The betLa apuesta
Palma is Lefferts doing it again, a block from 72 Park, its first North Beach tower, which delivered in 2025 rental-friendly and 90 percent sold. 121 furnished residences, no rental restrictions per the sales broker, 75 percent sold, piles in the ground since June 2026. Entry starts near $650,000, under 72 Park's $700,000 launch. The bet is the last quarter of the stack before the frame rises and the list moves.
Palma es Lefferts repitiendo, a una cuadra de 72 Park, su primera torre en North Beach, entregada en 2025 apta para renta y vendida al 90%. 121 residencias amuebladas, sin restricciones de renta según el broker de ventas, 75% vendido, pilotes en el suelo desde junio de 2026. La entrada arranca cerca de $650.000, por debajo del lanzamiento de 72 Park a $700.000. La apuesta es el último cuarto del edificio antes de que suba la estructura y se mueva la lista.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33141 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $500K – $900K$500.000 – $900.000 | 102 | $660,000 | $501 |
| $900K – $2M$900.000 – $2M | 80 | $1,200,000 | $743 |
Absorption and timingAbsorción y calendario
33141 closed 102 homes at $500K to $900K and 80 at $900K to $2M in the last twelve months. 121 units is about eight months of that flow, and three quarters are already sold. The postcode sits at 12.9 months of supply, asking $511 a foot against $440 paid, but that is older stock. The supply that matters lands on the same blocks around the same time: 222 units at 7200 Collins in 2027, and 72 Park's 17 listings today.
En el 33141 cerraron 102 viviendas entre $500.000 y $900.000 y 80 entre $900.000 y $2M en los últimos doce meses. Las 121 unidades son unos ocho meses de ese flujo, y tres cuartas partes ya están vendidas. El código postal está en 12,9 meses de inventario, con precios pedidos de $511 el pie frente a $440 pagados, pero es producto antiguo. La oferta que importa llega a las mismas cuadras casi a la vez: 222 unidades en 7200 Collins en 2027, y las 17 fichas de 72 Park hoy.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33141 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33141 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33141 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33141 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 11 | $1,845 |
| 2026 | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Priced against Lefferts' own 72 ParkFrente a 72 Park, del propio Lefferts
From $650,000 on 405 sf is about $1,605 a foot; the top of the published range, about $1.5M on 1,342 sf, is near $1,118. 72 Park, same developer, a block away, is the fair benchmark: its two MLS resales closed at $1,317 and $1,330 a foot, while its 17 listings ask a median $1,845 and Ella's three ask $1,368 to $1,851. The smallest plans carry a premium to what has actually resold; the larger plans sit below it.
Desde $650.000 sobre 405 sf son unos $1.605 el pie; el máximo del rango publicado, unos $1,5M sobre 1.342 sf, ronda los $1.118. 72 Park, mismo promotor, a una cuadra, es la referencia justa: sus dos reventas MLS cerraron a $1.317 y $1.330 el pie, mientras sus 17 fichas piden una mediana de $1.845 y las tres de Ella entre $1.368 y $1.851. Las plantas más pequeñas llevan una prima sobre lo que realmente se ha revendido; las grandes quedan por debajo.
On the MLS todayHoy en el MLS
Not one Active listing at 600 71st St, Miami Beach FL 33141, pulled 2026-10-02. The building is being sold off-market by the developer's own sales team, which is normal at this stage and has one consequence worth stating: there is no independent asking price to check the developer's price list against, so every size and price on this page comes from the developer or the trade press rather than from a transaction. It is also why this page carries no photograph: the MLS licence that lets us display a listing's images does not extend to a render off a brochure.
Ni una sola ficha activa en 600 71st St, Miami Beach FL 33141, extraído el 2026-10-02. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $650,000 at 4.5% simple, 15 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $650,000 al 4.5% simple, a 15 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar supuesto) | 10% | $65,000 | $65,000 | 15 mo | −$3,656 |
| 90 days after contract90 días después del contrato | 10% | $65,000 | $130,000 | 12 mo | −$5,850 |
| At top-offAl coronar la estructura | 10% | $65,000 | $195,000 | 6 mo | −$4,388 |
| At closing (late 2027)En el cierre (finales de 2027) | 70% | $455,000 | $650,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $650,000 | −$13,894 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $13,894, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $13,894, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 405 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 405 sf.
| HOA, not published by the developerGastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Property tax at 2.02% of $650,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $650,000 | −$13,130 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,458 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$14,588 |
What to secure before you signQué asegurar antes de firmar
No deposit schedule is published, and one broker page cites 50 percent, unconfirmed. We assume the Miami standard 10/10/10/70, so about $195,000 on the $650,000 entry unit sits idle up to fifteen months. No construction loan has been reported: ask who funds the build. Ask for the association budget and the rental language in the draft declaration, because no restrictions is a sales claim until it is recorded.
No hay calendario de depósitos publicado, y una página de broker cita un 50%, sin confirmar. Suponemos el estándar de Miami 10/10/10/70, así que unos $195.000 sobre la unidad de entrada de $650.000 quedan inmovilizados hasta quince meses. No se ha publicado ningún préstamo de construcción: pregunte quién financia la obra. Pida el presupuesto de la comunidad y el texto sobre renta del borrador de declaración, porque sin restricciones es una promesa comercial hasta que se registre.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | Not reported. No lender or amount has been published for Palma. Russell Galbut, an investor in Lefferts' North Beach projects, helped secure the $97.5M loan on 72 Park in 2022 (The Real Deal). Ask the developer before signing.No publicado. No se ha anunciado ningún prestamista ni importe para Palma. Russell Galbut, inversor en los proyectos de Lefferts en North Beach, ayudó a cerrar el préstamo de $97,5M de 72 Park en 2022 (The Real Deal). Pregunte al promotor antes de firmar. |
| PresoldPrevendido | 75% at last disclosure75% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | Late 2027 per the developer and Cervera. Ground broke December 2025 and pile work was under way in June 2026; a 14-storey frame from there makes late 2027 to early 2028 the realistic reading. The model holds fifteen months.Finales de 2027 según el promotor y Cervera. La obra arrancó en diciembre de 2025 y los pilotes estaban en curso en junio de 2026; una estructura de 14 plantas desde ahí apunta de forma realista a finales de 2027 o principios de 2028. El modelo cuenta quince meses. |
| DeveloperPromotor | Lefferts, founded by Mendy Chudaitov, which delivered 72 Park on 72nd Street in 2025 and is building 72 Carlyle next door; Russell Galbut invests alongside. Built Form architects, Studio Ramirez interiors, KAST Construction general contractor, Cervera sales.Lefferts, fundada por Mendy Chudaitov, que entregó 72 Park en la calle 72 en 2025 y construye 72 Carlyle al lado; Russell Galbut invierte junto a ella. Arquitectura de Built Form, interiores de Studio Ramirez, KAST Construction como constructor, ventas de Cervera. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed with no rental restrictions by Cervera, the sales broker, and as rental-friendly by The Real Deal (August 2026); the declaration is not recorded yet, so this is a sales claim and not an instrumentComercializado sin restricciones de renta por Cervera, el broker de ventas, y como apto para renta por The Real Deal (agosto de 2026); la declaración aún no está registrada, así que es una promesa comercial y no un documento |
RecommendationRecomendación
Buy the larger plans, negotiate the small onesCompre las plantas grandes, negocie las pequeñas
A second building from the developer that delivered 72 Park: furnished, rental-friendly, 75 percent sold and in the ground. The open items are the unreported construction loan and the real deposit schedule.
Buy the larger plans, priced under 72 Park's resale line. On the smallest units, offer toward the $1,300 to $1,350 a foot where 72 Park actually resells, not the launch list.
Un segundo edificio del promotor que entregó 72 Park: amueblado, apto para renta, vendido al 75% y en obra. Los puntos abiertos son el préstamo de construcción no publicado y el calendario real de depósitos.
Compre las plantas grandes, con precio por debajo de la línea de reventa de 72 Park. En las unidades más pequeñas, oferte hacia los $1.300 a $1.350 el pie a los que 72 Park realmente revende, no hacia la lista de lanzamiento.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
After deliveryDespués de la entrega
Property Management Brickell LLC runs the unit. Nineteen units under management in Brickell, and my own host profile carries 2,835 reviews at 4.83 over six years as a Superhost. You get the pro forma before you buy.
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
The full file on Palma Miami Beach ResidencesEl expediente completo de Palma Miami Beach Residences
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SourcesFuentes
- The Real Deal, Map: developers betting on North Beach (Aug 2026, 121 units, 75% sold)
- The Real Deal, Lefferts starts closings at 72 Park (Mar 2025)
- Florida YIMBY, ground breaks on PALMA Miami Beach Residences (Dec 2025)
- Florida YIMBY, foundation work underway (Jun 2026)
- Florida YIMBY, Palma set for 71st St (Apr 2024, sizes and launch price)
- Cervera Real Estate, Palma Miami Beach (read 2 October 2026)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-02. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-02. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.