The betLa apuesta
Onda Residences is a finished eight-storey, 41-residence waterfront building with its own marina on Bay Harbor Islands, by CMC Group and Morabito Properties, and the number that decides it is $1,244 a foot: the median of its 11 MLS closings in the last twelve months. The nine residences listed today ask a median $1,442. One of them, garden residence 203, asks $849. That gap is the negotiation.
Onda Residences es un edificio terminado de ocho pisos y 41 residencias frente al agua, con marina propia, en Bay Harbor Islands, de CMC Group y Morabito Properties, y la cifra que lo decide es $1.244 el pie cuadrado: la mediana de sus 11 cierres en el MLS de los últimos doce meses. Las nueve residencias hoy en venta piden una mediana de $1.442. Una de ellas, la residencia jardín 203, pide $849. Esa diferencia es la negociación.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33154 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $1.75M – $3.5M$1,75M – $3,5M | 62 | $2,425,000 | $1,063 |
| $3.5M – $8M$3,5M – $8M | 44 | $5,075,000 | $1,575 |
A quarter of the building traded in a yearUna cuarta parte del edificio cambió de manos en un año
Eleven of 41 residences closed on the MLS in the last twelve months, $45.7M in all, and nine are listed today: about ten months of supply inside the building. 33154 holds 12.8 months, which favours buyers. The postcode closed 106 homes between $1.75M and $8M in the year, so the whole building is 0.4 years of that flow. Closings came a median 6.8 percent under the last asking price, after a median 183 days. Residence 504 shows the limit of a quick flip: $4,140,000 in November 2025, $4,380,000 in September 2026, a 5.8 percent gain before selling costs. Scarcity is real, a 41-residence building with a marina is not repeated nearby, but it rewards owners who hold.
Once de las 41 residencias cerraron en el MLS en los últimos doce meses, $45,7M en total, y hay nueve en venta: unos diez meses de oferta dentro del edificio. El 33154 tiene 12,8 meses, lo que favorece al comprador. El código postal cerró 106 viviendas entre $1,75M y $8M en el año, así que todo el edificio equivale a 0,4 años de ese flujo. Los cierres quedaron una mediana de 6,8 por ciento por debajo del último precio pedido, tras una mediana de 183 días. La residencia 504 muestra el límite de una reventa rápida: $4.140.000 en noviembre de 2025, $4.380.000 en septiembre de 2026, una ganancia del 5,8 por ciento antes de los costos de venta. La escasez es real, un edificio de 41 residencias con marina no se repite en la zona, pero premia al propietario que mantiene.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33154 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33154 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33154 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33154 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 5 | $1,205 |
| 2026 | 22 | $1,345 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Asks run 16 percent above the building's own closingsSe pide un 16 por ciento más de lo que cierra el propio edificio
The building closed between $919 a foot (residence 402, $2,060,000) and $1,674 (residence 505, $3,425,000), median $1,244 on 11 sales; penthouses 3 and 4 closed at $7,000,000 and $7,800,000 in March 2026, $1,591 and $1,538 a foot. Today's other asks run $1,299 to $1,740, and the median is $1,442 with 203 included. New condominiums in 33154 resell at $1,345 this year on 22 closings. So the building closes under its new-build peers and asks above them. Residence 203, the 2,333 sf garden plan at $1,980,000, is the exception at $849: under every closing in the building, listed 17 October 2026. Residence 307 asks $1,900,000 with no area on the MLS. All figures use MLS area.
El edificio cerró entre $919 el pie (residencia 402, $2.060.000) y $1.674 (residencia 505, $3.425.000), con una mediana de $1.244 en 11 ventas; los penthouses 3 y 4 cerraron a $7.000.000 y $7.800.000 en marzo de 2026, $1.591 y $1.538 el pie. Los demás precios pedidos hoy van de $1.299 a $1.740, y la mediana es $1.442 con la 203 incluida. Los condominios nuevos del 33154 se revenden a $1.345 este año en 22 cierres. Es decir, el edificio cierra por debajo de sus pares de obra nueva y pide por encima. La residencia 203, el plano jardín de 2.333 sf a $1.980.000, es la excepción con $849: por debajo de todos los cierres del edificio, publicada el 17 de octubre de 2026. La residencia 307 pide $1.900.000 sin superficie en el MLS. Todas las cifras usan la superficie del MLS.
On the MLS todayHoy en el MLS
9 listings at this address are Active right now, pulled 2026-11-12. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
9 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-11-12. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 307 | 2/3 | — | $1,900,000 | — | $3,672 | 178 |
| 203 | 3/4 | 2,333 sf | $1,980,000 | $849 | $5,765 | 1 |
| 405 | 2/3 | 2,046 sf | $3,478,000 | $1,700 | $5,250 | 1 |
| 502 | 3/3 | 2,241 sf | $3,899,000 | $1,740 | $4,564 | 0 |
| 403 | 3/4 | 3,075 sf | $3,995,000 | $1,299 | $7,627 | 54 |
| 304 | 4/5 | 3,328 sf | $4,695,000 | $1,411 | $7,202 | 128 |
| 303 | 3/5 | 2,882 sf | $4,800,000 | $1,666 | $6,041 | 169 |
| 506 | 4/5 | 3,523 sf | $4,800,000 | $1,362 | $6,948 | 39 |
| PH2 | 3/5 | 4,004 sf | $5,900,000 | $1,474 | $9,920 | 30 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 24 photographs carried on MLS listing A12117862 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12117862 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 2,333 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 2,333 sf.
| HOA at $2.47/sf/monthGastos de comunidad a $2,47/sf/mes | −$69,150 |
| Property tax at 2.02% of $1,980,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,980,000 | −$39,996 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$8,399 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$117,545 |
The association fee decides the income caseLa cuota de mantenimiento decide el caso de renta
The rental policy is not published and the recorded declaration has not been read; the MLS shows 11 closed leases, one advertised as a six-month furnished rental. Residence 203 leased at $11,500 a month in July 2026: $138,000 a year, 7.0 percent gross on its $1,980,000 ask. Its association fee is $5,765 a month, about $2.47 a foot, so fee, tax and insurance take $117,545 and leave $20,455, or 1.0 percent, before vacancy and upkeep. Other leases closed at $9,000 to $25,000 a month. This is a home on the water, bought for the address and the dock, not an income asset. Ask for the budget, the reserve study and what the fee covers.
La política de alquiler no está publicada y la declaración registrada no se ha leído; el MLS muestra 11 alquileres cerrados, uno anunciado como alquiler amueblado de seis meses. La residencia 203 se alquiló a $11.500 al mes en julio de 2026: $138.000 al año, un 7,0 por ciento bruto sobre los $1.980.000 que pide. Su cuota de mantenimiento es de $5.765 al mes, unos $2,47 el pie, así que cuota, impuesto y seguro se llevan $117.545 y dejan $20.455, un 1,0 por ciento, antes de vacancia y mantenimiento. Otros alquileres cerraron entre $9.000 y $25.000 al mes. Es una vivienda frente al agua, que se compra por la dirección y el muelle, no un activo de renta. Pida el presupuesto, el estudio de reservas y el detalle de lo que cubre la cuota.
How it was built and soldCómo se construyó y se vendió
| Construction financingFinanciación de la construcción | Delivered, so construction debt is behind it. Bank OZK lent about $65M in June 2022 (The Real Deal, Commercial Observer).Entregado: la deuda de construcción quedó atrás. Bank OZK prestó unos $65M en junio de 2022 (The Real Deal, Commercial Observer). |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | Delivered. The Real Deal reported completion on 6 August 2024 with three of 41 residences unsold; Bridge YearBuilt reads 2024, and the first MLS closing was 4 March 2025.Entregado. The Real Deal informó de la terminación el 6 de agosto de 2024, con tres de las 41 residencias sin vender; el YearBuilt de Bridge indica 2024 y el primer cierre en el MLS fue el 4 de marzo de 2025. |
| DeveloperPromotor | CMC Group (Ugo Colombo) with Morabito Properties (Valerio Morabito), built by Coastal Construction. At completion the partners put sales at about $170M, on prices from $1.6M to $8M (The Real Deal, August 2024).CMC Group (Ugo Colombo) con Morabito Properties (Valerio Morabito), construido por Coastal Construction. Al terminar la obra los socios cifraron las ventas en unos $170M, con precios de $1,6M a $8M (The Real Deal, agosto de 2024). |
| Rental policyPolítica de alquiler | Rental policy not published; recorded declaration not read. MLS: 11 closed leases at the address, and one MLS remark advertises a six-month furnished rentalPolítica de alquiler no publicada; declaración registrada pendiente de leer. MLS: 11 alquileres cerrados en la dirección, y un comentario del MLS anuncia un alquiler amueblado de seis meses |
RecommendationRecomendación
Buy it as a home, at the building's closing pricesCómprelo como vivienda, a los precios a los que cierra el edificio
A finished Ugo Colombo building of 41 residences on the water, with a marina, where a quarter of the homes changed hands in a year: the price is known, not guessed. The developer sold at $1.6M to $8M; penthouses have since closed at $7M and $7.8M.
Offer on the closings, about $1,244 a foot, not on the $1,442 asked, and look first at residence 203 at $849. Do not underwrite it on rent: the association fee leaves about 1 percent. Read the recorded rental language and the budget before signing.
Un edificio terminado de Ugo Colombo, 41 residencias frente al agua con marina, donde una cuarta parte de las viviendas cambió de manos en un año: el precio se conoce, no se supone. El promotor vendió entre $1,6M y $8M; desde entonces los penthouses han cerrado a $7M y $7,8M.
Oferte sobre los cierres, unos $1.244 el pie, no sobre los $1.442 pedidos, y mire primero la residencia 203 a $849. No lo calcule por la renta: la cuota de mantenimiento deja cerca de un 1 por ciento. Lea el texto registrado sobre alquileres y el presupuesto antes de firmar.
Questions buyers askPreguntas de los compradores
Does Onda Residences allow short-term rentals such as Airbnb?¿Onda Residences permite el alquiler de corta estancia, tipo Airbnb?
Rental policy not published; recorded declaration not read. MLS: 11 closed leases at the address, and one MLS remark advertises a six-month furnished rental. Until the developer publishes it and the condominium declaration is recorded, nothing can be stated either way.
Política de alquiler no publicada; declaración registrada pendiente de leer. MLS: 11 alquileres cerrados en la dirección, y un comentario del MLS anuncia un alquiler amueblado de seis meses. Mientras el promotor no la publique y no se registre la declaración de condominio, no se puede afirmar nada en un sentido ni en otro.
What do residences at Onda Residences cost?¿Cuánto cuestan las residencias de Onda Residences?
Owners ask $1.9M to $5.9M on the MLS today · 1,646 – 5,073 sf · 11 closings in twelve months at a median $1,244/sf. The study above sets these figures against what actually closed nearby.
Los propietarios piden de $1,9M a $5,9M hoy en el MLS · 1.646 – 5.073 sf · 11 cierres en doce meses a una mediana de $1.244/sf. El estudio compara estas cifras con lo que realmente se ha cerrado en la zona.
When does Onda Residences deliver?¿Cuándo se entrega Onda Residences?
Delivered. The Real Deal reported completion on 6 August 2024 with three of 41 residences unsold; Bridge YearBuilt reads 2024, and the first MLS closing was 4 March 2025.
Entregado. The Real Deal informó de la terminación el 6 de agosto de 2024, con tres de las 41 residencias sin vender; el YearBuilt de Bridge indica 2024 y el primer cierre en el MLS fue el 4 de marzo de 2025.
Who is developing Onda Residences?¿Quién promueve Onda Residences?
CMC Group (Ugo Colombo) with Morabito Properties (Valerio Morabito), built by Coastal Construction. At completion the partners put sales at about $170M, on prices from $1.6M to $8M (The Real Deal, August 2024).
CMC Group (Ugo Colombo) con Morabito Properties (Valerio Morabito), construido por Coastal Construction. Al terminar la obra los socios cifraron las ventas en unos $170M, con precios de $1,6M a $8M (The Real Deal, agosto de 2024).
Who can I talk to about buying at Onda Residences?¿Con quién puedo hablar para comprar en Onda Residences?
Carolina Peña, broker at BlueBay Brokers (Florida licence BK3288753), handles new developments, in English or Spanish: WhatsApp or phone +1 786 326 8778, carolina@bluebaybrokers.com. This study is independent, written by Steve Gabison, broker (BK3411036), from recorded County deeds and MLS closings.
Carolina Peña, bróker de BlueBay Brokers (licencia de Florida BK3288753), lleva la obra nueva, en español o en inglés: WhatsApp o teléfono +1 786 326 8778, carolina@bluebaybrokers.com. Este estudio es independiente, escrito por Steve Gabison, bróker (BK3411036), a partir de escrituras registradas del condado y cierres del MLS.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the full closing record unit by unit, what resellers are asking against what they paid, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
You are buying a resale here, so the seller's side pays the co-broke and representation costs you nothing. I argue from the recorded closing prices above, including what the current owner actually paid and when.
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Before anything elseAntes que nada
The rental policy here is not published, so I will not sell you a management plan on it. I will get the recorded declaration language and tell you what is actually permitted. That has to be true before the rest matters.
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
The full file on Onda ResidencesEl expediente completo de Onda Residences
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SourcesFuentes
- The Real Deal, Onda Residences condo project completed in Bay Harbor Islands (August 2024)
- The Real Deal, Ugo Colombo's CMC and Morabito land $65M construction loan (June 2022)
- Commercial Observer, Bank OZK lends $65M to finish boutique condo in Bay Harbor Islands (June 2022)
- Florida YIMBY, Construction completes on Onda Residences at 1135 103rd Street
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-11-12. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-12. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.