The betLa apuesta
HQ Residences is a 35-storey, 229-unit Edgewater condo from $850,000, and its entry one-bedroom asks $1,188 a foot against $993 for condos built since 2023 that resold in 33137 this year. That 19% premium is the price of new and of the HQ brand. What works for the buyer is supply: 229 homes into a band that closes 198 a year is barely more than one year of it.
HQ Residences es un condominio de 35 pisos y 229 unidades en Edgewater desde $850.000, y su apartamento de un dormitorio de entrada pide $1.188 el pie frente a $993 de los condominios construidos desde 2023 que se revendieron en 33137 este año. Esa prima del 19% es el precio de lo nuevo y de la marca HQ. Lo que juega a favor del comprador es la oferta: 229 viviendas en una banda que cierra 198 al año es apenas algo más de un año de oferta.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33137 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $750K – $1.25M$750K – $1,25M | 110 | $905,000 | $745 |
| $1.25M – $2.5M$1,25M – $2,5M | 88 | $1,655,000 | $919 |
Light supply for its bandPoca oferta para su banda
229 residences against 198 closings a year in the two bands is 1.2 years of supply, light for a tower this size, because $750K to $2.5M is where most of 33137's buyers sit. The postcode itself is heavier: 564 active listings, 14.2 months of stock, so resale pricing at delivery is set by competition, not scarcity. Presales are not published. The launch average was about $1,400 a foot and the cheapest one-bedroom on the MLS today asks $1,188, so the bottom of the list is still open. That is the early-buyer case: a developer list only rises as the stack sells.
229 residencias frente a 198 cierres al año en las dos bandas son 1,2 años de oferta, poco para una torre de este tamaño, porque entre $750K y $2,5M es donde está la mayoría de los compradores de 33137. El código postal en sí está más cargado: 564 fichas activas, 14,2 meses de inventario, así que el precio de reventa en la entrega lo fija la competencia, no la escasez. Las preventas no se han publicado. El promedio de lanzamiento rondaba $1.400 el pie y el dormitorio más barato del MLS pide hoy $1.188, así que la parte baja de la lista sigue abierta. Ese es el argumento del comprador temprano: la lista de un promotor solo sube a medida que se vende el edificio.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33137 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33137 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33137 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33137 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 4 | withheld, 4 salesomitido, 4 ventas |
| 2024 | 21 | $1,044 |
| 2025 | 22 | $1,014 |
| 2026 | 46 | $993 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
A premium to new resales, well above the bandUna prima sobre la reventa nueva, muy por encima de la banda
The entry one-bedroom is $859,000 on 723 sf, $1,188 a foot (MLS A12117723). Homes at $750K to $1.25M in 33137 close at a median $745, and the five live HQ listings ask a median $1,399. The fair comparison is new stock: condos built since 2023 in 33137 resold at a median $993 across 46 closings this year, down 4.9% since 2024. So you pay about 19% over what recently delivered Edgewater units fetch, for a 2029 building with a hotel brand on it. Negotiate toward that $993, not down from the list.
El dormitorio de entrada sale a $859.000 por 723 sf, $1.188 el pie (MLS A12117723). Las viviendas entre $750K y $1,25M en 33137 cierran a una mediana de $745, y las cinco fichas activas de HQ piden una mediana de $1.399. La comparación justa es el producto nuevo: los condominios construidos desde 2023 en 33137 se revendieron a una mediana de $993 en 46 cierres este año, un 4,9% menos que en 2024. Así que paga alrededor de un 19% más de lo que obtienen las unidades recién entregadas en Edgewater, por un edificio de 2029 con marca hotelera. Negocie hacia esos $993, no a la baja desde la lista.
On the MLS todayHoy en el MLS
5 listings at this address are Active right now, pulled 2026-11-08. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
5 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-11-08. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1203 | 1/1 | 723 sf | $859,000 | $1,188 | $1,062 | 4 |
| 1404 | 1/2 | 815 sf | $1,140,000 | $1,399 | $1,319 | 2 |
| 1600 | 2/3 | — | $1,510,000 | — | $1,851 | 4 |
| 1902 | 2/3 | 1,246 sf | $1,770,000 | $1,421 | $2,007 | 4 |
| 1401 | 3/4 | — | $2,200,000 | — | $2,570 | 4 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 12 photographs carried on MLS listing A12117757 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 12 fotografías de la ficha MLS A12117757 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $850,000 at 4.5% simple, 32 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $850,000 al 4.5% simple, a 32 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar asumido) | 10% | $85,000 | $85,000 | 32 mo | −$10,200 |
| Second instalment (assumed standard)Segundo pago (estándar asumido) | 10% | $85,000 | $170,000 | 29 mo | −$9,244 |
| At top-off (assumed standard)Al remate de estructura (estándar asumido) | 10% | $85,000 | $255,000 | 8 mo | −$2,550 |
| At closingEn el cierre | 70% | $595,000 | $850,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $850,000 | −$21,994 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $21,994, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $21,994, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 721 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 721 sf.
| HOA, not published by the developerGastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Property tax at 2.02% of $850,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $850,000 | −$17,170 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$2,596 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$19,766 |
What to secure before you signQué asegurar antes de firmar
Three things. The rental clause: the broker sheet says a 30-day minimum and at most four leases a year, which makes this a home or a long let, never a nightly rental, so get the declaration language in writing. The deposit schedule: not published, so the carry above uses Miami's 10/10/10/70, about $21,994 on $850,000 over 32 months. And the construction loan: none reported. Black Salmon said construction could begin by September 2026; ask whether it did.
Tres cosas. La cláusula de alquiler: la hoja de broker indica un mínimo de 30 días y como máximo cuatro arrendamientos al año, lo que hace de esto una vivienda o un alquiler largo, nunca una renta por noches, así que pida por escrito el texto de la declaración. El calendario de depósitos: no publicado, así que el coste de arriba usa el 10/10/10/70 de Miami, unos $21.994 sobre $850.000 durante 32 meses. Y el préstamo de construcción: no se ha publicado ninguno. Black Salmon dijo que la obra podría empezar antes de septiembre de 2026; pregunte si empezó.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | No construction loan reported as of November 2026.Ningún préstamo de construcción publicado a noviembre de 2026. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | 2029 on the broker sheet and on the MLS (YearBuilt). Black Salmon's Camilo Lopez told The Real Deal in November 2025 that construction could begin by September 2026 and take about 30 months; no groundbreaking or loan has been reported since. 32 months is the model here, not a contract date.2029 según la hoja de broker y el MLS (YearBuilt). Camilo Lopez, de Black Salmon, dijo a The Real Deal en noviembre de 2025 que la obra podría empezar antes de septiembre de 2026 y durar unos 30 meses; desde entonces no se ha publicado ni inicio de obra ni préstamo. Aquí se modelan 32 meses, no una fecha contractual. |
| DeveloperPromotor | Black Salmon (Camilo Lopez), the Boschetti Group and Constellation Group (Eduardo Otaola). Branded and managed by Sam Nazarian's HQ Hotels & Residences by sbe, with Marc Anthony as partner. The Agency leads sales; Arquitectonica designs.Black Salmon (Camilo Lopez), Boschetti Group y Constellation Group (Eduardo Otaola). Marca y gestión de HQ Hotels & Residences by sbe, de Sam Nazarian, con Marc Anthony como socio. The Agency dirige las ventas; diseña Arquitectonica. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed as monthly rental: 30-day minimum, at most four leases a year (broker inventory sheet, read 17 September 2026)Comercializado como renta mensual: mínimo 30 días, como máximo cuatro arrendamientos al año (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
RecommendationRecomendación
Buy the entry plans, priced against resalesCompre las plantas de entrada, con la reventa como referencia
A mid-luxury launch from a credible team: Black Salmon with Boschetti and Constellation, Arquitectonica designing, sbe branding. Supply in its band is light at 1.2 years, and the $850,000 entry sits where 33137 has the most buyers.
The case is the one-bedroom at the bottom of the list, bought as a home or a 30-day rental. Negotiate toward the $993 that new 33137 stock resells at, and wait for a closed construction loan before the second deposit.
Un lanzamiento de lujo medio con un equipo solvente: Black Salmon con Boschetti y Constellation, diseño de Arquitectonica, marca de sbe. La oferta en su banda es baja, 1,2 años, y la entrada de $850.000 está donde 33137 tiene más compradores.
La operación es el dormitorio de la parte baja de la lista, comprado como vivienda o para alquiler de 30 días. Negocie hacia los $993 a los que se revende el producto nuevo de 33137, y espere a un préstamo de construcción cerrado antes del segundo depósito.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
After deliveryDespués de la entrega
This building is monthly, not nightly, so Property Management Brickell LLC would run it as mid-term. Different rate, different occupancy, and I will show you that pro forma rather than a nightly one.
Este edificio es mensual, no por noche, así que Property Management Brickell LLC lo operaría en media estancia. Otra tarifa, otra ocupación, y le enseñaré ese pro forma y no uno de alquiler diario.
The full file on HQ Residences MiamiEl expediente completo de HQ Residences Miami
Read nextSiga leyendo
- Aria Reserve, Edgewater, Delivered 2025–2026Aria Reserve, Edgewater, Entregado 2025–2026
- Cove Miami, Edgewater, Delivering 2028Cove Miami, Edgewater, Entrega 2028
- EDITION Residences Miami Edgewater, Edgewater, Delivering 2029EDITION Residences Miami Edgewater, Edgewater, Entrega 2029
- All the new-development studiesTodos los estudios de obra nueva
- Developer price vs resale on six delivered Miami condosPrecio del promotor frente a reventa en seis edificios entregados
- What a preconstruction deposit costs to holdCuánto cuesta mantener un depósito de preconstrucción
- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-11-08. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-08. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.