The betLa apuesta
ELLE is the entry ticket to a branded, furnished, nightly-rental tower in Edgewater: $626,000 for a 450 sf one-bedroom, on a site bought in 2023 and the brand's first residential building. Buying before the construction loan closes is where the best terms are: the developer needs contracts to finance, and the buyer who signs then sets the price every later buyer must validate.
ELLE es la entrada a una torre de marca, amueblada y con renta por noches en Edgewater: $626.000 por un dormitorio de 450 sf, en un terreno comprado en 2023 y el primer edificio residencial de la marca. Comprar antes de que cierre el préstamo de construcción es donde están las mejores condiciones: el promotor necesita contratos para financiarse, y quien firma entonces fija el precio que todo comprador posterior tendrá que validar.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33137 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $500,000 – $800,000$500.000 – $800.000 | 129 | $650,000 | $597 |
| $800,000 – $1.2M$800.000 – $1,2M | 88 | $917,500 | $745 |
Absorption and timingAbsorción y calendario
33137 closed 217 homes in ELLE's two price bands in the last twelve months, so 180 residences are about ten months of that market: absorbable. The developer has not disclosed how many are sold. Edgewater is a buyer's market today, 13.5 months of supply, and the pipeline around ELLE is deep. The early-buyer logic applies in full, since the list only rises as the stack sells, but so does its condition: that early money waits on a construction loan that has not been announced. Timing is the risk here, not demand.
El 33137 cerró 217 viviendas en las dos bandas de precio de ELLE en los últimos doce meses, así que 180 residencias equivalen a unos diez meses de ese mercado: absorbible. El promotor no ha revelado cuántas están vendidas. Edgewater es hoy un mercado de compradores, 13,5 meses de inventario, y la cartera alrededor de ELLE es amplia. La lógica del comprador temprano aplica por completo, porque la lista solo sube a medida que se vende, pero también su condición: ese dinero temprano espera un préstamo de construcción que no se ha anunciado. El riesgo aquí es el calendario, no la demanda.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33137 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33137 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33137 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33137 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 5 | $1,017 |
| 2024 | 21 | $1,044 |
| 2025 | 22 | $1,014 |
| 2026 | 45 | $989 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
A brand premium you should negotiateUna prima de marca que conviene negociar
The two listed one-bedrooms ask $1,391 and $1,363 a foot. Condos built in Edgewater since 2023 resold this year at a median $989, down 2.8 percent, and the band ELLE sells into closes at $597. The closest format comparison, Gale and Natiivo downtown, small furnished units with nightly rentals allowed, resold at a median $764 across eight closings since October. What you are buying at ELLE is a low ticket and a label, not a low basis. The 2024 launch price near $525,000 is the level to negotiate back toward.
Los dos un dormitorio a la venta piden $1.391 y $1.363 el pie. Los condominios de Edgewater construidos desde 2023 se revendieron este año a una mediana de $989, un 2,8% menos, y la banda en la que vende ELLE cierra a $597. La comparación de formato más cercana, Gale y Natiivo en el centro, unidades pequeñas amuebladas con renta por noches permitida, se revendió a una mediana de $764 en ocho cierres desde octubre. Lo que se compra en ELLE es un ticket bajo y una etiqueta, no una base baja. El precio de lanzamiento de 2024, cerca de $525.000, es el nivel hacia el que negociar.
On the MLS todayHoy en el MLS
2 listings at this address are Active right now, pulled 2026-09-29. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
2 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-29. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2409 | 1/1 | 450 sf | $626,000 | $1,391 | $788 | 98 |
| 2204 | 1/1 | 540 sf | $736,000 | $1,363 | $788 | 97 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 14 photographs carried on MLS listing A12031159 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 14 fotografías de la ficha MLS A12031159 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $626,000 at 4.5% simple, 40 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $626,000 al 4.5% simple, a 40 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar supuesto) | 10% | $62,600 | $62,600 | 40 mo | −$9,390 |
| 60 days after contract (assumed standard)60 días después del contrato (estándar supuesto) | 10% | $62,600 | $125,200 | 38 mo | −$17,841 |
| At groundbreaking (assumed standard)Al inicio de obra (estándar supuesto) | 10% | $62,600 | $187,800 | 34 mo | −$23,944 |
| At closingEn el cierre | 70% | $438,200 | $626,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $626,000 | −$51,176 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $51,176, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $51,176, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 450 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 450 sf.
| HOA, not published by the developerGastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Property tax at 2.02% of $626,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $626,000 | −$12,645 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,620 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$14,265 |
What to secure before you signQué asegurar antes de firmar
No deposit schedule is published, so we assume 10/10/10/70. Ask for the third 10 percent to fall due at the construction loan closing rather than on a calendar date, and for every deposit to sit in escrow. The two MLS rows show the same $788 monthly fee on a 450 and a 540 sf unit, which reads as a placeholder, not a budget: get the proposed association budget. And get the rental language from the declaration once drafted.
No hay calendario de depósitos publicado, así que suponemos 10/10/10/70. Pida que el tercer 10% venza al cierre del préstamo de construcción y no en una fecha fija, y que todo depósito quede en custodia (escrow). Las dos fichas MLS muestran la misma cuota de $788 al mes para una unidad de 450 y otra de 540 sf, lo que parece un valor provisional, no un presupuesto: pida el presupuesto de comunidad propuesto. Y la cláusula de alquiler en la declaración cuando esté redactada.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | No construction loan reported. WD Capital Group announced pre-development financing in December 2025, amount undisclosed, to carry design, entitlement and site work ahead of vertical construction.No se ha reportado préstamo de construcción. WD Capital Group anunció en diciembre de 2025 una financiación de predesarrollo, por importe no revelado, para cubrir diseño, permisos y trabajos del terreno antes de la obra vertical. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | Not before 2029 on today's evidence. Published targets said 2027, then 2028; the developer's MLS rows now say 2029 and 2030, and no groundbreaking or construction loan has been reported. A 25-storey tower needs about 30 months once it starts.No antes de 2029 con lo que se sabe hoy. Los objetivos publicados decían 2027, luego 2028; las fichas MLS del promotor dicen ahora 2029 y 2030, y no se ha reportado ni inicio de obra ni préstamo de construcción. Una torre de 25 pisos necesita unos 30 meses una vez empezada. |
| DeveloperPromotor | Vertical Developments (Fernando de Nuñez y Lugones) and Urban Network Capital Group (Robert Thorne), under an ELLE licence from Lagardère. Behar Font & Partners architecture, The One Atelier interiors. Launched with Fortune Development Sales.Vertical Developments (Fernando de Nuñez y Lugones) y Urban Network Capital Group (Robert Thorne), bajo licencia ELLE de Lagardère. Arquitectura de Behar Font & Partners, interiores de The One Atelier. Lanzado con Fortune Development Sales. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed as allowing short-term rentals (developer release reported by The Real Deal, May 2024; MLS listing remarks, read 29 September 2026)Comercializado como apto para renta corta (comunicado del promotor recogido por The Real Deal, mayo de 2024; comentarios de las fichas MLS, leídos el 29 de septiembre de 2026) |
RecommendationRecomendación
Right product, sign on the loan, not on the brochureBuen producto: firme sobre el préstamo, no sobre el folleto
ELLE sells a real thing: a furnished, branded unit in Edgewater that can be rented by the night, from $626,000. The brand is the premium, at about 40 percent over what new Edgewater stock resells at.
Reserve now if the product fits, but tie the deposits beyond the first to the construction loan closing and negotiate the price toward the 2024 launch list. That protects the early position without funding the gap.
ELLE vende algo real: una unidad de marca, amueblada, en Edgewater, que se puede rentar por noches, desde $626.000. La marca es la prima, alrededor de un 40% sobre la reventa de la obra nueva de Edgewater.
Reserve ahora si el producto le encaja, pero ate los depósitos posteriores al primero al cierre del préstamo de construcción y negocie el precio hacia la lista de lanzamiento de 2024. Así protege la posición temprana sin financiar el hueco.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
After deliveryDespués de la entrega
Property Management Brickell LLC runs the unit. Nineteen units under management in Brickell, and my own host profile carries 2,835 reviews at 4.83 over six years as a Superhost. You get the pro forma before you buy.
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
The full file on ELLE Residences MiamiEl expediente completo de ELLE Residences Miami
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SourcesFuentes
- The Real Deal, Developers launch Elle-branded condo tower in Miami's Edgewater (May 2024)
- MultifamilyBiz, WD Capital Group secures pre-development financing for 25-story Elle residential tower (Dec 2025)
- Florida YIMBY, residential developments advance in Edgewater (Dec 2025)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-09-29. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-29. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.