La apuesta
Aileron es una torre de 17 pisos y 380 residencias frente al agua en Dania Pointe, y el número que la decide son $856 el pie: el precio de lanzamiento de $350.000 sobre su estudio de 409 sf, frente a una mediana de $343 en los condominios de $300K a $500K de Dania, Hallandale y Hollywood. La demanda no es el riesgo: esa banda cierra 661 viviendas al año. Pagar dos veces y media lo que cierra, sí.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33004, 33009, 33019 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $300K – $500K | 368 | $399,500 | $343 |
| $500K – $800K | 293 | $620,000 | $417 |
Muchos compradores, muy por debajo del precio pedido
380 unidades frente a 661 cierres al año en las bandas de $300K a $800K de 33004, 33009 y 33019 son 0,6 años de oferta, poco, porque es la banda de precios más activa de la costa de Broward. El grupo de lanzamiento de enero de 2024 tiene los precios más bajos; el suelo del promotor ha pasado desde entonces de $350.000 a unos $500.000, que es el argumento del primer comprador funcionando tal como debe. Pero el código postal está en 15,8 meses de oferta y pide $386 el pie frente a $336 pagados, así que el producto de reventa con el que competirá este edificio en la entrega se negocia.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33004, 33009, 33019 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33004, 33009, 33019 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 3 | omitido, 3 ventas |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Obra nueva a dos veces y media la banda
En el lanzamiento, $350.000 por el estudio de 409 sf eran $856 el pie; al suelo actual de unos $500.000 el mismo estudio pasaría de $1.200. Lo más alto de la gama de lanzamiento, $2M por 2.847 sf, son $702. Las viviendas de $300K a $500K cierran aquí a una mediana de $343 el pie, y las de $500K a $800K a $417. Solo 3 condominios construidos desde 2023 se revendieron en estos códigos postales, demasiado pocos para una mediana. Así que todavía no hay referencia de producto nuevo: la prima sobre la banda es toda la apuesta, y son el frente de agua y la novedad los que tienen que sostenerla.
Hoy en el MLS
Ni una sola ficha activa en 90 N Bryan Rd, Dania Beach FL 33004, extraído el 2026-11-10. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $500,000 al 4.5% simple, a 12 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $50,000 | $50,000 | 12 mo | −$2,250 |
| Segundo pago (estándar asumido) | 10% | $50,000 | $100,000 | 9 mo | −$1,688 |
| Al remate de estructura (estándar asumido) | 10% | $50,000 | $150,000 | 6 mo | −$1,125 |
| En el cierre | 70% | $350,000 | $500,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $500,000 | −$5,062 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $5,062, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 409 sf.
| Gastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $500,000 | −$10,100 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,472 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$11,572 |
Qué asegurar antes de firmar
Tres cosas. La financiación: el único préstamo registrado son $12M de 2023, así que pida a LYND el prestamista de construcción antes de comprometerse más allá del primer depósito. El precio: consiga la lista vigente con superficies interiores, porque la de lanzamiento tiene dos años y el suelo se ha movido. Y la cláusula de alquiler: la política no está publicada. El coste usa el 10/10/10/70 de Miami, unos $5.063 sobre $500.000 en 12 meses; una página de broker muestra 10/20/10/60, que costaría más.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Un préstamo de $12M a LYND y Dania Beach Marina Corp se cerró el 22 de noviembre de 2023 (Connect CRE; Traded). Es una fracción de unas ventas previstas de $300,8M y se lee como dinero para el terreno o las primeras obras; no se ha informado de un préstamo de construcción completo. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | 2027 según los anuncios de venta, que también dan inicio de obra en 2025 y remate de estructura en 2026; la web del promotor solo dice que Aileron está en construcción. Los 12 meses son el modelo de esta página, no una fecha de contrato. |
| Promotor | LYND (David Lynd), el promotor de San Antonio detrás de grandes proyectos de alquiler y condominios en Texas y Florida, con Dania Beach Marina Corp, propietaria del terreno. Construye Kast Construction; diseña Nichols Architects. |
| Política de alquiler | Política de alquiler no publicada por el promotor; pendiente de leer la declaración registrada |
Recomendación
Obra nueva frente al agua, con precio de obra nueva
Los compradores existen: en esta banda cierran 661 viviendas al año. Lo que no está probado es el precio, sin reventas de obra nueva en estos códigos postales que lo anclen y sin un préstamo de construcción registrado.
Cómprelo como vivienda o para mantenerlo a largo plazo, a un precio confirmado y con el prestamista identificado. Como inversión frente a lo que de verdad se paga en Dania, de $343 a $417 el pie, la aritmética es justa.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Después de la entrega
Este edificio es mensual, no por noche, así que Property Management Brickell LLC lo operaría en media estancia. Otra tarifa, otra ocupación, y le enseñaré ese pro forma y no uno de alquiler diario.
El expediente completo de Aileron Residences
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Fuentes
- The Real Deal, Lynd launches sales for Dania Beach condos (Jan 2024)
- Connect CRE, JV using $12M loan for construction of Dania Beach tower (Nov 2023)
- Aileron Residences, developer site (read 10 November 2026)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-10. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.