La apuesta
EDITION Residences es el primer condominio EDITION independiente de Miami: 185 residencias sobre 240 metros de bahía abierta, de Arquitectonica y Studio Munge, operadas por el hotel. La pelea de cuatro años por el solar de Biscayne 21 terminó el 31 de agosto de 2026, y con ella el riesgo que lo frenaba. Lo que se paga es la marca y el agua: la lista pide una mediana de $1.794 el pie, frente a $1.145 en las mejores torres entregadas de Edgewater.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33137 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $3M – $5M | 29 | $3,740,000 | $1,157 |
| $5M en adelante | 10 | $9,925,000 | $2,210 |
Un comprador de marca, no de banda
Las tarjetas cuentan 39 cierres por encima de $3 millones en 33137, casas incluidas; los condominios fueron 19, casi todos en Missoni Baia, Elysee y Aria Reserve, y uno solo por encima de $5 millones. Frente a 185 residencias son cerca de diez años de demanda de la banda de condominios, así que EDITION no está pensado para competir con esa reventa y no lo necesita: su comprador elige una vivienda frente a la bahía con servicio de hotel, como quien compra en un Four Seasons o un Ritz-Carlton. La lectura afecta a la reventa, no a la compra. Cuente con mantenerla, y con que el siguiente comprador también pague por la marca.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33137 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33137 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 4 | omitido, 4 ventas |
| 2024 | 21 | $1,044 |
| 2025 | 22 | $1,014 |
| 2026 | 46 | $993 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Dónde está la prima, y dónde es más fina
La lista del 4 de septiembre va de $1.447 a $2.176 el pie sobre superficie interior, con una mediana de $1.794, mientras los condominios de Edgewater por encima de $3 millones cerraron a una mediana de $1.145 y las torres entregadas desde 2023 se revenden a $993; las tarjetas de banda de arriba incluyen casas. La prima es real y sube con la altura. Es más fina en dos puntos: la residencia 0301 de la colección Bayfront, tres dormitorios en 3.104 sf a $4.490.000, $1.447 el pie; y la línea de dos dormitorios con estudio de 2.314 sf en los pisos bajos de Signature, desde $3.600.000 a $1.556. Ahí debe mirar el comprador que también vigila la cifra.
Hoy en el MLS
Ni una sola ficha activa en 2121 N Bayshore Dr, Miami FL 33137, extraído el 2026-10-17. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $3,600,000 al 4.5% simple, a 35 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| A la firma (estándar supuesto) | 10% | $360,000 | $360,000 | 35 mo | −$47,250 |
| Al inicio de obra (supuesto) | 10% | $360,000 | $720,000 | 32 mo | −$43,200 |
| Al remate de estructura (supuesto) | 10% | $360,000 | $1,080,000 | 11 mo | −$14,850 |
| Al cierre | 70% | $2,520,000 | $3,600,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $3,600,000 | −$105,300 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $105,300, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 2,314 sf.
| Gastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $3,600,000 | −$72,720 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$8,330 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$81,050 |
Lo que el retraso cambia para quien compra hoy
Los primeros contratos prometían la terminación hacia junio de 2028, y tres compradores demandaron en abril de 2026 para recuperar unos $2,5 millones de depósitos sobre cinco unidades. Quien firma hoy obtiene otro trato: un solar ya despejado, una meta de terminación en septiembre de 2029 y un equipo de ventas que revende inventario. Aproveche esa posición. Pida una fecha límite de terminación acorde con 2029, el calendario de depósitos por escrito (el coste de arriba supone el estándar de Miami, 10/10/10/70), prueba de que el préstamo de construcción está cerrado y la cláusula de alquiler de la declaración.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | No se ha publicado ningún préstamo de construcción. El esquema de comisiones a brokers paga la mitad al iniciar la obra, una vez cerrado el préstamo de construcción, así que aún no se ha cerrado. Two Roads cerró $520M para Pendry Tampa en 2025 (The Real Deal). |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | Septiembre de 2029, según Taylor Collins tras el acuerdo del 31 de agosto de 2026, con la obra arrancando ese mismo mes. Los primeros contratos prometían la terminación hacia junio de 2028; tres compradores demandaron en abril de 2026 para recuperar unos $2,5M de depósitos sobre cinco unidades (The Real Deal). |
| Promotor | Two Roads Development, de Taylor Collins y Reid Boren (The Standard Residences Brickell, Pendry Tampa, Four Seasons Las Vegas). Compró Biscayne 21 en bloque en 2022 por $150M y cerró un acuerdo con los últimos propietarios por unos $50M. Arquitectura de Arquitectonica, interiores de Studio Munge, y EDITION operando las residencias. |
| Política de alquiler | Política de alquiler no publicada; EDITION operará las residencias. Declaración registrada aún no leída |
Recomendación
Cómprelo como vivienda, al precio de los pisos bajos
El argumento a favor es lo escaso: un edificio operado por EDITION sobre 240 metros de bahía abierta, Arquitectonica y Studio Munge, y un promotor que financió Pendry Tampa y ya ha despejado su solar. Nada entregado en Edgewater ofrece eso.
El argumento contra pagar de más es la distancia por pie con la reventa de Edgewater y un préstamo aún por cerrar. Elija la residencia 0301 o un dos dormitorios con estudio en piso bajo, ligue los depósitos al préstamo y a una fecha límite en 2029, y prevea mantenerla.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de EDITION Residences Miami Edgewater
Siga leyendo
- Missoni Baia, Edgewater, Delivered 2023
- Villa Miami, Edgewater, Delivering 2027
- Aria Reserve, Edgewater, Delivered 2025–2026
- Todos los estudios de obra nueva
- Precio del promotor frente a reventa en seis edificios entregados
- Cuánto cuesta mantener un depósito de preconstrucción
- Cómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
Fuentes
- The Real Deal, Two Roads settles with holdout Biscayne 21 condo owners (31 Aug 2026)
- The Real Deal, Edition Residences buyers sue Two Roads over stalled project (14 May 2026)
- The Real Deal, Two Roads scores $520M construction loan for Pendry Tampa (Sep 2025)
- Florida YIMBY, 55-storey tower to become first stand-alone EDITION Residences in Miami (Sep 2022)
- Developer site and availability list of 4 September 2026, editionresidencesedgewater.com
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-17. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.