over half was sold at groundbreaking, and #1203 at $1,075 already sits under the new-stock resale line.
Andare es la torre de Fort Lauderdale para quien quiera la primera entrega en Las Olas: su residencia de entrada pide $1.221 el pie, un 11% por encima de los $1.101 a los que se revendieron este año los condominios entregados desde 2023 en el centro y la playa de Fort Lauderdale. El préstamo está cerrado, más de la mitad se vendió al inicio de obra, y la #1203 a $1.075 ya está por debajo de la línea de reventa de obra nueva.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33301, 33304, 33316 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $2M – $3M$2M – $3M | 115 | $2,450,000 | $852 |
| $3M – $5M$3M – $5M | 80 | $3,625,000 | $1,027 |
A thin condo band, and half of it already soldUna banda de condos estrecha, y la mitad ya vendida
The three postcodes it competes in (33301, 33304, 33316) closed 195 homes between $2M and $5M last year, so the whole building is 0.8 years of that band. Read the band honestly, though: 139 of those were not condominiums, mostly houses on the isles. Only 56 were condominiums, 43 of them built since 2015, so 163 residences equal about three years of condo demand. With over half sold at groundbreaking, roughly 80 remain, about 18 months. The submarket holds 11.3 months of supply: a buyer has room to negotiate.
Los tres códigos postales en los que compite (33301, 33304, 33316) cerraron 195 viviendas entre $2M y $5M el año pasado, así que el edificio entero equivale a 0,8 años de esa banda. Pero hay que leerla bien: 139 no eran condominios, sobre todo casas en las islas. Solo 56 fueron condominios, 43 construidos desde 2015, de modo que 163 residencias son unos tres años de demanda de condos. Con más de la mitad vendida al inicio de obra quedan unas 80, unos 18 meses. El submercado tiene 11,3 meses de oferta: el comprador tiene margen para negociar.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33301, 33304, 33316 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33301, 33304, 33316 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33301, 33304, 33316 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33301, 33304, 33316 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 5 | $1,110 |
| 2025 | 3 | withheld, 3 salesomitido, 3 ventas |
| 2026 | 29 | $1,101 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
About 11% over finished new stock, for the Las Olas addressUn 11% sobre la obra nueva terminada, por la dirección en Las Olas
Condos built since 2015 that closed between $2M and $3M in these postcodes cleared a median $1,048 a foot, and $1,132 between $3M and $5M. Units delivered since 2023 resold at $1,101 in 2026 across 29 closings. Andare's MLS asks run $1,075 (#1203, three bedrooms) to $1,385 (#1401), on interior area as the listing states. The premium buys a new Related tower on Las Olas; the three-bedroom #1203 is the one priced under the market.
Los condos construidos desde 2015 que cerraron entre $2M y $3M en estos códigos postales lo hicieron a una mediana de $1.048 el pie, y a $1.132 entre $3M y $5M. Las unidades entregadas desde 2023 se revendieron a $1.101 en 2026, sobre 29 cierres. Lo que pide Andare en el MLS va de $1.075 (#1203, tres dormitorios) a $1.385 (#1401), sobre superficie interior según indica la ficha. La prima compra una torre nueva de Related en Las Olas; la #1203 de tres dormitorios es la que está por debajo del mercado.
On the MLS todayHoy en el MLS
4 listings at this address are Active right now, pulled 2026-10-26. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
4 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-26. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2002 | 2/— | 1,816 sf | $2,216,900 | $1,221 | $2,705 | 95 |
| 1203 | 3/— | 2,144 sf | $2,304,500 | $1,075 | $3,194 | 95 |
| 1401 | 4/4 | 2,502 sf | $3,465,100 | $1,385 | $3,727 | 505 |
| Ph 2/ Ph 3 | 5/— | 6,235 sf | $16,000,000 | $2,566 | $9,335 | 574 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 18 photographs carried on MLS listing B26042314 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 18 fotografías de la ficha MLS B26042314 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $2,216,900 at 4.5% simple, 12 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $2,216,900 al 4.5% simple, a 12 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar asumido) | 10% | $221,690 | $221,690 | 12 mo | −$9,976 |
| At groundbreaking (passed, due at contract)Al inicio de obra (ya pasado, se paga en el contrato) | 10% | $221,690 | $443,380 | 12 mo | −$9,976 |
| At top-offAl remate de estructura | 10% | $221,690 | $665,070 | 6 mo | −$4,988 |
| At closingEn el cierre | 70% | $1,551,830 | $2,216,900 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $2,216,900 | −$24,940 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $24,940, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $24,940, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 1,816 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 1,816 sf.
| HOA at $1.49/sf/monthGastos de comunidad a $1,49/sf/mes | −$32,470 |
| Property tax at 2.02% of $2,216,900Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $2,216,900 | −$44,781 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$6,538 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$83,789 |
What to secure before you signQué asegurar antes de firmar
Dues on the four listings run $1.49 a foot a month, $2,705 on the 1,816 sf entry two-bedroom. Related has not published its deposit schedule, so the carry above assumes the Miami standard 10/10/10/70 with groundbreaking already passed. Ask for the true schedule, and for the rental language in the Declaration: no source publishes a minimum stay for Andare, and that decides whether it is a residence or an income asset.
Las cuotas de las cuatro fichas son de $1,49 el pie al mes, $2.705 en el dos dormitorios de entrada de 1.816 sf. Related no ha publicado su calendario de depósitos, así que el coste de arriba asume el estándar de Miami 10/10/10/70 con el inicio de obra ya pasado. Pida el calendario real y la cláusula de alquiler de la Declaración: ninguna fuente publica una estancia mínima para Andare, y eso decide si es una vivienda o un activo de renta.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | $230.8M closed May 2025 with Athene Annuity and Life, Apollo's insurance arm, increasing an existing $14.8M facility, per the recorded mortgage reported by Commercial Observer.$230,8M cerrados en mayo de 2025 con Athene Annuity and Life, el brazo asegurador de Apollo, ampliando una línea existente de $14,8M, según la hipoteca registrada citada por Commercial Observer. |
| PresoldPrevendido | 50% at last disclosure50% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | 2027, per Related. Groundbreaking was May 2025 with the loan in place, so the schedule is financed. Beauchamp Construction is the builder.2027, según Related. La obra empezó en mayo de 2025 con el préstamo ya cerrado, así que el calendario está financiado. Beauchamp Construction es la constructora. |
| DeveloperPromotor | Related Group, Miami's largest condominium developer, with Pininfarina on design and CFE Architects as architect of record. Sales opened in 2023.Related Group, el mayor promotor de condominios de Miami, con Pininfarina en el diseño y CFE Architects como arquitecto. La venta abrió en 2023. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Rental policy not published; recorded declaration language to be readPolítica de alquiler no publicada; pendiente de leer la declaración registrada |
RecommendationRecomendación
Buy the plan priced under the marketCompre la planta que está por debajo del mercado
Andare is financed, half sold and about a year from delivery, from the most active condominium developer in South Florida. That removes most of the risk that usually comes with preconstruction.
Pay new-stock money, not launch-premium money: #1203 at $1,075 a foot is under what delivered condos resell for. Above $1,300 you are buying the home, not the trade. Get the deposit schedule and rental clause in writing first.
Andare está financiado, vendido a la mitad y a cerca de un año de la entrega, de la mano del promotor de condominios más activo del sur de Florida. Eso elimina la mayor parte del riesgo habitual de la preconstrucción.
Pague precio de obra nueva, no prima de lanzamiento: la #1203 a $1.075 el pie está por debajo de lo que se revenden los condos entregados. Por encima de $1.300 compra la vivienda, no la operación. Consiga antes por escrito el calendario de depósitos y la cláusula de alquiler.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Before anything elseAntes que nada
The rental policy here is not published, so I will not sell you a management plan on it. I will get the recorded declaration language and tell you what is actually permitted. That has to be true before the rest matters.
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
The full file on Andare by Pininfarina Fort LauderdaleEl expediente completo de Andare by Pininfarina Fort Lauderdale
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- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- Related Group, groundbreaking release for Andare Residences by Pininfarina (May 2025)
- Commercial Observer, Related Group lands $231M to build luxury Fort Lauderdale condo (May 2025)
- Florida YIMBY, 46-storey Andare Residences breaks ground at 521 East Las Olas Boulevard (May 2025)
- CoStar, developers claim Fort Lauderdale condo sales record (March 2025)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-26. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-26. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.