La apuesta
Botanic Residences es un condominio amueblado de ocho pisos y 51 residencias, con la estructura ya rematada, en 758 NW 2nd St, y la cifra que lo decide es $794 el pie: el precio de entrada, frente a $672 de los condos construidos desde 2015 que cierran por debajo de $600.000 en 33128, 33130 y 33131. Esa prima del 18 por ciento compra producto nuevo y amueblado cuyos anuncios dicen que se permite el alquiler por días, con el préstamo de construcción cerrado.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33128, 33130, 33131 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $400.000 – $600.000 | 280 | $497,500 | $531 |
| $600.000 – $900.000 | 228 | $703,750 | $636 |
Un edificio pequeño en un mercado profundo
51 residencias frente a 508 cierres al año entre $400.000 y $900.000 en los tres códigos postales: 0,1 años de oferta, así que el edificio no puede saturar nada. Las preventas no están publicadas; el MLS muestra cuatro activas y una pendiente. La capacidad de negociación está en el mercado amplio, con 1.424 anuncios y 19,3 meses de oferta en esos mismos códigos postales, muy por encima de los 12 que favorecen al comprador. Tres unidades llevan en el MLS desde agosto de 2025, 426 días, y la residencia 409, publicada en junio de 2026, es ahora la más barata por pie, a $794 frente a $858 de la contigua. Eso sugiere un vendedor dispuesto a ajustarse al mercado.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33128, 33130, 33131 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33128, 33130, 33131 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 1 | omitido, 1 venta |
| 2024 | 4 | omitido, 4 ventas |
| 2025 | 32 | $1,175 |
| 2026 | 25 | $1,258 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Qué compra la prima
Los precios van de $794 el pie (residencia 409, 573 sf, $455.000) a $858 (410, 607 sf, $521.000), con la 606 de tres dormitorios a $811 ($878.000, 1.083 sf). La tabla de bandas marca $531 y $636 porque incluye condos de todas las edades. La comparación justa es el producto reciente: los construidos desde 2015 cerraron a $672 por debajo de $600.000 y a $714 entre $600.000 y $900.000. District 225, el edificio entregado con alquiler por días en el mismo código postal, cerró cinco en el MLS a una mediana de $629. La entrada queda un 18 por ciento por encima de esos $672 y un 26 por ciento por encima de District 225, con los muebles incluidos y su valor sin publicar. La superficie del MLS sale grande en obra nueva: vuelva a dividir cuando exista la del Condado.
Hoy en el MLS
4 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-11-05. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 409 | 1/1 | 573 sf | $455,000 | $794 | $717 | 108 |
| 410 | 1/1 | 607 sf | $521,000 | $858 | $759 | 426 |
| 503 | 2/2 | 862 sf | $699,000 | $811 | $1,078 | 426 |
| 606 | 3/2 | 1,083 sf | $878,000 | $811 | $1,354 | 426 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 17 fotografías de la ficha MLS A11847056 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $455,000 al 4.5% simple, a 12 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| A la firma (estándar supuesto) | 10% | $45,500 | $45,500 | 12 mo | −$2,048 |
| Tramo de inicio de obra, ya vencido | 10% | $45,500 | $91,000 | 12 mo | −$2,048 |
| Tramo de remate de estructura, ya vencido | 10% | $45,500 | $136,500 | 12 mo | −$2,048 |
| Al cierre | 70% | $318,500 | $455,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $455,000 | −$6,142 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $6,142, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 573 sf.
| Gastos de comunidad a $1,25/sf/mes | −$8,595 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $455,000 | −$9,191 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$2,063 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$19,849 |
Qué asegurar antes de firmar
El promotor no ha publicado un calendario de depósitos, así que la tabla usa el estándar supuesto 10/10/10/70. La estructura ya está rematada, de modo que con ese calendario los dos tramos de obra ya vencen: 30 por ciento a la firma, $136.500 sobre la unidad de entrada de $455.000, inmovilizados durante unos 12 meses supuestos. Pida primero el calendario real. Segundo, la declaración registrada: el comunicado de JLL y los anuncios dicen que se permite la renta corta, pero no hemos leído el documento, y una unidad en la Ciudad de Miami también necesita confirmar su zonificación y licencias. Tercero, el inventario de muebles. Los gastos de comunidad de los anuncios salen a $1,25 el pie al mes, $717 en la residencia 409.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Préstamo de construcción sin recurso de $17M gestionado por JLL Capital Markets, anunciado en marzo de 2026. El prestamista no se ha nombrado. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | 2027, según el MLS y la prensa especializada; no se publica el mes, así que aquí se suponen 12 meses. Estructura rematada a principios de 2026. |
| Promotor | Forth Development y MICL. Arquitectura de CLAD, interiores de 2ID. |
| Política de alquiler | Alquiler de corta duración permitido según el comunicado de financiación de JLL (marzo de 2026) y los comentarios del MLS (leídos el 5 de noviembre de 2026); comercializado como apto para renta corta en la hoja de inventario de broker (leída el 17 de septiembre de 2026); la declaración registrada aún no se ha leído |
Recomendación
Compre el plano de entrada, a precio negociado
Un edificio pequeño, financiado y casi terminado en lo que el propio broker de JLL vende como la opción de valor junto a Brickell, con muebles y flexibilidad de alquiler en el anuncio. El préstamo de $17M está cerrado, la estructura está arriba y 51 unidades no pueden saturar un mercado tan profundo.
Quédese con un dormitorio a $794 el pie o menos, no con los $858 de la contigua, y empuje hacia los $714 a los que cierra el producto reciente. Obtenga por escrito la declaración y el calendario de depósitos antes de mover el primer dólar.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Después de la entrega
Property Management Brickell LLC opera la unidad, como ya lo hace en todo Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula más de 2.900 reseñas con 4,82 como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
El expediente completo de Botanic Residences
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- Cómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
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Fuentes
- JLL, $17M construction loan secured for Botanic Residences in Miami (March 2026)
- The Real Deal, Forth, MICL land financing for Miami condos (March 2026)
- Traded, Forth Development tops off 51-unit Botanic Residences (2026)
- CRE Sources, Botanic Residences scores $17 million construction loan (2026)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-05. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.