The betLa apuesta
Pagani Residences is the first building to carry the hypercar maker's name: 70 residences on the North Bay Village waterfront, ground broken in May 2026 for late 2028. The number that decides it is $1,850 to $2,055 a foot at the entry, against $1,317 at which homes in the same 33141 price band closed this year. You are paying for a brand and a product with no peer in the postcode, and you hold that premium for two years.
Pagani Residences es el primer edificio con el nombre del fabricante de hiperdeportivos: 70 residencias frente al agua en North Bay Village, obra iniciada en mayo de 2026 y entrega a finales de 2028. La cifra que lo decide es de $1.850 a $2.055 el pie en la entrada, frente a $1.317 a los que cerraron este año las viviendas de la misma banda de precio del 33141. Usted paga una marca y un producto sin rival en el código postal, y mantiene esa prima durante dos años.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33141 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $3.5M – $5M$3,5M – $5M | 15 | $4,100,000 | $1,317 |
| $5M – $8M$5M – $8M | 11 | $6,150,000 | $1,555 |
| $8M and above$8M en adelante | 20 | $11,500,000 | $2,305 |
A year and a half of demand, and the early-buyer answerAño y medio de demanda, y la respuesta del comprador temprano
70 residences against 46 closings a year above $3.5M in 33141 is about a year and a half of the postcode's entire luxury demand, arriving at once in late 2028. That is the timing fact, and the early-buyer argument is the answer to it. The floor has already moved from $2.4M at the 2024 launch to $3.7M in January 2026 (The Real Deal), so the first buyers have their basis validated before the tower tops off. A buyer entering now is mid-list, and the plans to own are the entry ones, where the resale pool is deepest.
70 residencias frente a 46 cierres al año por encima de $3,5M en el 33141 equivalen a año y medio de toda la demanda de lujo del código postal, llegando a la vez a finales de 2028. Ese es el dato de calendario, y el argumento del comprador temprano es la respuesta. El precio de entrada ya pasó de $2,4M en el lanzamiento de 2024 a $3,7M en enero de 2026 (The Real Deal), así que los primeros compradores ven su base validada antes del remate de la torre. Quien entra ahora está a mitad de lista, y las plantas que conviene tener son las de entrada, donde el grupo de compradores de reventa es más amplio.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33141 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33141 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33141 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33141 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 11 | $1,845 |
| 2026 | 2 | withheld, 2 salesomitido, 2 ventas |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Priced at the top of the postcode, before deliveryEn el techo del código postal, antes de la entrega
The published floor, $3.7M on about 2,000 sf, works out near $1,850 a foot, level with the $1,845 at which 33141 stock built since 2023 resold in 2025: at the entry you pay what recent new buildings already fetch. The four residences Fortune International lists ask $1,833 to $2,155, and $2,691 on a 4,818 sf residence at $12,965,000, against $1,317 for the $3.5M to $5M band and $1,555 for $5M to $8M. So Pagani sits 40 to 55 percent over the band. MLS areas on new construction often count the terrace, and these plans sell on wraparound terraces: ask for the interior figure.
El precio de entrada publicado, $3,7M sobre unos 2.000 sf, sale cerca de $1.850 el pie, al nivel de los $1.845 a los que se revendió en 2025 el producto del 33141 construido desde 2023: en la entrada usted paga lo que ya obtienen los edificios nuevos recientes. Las cuatro residencias que publica Fortune International piden de $1.833 a $2.155, y $2.691 en una residencia de 4.818 sf a $12.965.000, frente a $1.317 de la banda de $3,5M a $5M y $1.555 de la de $5M a $8M. Pagani se sitúa así entre un 40 y un 55 por ciento sobre la banda. En obra nueva el MLS suele contar la terraza, y estas plantas se venden por sus terrazas envolventes: pida la cifra interior.
On the MLS todayHoy en el MLS
4 listings at this address are Active right now, pulled 2026-10-18. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
4 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-18. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2104 | 2/3 | 2,038 sf | $4,187,500 | $2,055 | $3,567 | 87 |
| 1503 | 3/4 | 2,402 sf | $4,403,900 | $1,833 | $4,203 | 0 |
| 1501 | 4/5 | 3,247 sf | $6,998,200 | $2,155 | $5,682 | 0 |
| SR02 | 4/5 | 4,818 sf | $12,965,000 | $2,691 | $8,432 | 103 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 24 photographs carried on MLS listing A11981069 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 24 fotografías de la ficha MLS A11981069 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $4,187,500 at 4.5% simple, 26 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $4,187,500 al 4.5% simple, a 26 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar asumido) | 10% | $418,750 | $418,750 | 26 mo | −$40,828 |
| At groundbreaking (May 2026, already passed)Al inicio de obra (mayo de 2026, ya cumplido) | 10% | $418,750 | $837,500 | 26 mo | −$40,828 |
| At top-offAl remate de estructura | 10% | $418,750 | $1,256,250 | 10 mo | −$15,703 |
| At closingEn el cierre | 70% | $2,931,250 | $4,187,500 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $4,187,500 | −$97,359 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $97,359, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $97,359, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 2,000 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 2,000 sf.
| HOA at $1.75/sf/monthGastos de comunidad a $1,75/sf/mes | −$42,000 |
| Property tax at 2.02% of $4,187,500Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $4,187,500 | −$84,588 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$7,200 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$133,788 |
What the deposit costs, and what to askLo que cuesta el depósito, y qué pedir
Riviera Horizons has not published its schedule, so the table assumes the Miami standard 10/10/10/70. Groundbreaking has passed, so the first two tranches fall at contract: on the entry plan that is $837,500 committed for 26 months, before the top-off call. Two items to get in writing before signing. The construction loan, which has not been announced. And the rental language of the declaration, which is not published.
Riviera Horizons no ha publicado su calendario, así que la tabla asume el estándar de Miami 10/10/10/70. El inicio de obra ya pasó, de modo que los dos primeros tramos vencen en el contrato: en la planta de entrada son $837.500 comprometidos durante 26 meses, antes del pago al remate. Dos cosas por escrito antes de firmar. El préstamo de construcción, que no se ha anunciado. Y la cláusula de alquiler de la declaración, que no está publicada.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | None announced. No construction financing has been reported in the trade press as of October 2026, and the developer had disclosed neither financing nor presales at the May 2026 groundbreaking.Ninguno anunciado. La prensa especializada no ha publicado financiación de construcción a octubre de 2026, y el promotor no reveló ni financiación ni preventas en el inicio de obra de mayo de 2026. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | Late 2028, per the developer at the May 2026 groundbreaking. Earlier coverage said 2027.Finales de 2028, según el promotor en el inicio de obra de mayo de 2026. La cobertura anterior hablaba de 2027. |
| DeveloperPromotor | Riviera Horizons, founded by Mikael Hamaoui, in partnership with Pagani Automobili. Sales through Fortune International Realty, which lists all four residences on the MLS.Riviera Horizons, fundada por Mikael Hamaoui, en alianza con Pagani Automobili. Ventas a cargo de Fortune International Realty, que publica las cuatro residencias en el MLS. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Rental policy not published; recorded declaration language to be readPolítica de alquiler no publicada; pendiente de leer la declaración registrada |
RecommendationRecomendación
Buy the brand, early in the stackCompre la marca, pronto en la lista
A singular product: the first Pagani-branded residences anywhere, 70 units with private elevators and wraparound terraces, sold by Fortune International, ground broken in May 2026. Buyers who entered at the $2.4M launch floor are already well ahead of today's $3.7M.
Buy it for the brand and the home, not as a trade against the market: the ask runs 40 to 55 percent over what 33141 closes at. Get the construction loan and the deposit schedule in writing, and negotiate on the entry plans.
Un producto singular: las primeras residencias con la marca Pagani en el mundo, 70 unidades con ascensor privado y terrazas envolventes, vendidas por Fortune International, obra iniciada en mayo de 2026. Quien entró al precio de lanzamiento de $2,4M ya va muy por delante de los $3,7M de hoy.
Cómprelo por la marca y para vivirlo, no como una operación contra el mercado: la petición supera entre un 40 y un 55 por ciento lo que cierra el 33141. Consiga por escrito el préstamo de construcción y el calendario de depósitos, y negocie las plantas de entrada.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Before anything elseAntes que nada
The rental policy here is not published, so I will not sell you a management plan on it. I will get the recorded declaration language and tell you what is actually permitted. That has to be true before the rest matters.
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
The full file on Pagani ResidencesEl expediente completo de Pagani Residences
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- What a preconstruction deposit costs to holdCuánto cuesta mantener un depósito de preconstrucción
- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- The Real Deal, Pagani Residences revs up car concierge with Prestige Imports (Jan 2026)
- The Real Deal, Riviera Horizons to launch sales of Pagani-branded North Bay Village condos (Mar 2024)
- Florida YIMBY, Riviera Horizons and Pagani team up (Mar 2024)
- Town of North Bay Village, Pagani Residences break ground (2026)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-18. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.