La apuesta
Miami Design Residences by Fouquet's pide $2.000 el pie por su un dormitorio de entrada, 902 sf a $1.804.000, frente a $993 de los condominios del 33137 construidos desde 2023 y revendidos este año. Es el doble del código postal, a cambio de lo único que el código postal no puede ofrecer: una torre de David Chipperfield dentro del Design District, levantada por quienes levantaron el distrito, con un hotel de cinco estrellas adosado. Tiene precio de trofeo y como trofeo hay que comprarla.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33137 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $1,5M – $3M | 81 | $1,825,000 | $959 |
| $3M – $6M | 29 | $3,650,000 | $1,145 |
| $6M en adelante | 10 | $9,925,000 | $2,210 |
Absorción y calendario
El 33137 cerró 120 viviendas por encima de $1,5M en los últimos doce meses: 81 entre $1,5M y $3M, 29 entre $3M y $6M y 10 por encima. 143 residencias equivalen a 1,2 años de ese mercado, una entrega asumible, a cargo del promotor que levantó el distrito a su alrededor. Dos cautelas. Por encima de $6M el código postal cerró un solo condominio en todo el año; los otros nueve fueron casas, así que la parte alta de este edificio casi no tiene evidencia de reventa. Y no llega solo: Jean-Georges Miami Tropic trae 338 residencias cuatro manzanas al sur a $1.424 el pie. La entrega es en 2030, lo que deja tiempo para ver moverse las dos listas de precios.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33137 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33137 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 4 | omitido, 4 ventas |
| 2024 | 21 | $1,044 |
| 2025 | 22 | $1,014 |
| 2026 | 46 | $993 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
La prima, medida
Los dos un dormitorio de entrada, de 902 y 1.036 sf, piden ambos $2.000 el pie. La banda de $1,5M a $3M en el 33137 cierra a $959, y los 34 condominios construidos desde 2023 que se revendieron por encima de $1,5M en los últimos doce meses, sobre todo Aria Reserve y Missoni Baia frente a la bahía, cerraron a $1.024. El más caro de los 80 condominios que cerraron por encima de $1,5M en el código postal se pagó a $1.375 el pie. Jean-Georges, el competidor de marca más cercano, pide $1.424. Fouquet's sale, por tanto, un 40 por ciento por encima de la siguiente torre nueva y un 45 por ciento por encima de la mejor reventa registrada, y la distancia crece con la altura: $2.750 el pie por el tres dormitorios del piso 21, $3.356 por el cuatro dormitorios. Los pisos bajos son los pies mejor comprados.
Hoy en el MLS
7 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-11-11. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 404 | 1/2 | 902 sf | $1,804,000 | $2,000 | $2,138 | 99 |
| 405 | 1/2 | 1,036 sf | $2,072,000 | $2,000 | $2,451 | 92 |
| 403 | 2/3 | 1,341 sf | $2,695,000 | $2,010 | $3,125 | 92 |
| 707 | 2/3 | 1,550 sf | $3,286,000 | $2,120 | $3,694 | 92 |
| 602 | 2/3 | 1,766 sf | $3,950,000 | $2,237 | $4,164 | 92 |
| 2103 | 3/4 | 2,102 sf | $5,780,000 | $2,750 | $5,358 | 92 |
| 2101 | 4/5 | 2,975 sf | $9,985,000 | $3,356 | $6,441 | 92 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 15 fotografías de la ficha MLS A12053695 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $1,804,000 al 4.5% simple, a 42 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $180,400 | $180,400 | 42 mo | −$28,413 |
| Al inicio de obra (aún no anunciado) | 10% | $180,400 | $360,800 | 39 mo | −$26,384 |
| Al remate de estructura | 10% | $180,400 | $541,200 | 12 mo | −$8,118 |
| En el cierre | 70% | $1,262,800 | $1,804,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $1,804,000 | −$62,914 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $62,914, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 902 sf.
| Gastos de comunidad a $2,37/sf/mes | −$25,653 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,804,000 | −$36,441 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$3,247 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$65,341 |
Qué asegurar antes de firmar
Tres cosas. El calendario de depósitos: no hay ninguno publicado, así que el coste de arriba asume el 10/10/10/70 de Miami, unos $63.000 sobre la residencia de entrada en 42 meses. La financiación: no se ha informado de préstamo de construcción ni de inicio de obra, y la entrega en 2030 se lee en las fichas del MLS, no en una declaración del promotor. Y la regla de alquiler: Fouquet's gestionará las residencias, con servicio de limpieza y de chófer, pero nada publicado dice qué puede alquilar un propietario ni a través de quién. Presupueste también la tenencia: los gastos de comunidad salen a $2,37 el pie al mes en las fichas, y la residencia de entrada cuesta unos $65.000 al año antes de cualquier ingreso.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | No publicado. A 11 de noviembre de 2026 la prensa especializada no ha informado de ningún préstamo de construcción para el proyecto. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | 2030, leído en el campo de año de construcción de las siete fichas del MLS; el artículo de lanzamiento de The Real Deal no da fecha. La junta de revisión de diseño de Miami aprobó el proyecto en enero de 2026. No se ha anunciado el inicio de obra. |
| Promotor | Miami Design District Associates, encabezada por Dacra, de Craig Robins, con Fort Partners, de Nadim Ashi, Raycliff Capital (Bippy Siegal) y la catarí Constellation Hotels Holding. David Chipperfield con Cube 3, interiores de RDAI, ventas de Corcoran Sunshine. Fouquet's, la marca del grupo Barrière, pone su bandera al hotel contiguo de 85 habitaciones, gestiona las residencias y dirige los cinco restaurantes. |
| Política de alquiler | Política de alquiler no publicada; Fouquet's gestionará las residencias (The Real Deal, 23 de abril de 2026). La declaración aún no está registrada |
Recomendación
Cómprelo como vivienda en el distrito, en los pisos bajos
Un producto auténtico: el único proyecto en marcha de David Chipperfield en Florida, interiores de RDAI, un hotel Fouquet's al lado y un grupo promotor encabezado por quien desarrolló el propio Design District. 143 residencias son 1,2 años de lo que el 33137 cierra por encima de $1,5M.
El precio es el doble del código postal y un 40 por ciento superior al de Jean-Georges, a cuatro manzanas, sin préstamo anunciado. Compre los pisos de $2.000 el pie por la dirección, no por un margen de reventa, y comprometa el depósito cuando la financiación conste.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de Miami Design Residences by Fouquet's
Siga leyendo
- Jean-Georges Miami Tropic, Design District, Entrega 2028 – 2029
- EDITION Residences Miami Edgewater, Edgewater, Entrega 2029
- Missoni Baia, Edgewater, Entregado 2023
- Todos los estudios de obra nueva
- Precio del promotor frente a reventa en seis edificios entregados
- Cuánto cuesta mantener un depósito de preconstrucción
- Cómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
Fuentes
- The Real Deal, Sales launch for Miami Design District condos managed by Fouquet's (Apr 2026)
- The Real Deal, Gucci, Louis, Fendi, Prada attract luxury resi developers to Miami Design District (Apr 2026)
- MIAMI MLS via Bridge, listings and closings read 11 November 2026
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-11. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.