The betLa apuesta
The William is a 25-storey, 374-residence tower on NE 163rd Street, 35 percent sold by July 2026 and not yet financed, and the number that decides it is $836 a foot: the mid-$400,000s entry studio, against $724 to $984 at which Aurora, the newest Sunny Isles condominium to resell, closed this year. The entry plans buy inside that range; the penthouse lines, listed at $1,057 to $1,119, sit above it.
The William es una torre de 25 pisos y 374 residencias en NE 163rd Street, vendida en un 35 por ciento en julio de 2026 y todavía sin financiación, y la cifra que la decide es $836 el pie: el estudio de entrada en la franja media de los $400.000, frente a los $724 a $984 a los que revendió este año Aurora, el condominio más nuevo de Sunny Isles. Las plantas de entrada compran dentro de ese rango; las líneas de penthouse, a la venta de $1.057 a $1.119, quedan por encima.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33160 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $350K – $700K$350K – $700K | 245 | $450,000 | $348 |
| $700K – $1.1M$700K – $1,1M | 121 | $920,000 | $558 |
| $1.1M – $1.6M$1,1M – $1,6M | 105 | $1,370,000 | $743 |
A year of supply in a buyer's postcodeUn año de oferta en un código postal de compradores
374 residences against 471 closings a year in these three 33160 bands is about 0.8 years of the postcode's demand, and 35 percent were sold by July 2026 per the developer, which leaves some 240. The count is not the problem. The market is: 33160 holds 1,622 homes for sale against 1,072 closings a year, 18.2 months of supply, a buyer's market. Read it as leverage. The price list has already moved, from about $380,000 for the smallest plan at launch in 2025 (Florida YIMBY) to the mid-$400,000s today (The Real Deal), so the early cohort is already ahead.
374 residencias frente a 471 cierres al año en estas tres bandas del 33160 son unos 0,8 años de la demanda del código postal, y el 35 por ciento estaba vendido en julio de 2026 según el promotor, así que quedan unas 240. La cantidad no es el problema. El mercado sí: el 33160 tiene 1.622 viviendas a la venta frente a 1.072 cierres al año, 18,2 meses de oferta, un mercado de compradores. Léalo como margen de negociación. La lista de precios ya se movió, de unos $380.000 por la planta más pequeña en el lanzamiento de 2025 (Florida YIMBY) a la franja media de los $400.000 hoy (The Real Deal), así que el primer grupo ya va por delante.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33160 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33160 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33160 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33160 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 5 | $2,272 |
| 2025 | 7 | $2,123 |
| 2026 | 6 | $970 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
What the foot buys on 163rd StreetQué compra el pie en la calle 163
The eight residences listed today are all upper-floor and penthouse lines, at $835 to $1,119 a foot, $1,057 at the median. 33160 homes closed at a median $348 a foot between $350K and $700K, $558 up to $1.1M and $743 up to $1.6M, almost all resale condominiums in Sunny Isles and North Miami Beach. The new-stock card blends Estates at Acqualina (oceanfront, above $2,000 a foot) with Aurora, so its -57 percent is mix, not repricing. Aurora resold at $724 to $984 this year. The entry studio near $836 sits in that range; the penthouses sit above it.
Las ocho residencias a la venta hoy son todas de pisos altos y penthouse, de $835 a $1.119 el pie, $1.057 de mediana. Las viviendas del 33160 cerraron a una mediana de $348 el pie entre $350K y $700K, $558 hasta $1,1M y $743 hasta $1,6M, casi todas reventas de condominios en Sunny Isles y North Miami Beach. La tarjeta de producto nuevo mezcla Estates at Acqualina (frente al mar, por encima de $2.000 el pie) con Aurora, así que su -57 por ciento es mezcla, no revalorización. Aurora revendió este año de $724 a $984. El estudio de entrada, cerca de $836, cae en ese rango; los penthouses quedan por encima.
On the MLS todayHoy en el MLS
8 listings at this address are Active right now, pulled 2026-10-20. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
8 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-20. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2115 | 1/1 | — | $615,152 | — | — | 0 |
| 1810 | 1/1 | 641 sf | $640,700 | $1,000 | — | 0 |
| 808 | 1/1 | 837 sf | $698,800 | $835 | — | 0 |
| PH 2506 | 1/1 | — | $896,000 | — | — | 0 |
| Ph 2520 | 1/1 | 812 sf | $908,300 | $1,119 | — | 0 |
| PH 2505 | 2/2 | 1,022 sf | $1,130,600 | $1,106 | — | 0 |
| PH 2511 | 2/2 | — | $1,412,300 | — | — | 0 |
| Ph 2501 | 3/3 | 1,412 sf | $1,492,500 | $1,057 | — | 0 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 2 photographs carried on MLS listing A12072648 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 2 fotografías de la ficha MLS A12072648 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $640,700 at 4.5% simple, 36 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $640,700 al 4.5% simple, a 36 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar asumido) | 10% | $64,070 | $64,070 | 36 mo | −$8,649 |
| Second deposit (assumed standard)Segundo depósito (estándar asumido) | 10% | $64,070 | $128,140 | 30 mo | −$7,208 |
| Third deposit (assumed standard)Tercer depósito (estándar asumido) | 10% | $64,070 | $192,210 | 24 mo | −$5,766 |
| At closingEn el cierre | 70% | $448,490 | $640,700 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $640,700 | −$21,624 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $21,624, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $21,624, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 550 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 550 sf.
| HOA, not published by the developerGastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Property tax at 2.02% of $640,700Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $640,700 | −$12,942 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,980 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$14,922 |
What the deposit costs, and what to get in writingQué cuesta el depósito, y qué pedir por escrito
No construction loan has been announced and ground has not broken: The Real Deal (June 2026) puts the start early next year, and a three-year build points to 2030, against the 2029 in the marketing. The table models 36 months on the Miami standard 10/10/10/70, assumed because no schedule is published: on the $640,700 one-bedroom that is $192,210 committed before closing. Get in writing the schedule, where deposits above 10 percent sit until the loan closes, and the rental clause: the 30-day minimum comes from a broker sheet.
No se ha anunciado préstamo de construcción y la obra no ha empezado: The Real Deal (junio de 2026) sitúa el inicio a principios del año que viene, y una obra de tres años apunta a 2030, frente al 2029 del marketing. La tabla modela 36 meses con el estándar de Miami 10/10/10/70, asumido porque no hay calendario publicado: sobre el dormitorio de $640.700 son $192.210 comprometidos antes del cierre. Pida por escrito el calendario, dónde quedan los depósitos por encima del 10 por ciento hasta que cierre el préstamo, y la cláusula de alquiler: el mínimo de 30 días viene de una hoja de bróker.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | No construction loan announced. The Real Deal (June 2026) puts groundbreaking early next year; the developers are raising EB-5 capital at a $1.05M minimum investment.Sin préstamo de construcción anunciado. The Real Deal (junio de 2026) sitúa el inicio de obra a principios del año que viene; los promotores captan capital EB-5 con una inversión mínima de $1,05M. |
| PresoldPrevendido | 35% at last disclosure35% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | 2029 in developer and broker marketing. Construction is expected to start in early 2027 (The Real Deal, June 2026) and to take about three years (Florida YIMBY), which points to 2030.2029 según el marketing del promotor y de los brókers. La obra debería empezar a principios de 2027 (The Real Deal, junio de 2026) y durar unos tres años (Florida YIMBY), lo que apunta a 2030. |
| DeveloperPromotor | Blue Road with Ilia Development Group, who bought the 1.1-acre site in 2022. Architecture by Carlos Ott and Behar Font & Partners. Sales launched in September 2025 through Fortune International Group.Blue Road con Ilia Development Group, que compraron el terreno de 1,1 acres en 2022. Arquitectura de Carlos Ott y Behar Font & Partners. La venta arrancó en septiembre de 2025 a través de Fortune International Group. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed as monthly rental, 30-day minimum (broker inventory sheet, read 17 September 2026)Comercializado como renta mensual, mínimo 30 días (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
RecommendationRecomendación
Buy the entry plans, on termsCompre las plantas de entrada, con condiciones
35 percent sold in ten months, the June 2026 approval swapped 30 hotel rooms for condominiums, and the entry price has already risen from the $380,000s. EB-5 eligible, Carlos Ott and Behar Font design, more than 40,000 sf of amenities.
No loan yet, delivery at least three years out, 18 months of supply in the postcode. Buy the studios and low-floor one-bedrooms, priced where Aurora resells, skip the penthouse lines, and tie the second deposit to the loan closing.
35 por ciento vendido en diez meses, la aprobación de junio de 2026 cambió 30 habitaciones de hotel por condominios, y el precio de entrada ya subió desde los $380.000. Apto para EB-5, diseño de Carlos Ott y Behar Font, más de 40.000 sf de amenidades.
Sin préstamo todavía, entrega a tres años como mínimo, 18 meses de oferta en el código postal. Compre los estudios y los dormitorios de pisos bajos, al precio al que revende Aurora, deje las líneas de penthouse y ate el segundo depósito al cierre del préstamo.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
After deliveryDespués de la entrega
This building is monthly, not nightly, so Property Management Brickell LLC would run it as mid-term. Different rate, different occupancy, and I will show you that pro forma rather than a nightly one.
Este edificio es mensual, no por noche, así que Property Management Brickell LLC lo operaría en media estancia. Otra tarifa, otra ocupación, y le enseñaré ese pro forma y no uno de alquiler diario.
The full file on The William ResidencesEl expediente completo de The William Residences
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- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- The Real Deal, Blue Road, Ilia Development Group win approval for more North Miami Beach condos (June 2026)
- The Real Deal, Blue Road, Ilia plan North Miami Beach condo project (September 2025)
- Florida YIMBY, 26-storey The William set for 2026 groundbreaking (September 2025)
- Hoodline, North Miami Beach tower dumps hotel plan for bigger condo play (June 2026)
- Developer release via Profile Miami, The William hits 35% sold (July 2026)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-20. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-20. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.