La apuesta
Jean-Georges Miami Tropic pide $1.424 el pie por su un dormitorio de entrada, frente a $993 de los condominios del 33137 construidos desde 2023 y revendidos este año: una prima del 43 por ciento por la primera torre con firma de chef en Miami. La marca es real y en el Design District casi no queda suelo residencial. El precio de esa marca se ve con más claridad en la parte baja, y se estrecha en las plantas grandes.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33137 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $1M – $2M | 109 | $1,470,000 | $902 |
| $2M – $3,5M | 42 | $2,625,000 | $977 |
| $3,5M – $7M | 24 | $3,990,000 | $1,153 |
Absorción y calendario
El 33137 cerró 175 viviendas en las tres bandas de Miami Tropic en los últimos doce meses, así que 338 residencias equivalen a 1,9 años de ese mercado, una entrega asumible para un código postal tan líquido. El mercado general está más blando: 13,9 meses de oferta y la reventa de obra nueva un 2,4% por debajo de 2023. La pregunta de calendario es la obra en sí. Dos años después del lanzamiento no se ha anunciado ni préstamo de construcción ni inicio de obra, y el precio mínimo citado pasó de $1,6M (octubre de 2024) a $1M (abril de 2026). Una lista que ya bajó es una lista con margen.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33137 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33137 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 5 | $1,017 |
| 2024 | 21 | $1,044 |
| 2025 | 22 | $1,014 |
| 2026 | 46 | $993 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
La prima de marca, medida
El un dormitorio de entrada, 852 sf a $1.213.000, sale a $1.424 el pie. La banda de $1M a $2M en el 33137 cierra a $902, sobre todo producto antiguo, y la referencia justa, 46 reventas este año en edificios entregados desde 2023, está en $993. Las plantas grandes se compran mejor: el tres dormitorios de 2.373 sf en el piso 20 pide $1.289 el pie frente a $977 de su banda, el precio por pie más bajo de la lista. Las superficies del MLS en obra nueva salen grandes, así que vuelva a dividir por la superficie registrada cuando se inscriba la declaración.
Hoy en el MLS
5 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-14. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2206 | 1/2 | 852 sf | $1,213,000 | $1,424 | $1,687 | 60 |
| 3508 | 2/3 | 1,307 sf | $1,978,000 | $1,513 | $2,588 | 64 |
| 2105 | 2/3 | 1,652 sf | $2,192,000 | $1,327 | $3,271 | 59 |
| 2004 | 3/4 | 2,373 sf | $3,059,000 | $1,289 | $4,698 | 63 |
| 3301 | 4/5 | 2,892 sf | $4,773,000 | $1,650 | $5,726 | 23 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12048928 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $1,213,000 al 4.5% simple, a 36 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $121,300 | $121,300 | 36 mo | −$16,376 |
| Al inicio de obra (aún no anunciado) | 10% | $121,300 | $242,600 | 30 mo | −$13,646 |
| Al remate de estructura | 10% | $121,300 | $363,900 | 12 mo | −$5,458 |
| En el cierre | 70% | $849,100 | $1,213,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $1,213,000 | −$35,480 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $35,480, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 852 sf.
| Gastos de comunidad a $1,98/sf/mes | −$20,244 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,213,000 | −$24,503 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$3,067 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$47,813 |
Qué asegurar antes de firmar
Tres cosas. El calendario de depósitos: no está publicado, así que el coste de arriba asume el 10/10/10/70 de Miami, y una página de broker indica cinco pagos del 10 por ciento antes del cierre, lo que duplicaría el dinero en riesgo. La financiación: pida al promotor el prestamista y la fecha de inicio de obra, porque cada mes sin ellos es un mes que su depósito espera. Y la regla de alquiler: la hoja de inventario de broker indica un mínimo de 30 días, así que esto es una vivienda o una renta mensual, no un alquiler por noches. Los gastos de comunidad salen a $1,98 el pie al mes en las fichas.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | No publicado. A 14 de octubre de 2026 la prensa especializada no ha informado de ningún préstamo de construcción para Miami Tropic. Terra y Lion pagaron $40M por el terreno de 1,6 acres en 2023 (The Real Deal). |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | 2028 a 2029. En el lanzamiento de octubre de 2024 un portavoz dijo que la obra podría empezar en 2025 y terminar en 2027 (The Real Deal); desde entonces no se ha anunciado el inicio de obra. La hoja de inventario de broker indica 2028 y las fichas del MLS, 2029. |
| Promotor | Terra (David Martin) y Lion Development Group (Michael Simkins). Jean-Georges Vongerichten opera ABC Kitchen en la planta baja y cobra una licencia sobre todo el edificio (The Real Deal, septiembre de 2026). Arquitectonica, Yabu Pushelberg, Douglas Elliman. |
| Política de alquiler | Comercializado como renta mensual, mínimo 30 días (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
Recomendación
Compre la marca en las plantas grandes, después del préstamo
Un producto auténtico: Jean-Georges, la trayectoria de Terra, Arquitectonica y un terreno que el Design District no puede repetir fácilmente. 338 residencias son menos de dos años de lo que el 33137 ya cierra en estas bandas.
Pague la marca donde cuesta menos, los dos y tres dormitorios cerca de $1.300 el pie, y trate el un dormitorio de entrada a $1.424 como el pie más caro del edificio. Comprometa el depósito cuando se anuncie el préstamo de construcción, y negocie: el precio mínimo citado ya bajó una vez.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Después de la entrega
Este edificio es mensual, no por noche, así que Property Management Brickell LLC lo operaría en media estancia. Otra tarifa, otra ocupación, y le enseñaré ese pro forma y no uno de alquiler diario.
El expediente completo de Jean-Georges Miami Tropic
Siga leyendo
- Aria Reserve, Edgewater, Delivered 2025–2026
- The Standard Residences, Midtown Miami, Midtown Miami, Delivered April 2026
- Cove Miami, Edgewater, Delivering 2028
- Todos los estudios de obra nueva
- Precio del promotor frente a reventa en seis edificios entregados
- Cuánto cuesta mantener un depósito de preconstrucción
- Cómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
Fuentes
- The Real Deal, Gucci, Louis, Fendi, Prada attract luxury resi developers to Miami Design District (Apr 2026)
- The Real Deal, Yes, chef: Terra, Lion Development launch sales of Jean-Georges condo tower (Oct 2024)
- The Real Deal, Terra's David Martin on construction loans and branded towers (Sep 2026)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-14. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.