La apuesta
HQ Residences es un condominio de 35 pisos y 229 unidades en Edgewater desde $850.000, y su apartamento de un dormitorio de entrada pide $1.188 el pie frente a $993 de los condominios construidos desde 2023 que se revendieron en 33137 este año. Esa prima del 19% es el precio de lo nuevo y de la marca HQ. Lo que juega a favor del comprador es la oferta: 229 viviendas en una banda que cierra 198 al año es apenas algo más de un año de oferta.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33137 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $750K – $1,25M | 110 | $905,000 | $745 |
| $1,25M – $2,5M | 88 | $1,655,000 | $919 |
Poca oferta para su banda
229 residencias frente a 198 cierres al año en las dos bandas son 1,2 años de oferta, poco para una torre de este tamaño, porque entre $750K y $2,5M es donde está la mayoría de los compradores de 33137. El código postal en sí está más cargado: 564 fichas activas, 14,2 meses de inventario, así que el precio de reventa en la entrega lo fija la competencia, no la escasez. Las preventas no se han publicado. El promedio de lanzamiento rondaba $1.400 el pie y el dormitorio más barato del MLS pide hoy $1.188, así que la parte baja de la lista sigue abierta. Ese es el argumento del comprador temprano: la lista de un promotor solo sube a medida que se vende el edificio.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33137 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33137 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 4 | omitido, 4 ventas |
| 2024 | 21 | $1,044 |
| 2025 | 22 | $1,014 |
| 2026 | 46 | $993 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Una prima sobre la reventa nueva, muy por encima de la banda
El dormitorio de entrada sale a $859.000 por 723 sf, $1.188 el pie (MLS A12117723). Las viviendas entre $750K y $1,25M en 33137 cierran a una mediana de $745, y las cinco fichas activas de HQ piden una mediana de $1.399. La comparación justa es el producto nuevo: los condominios construidos desde 2023 en 33137 se revendieron a una mediana de $993 en 46 cierres este año, un 4,9% menos que en 2024. Así que paga alrededor de un 19% más de lo que obtienen las unidades recién entregadas en Edgewater, por un edificio de 2029 con marca hotelera. Negocie hacia esos $993, no a la baja desde la lista.
Hoy en el MLS
5 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-11-08. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1203 | 1/1 | 723 sf | $859,000 | $1,188 | $1,062 | 4 |
| 1404 | 1/2 | 815 sf | $1,140,000 | $1,399 | $1,319 | 2 |
| 1600 | 2/3 | — | $1,510,000 | — | $1,851 | 4 |
| 1902 | 2/3 | 1,246 sf | $1,770,000 | $1,421 | $2,007 | 4 |
| 1401 | 3/4 | — | $2,200,000 | — | $2,570 | 4 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 12 fotografías de la ficha MLS A12117757 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $850,000 al 4.5% simple, a 32 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $85,000 | $85,000 | 32 mo | −$10,200 |
| Segundo pago (estándar asumido) | 10% | $85,000 | $170,000 | 29 mo | −$9,244 |
| Al remate de estructura (estándar asumido) | 10% | $85,000 | $255,000 | 8 mo | −$2,550 |
| En el cierre | 70% | $595,000 | $850,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $850,000 | −$21,994 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $21,994, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 721 sf.
| Gastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $850,000 | −$17,170 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$2,596 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$19,766 |
Qué asegurar antes de firmar
Tres cosas. La cláusula de alquiler: la hoja de broker indica un mínimo de 30 días y como máximo cuatro arrendamientos al año, lo que hace de esto una vivienda o un alquiler largo, nunca una renta por noches, así que pida por escrito el texto de la declaración. El calendario de depósitos: no publicado, así que el coste de arriba usa el 10/10/10/70 de Miami, unos $21.994 sobre $850.000 durante 32 meses. Y el préstamo de construcción: no se ha publicado ninguno. Black Salmon dijo que la obra podría empezar antes de septiembre de 2026; pregunte si empezó.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Ningún préstamo de construcción publicado a noviembre de 2026. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | 2029 según la hoja de broker y el MLS (YearBuilt). Camilo Lopez, de Black Salmon, dijo a The Real Deal en noviembre de 2025 que la obra podría empezar antes de septiembre de 2026 y durar unos 30 meses; desde entonces no se ha publicado ni inicio de obra ni préstamo. Aquí se modelan 32 meses, no una fecha contractual. |
| Promotor | Black Salmon (Camilo Lopez), Boschetti Group y Constellation Group (Eduardo Otaola). Marca y gestión de HQ Hotels & Residences by sbe, de Sam Nazarian, con Marc Anthony como socio. The Agency dirige las ventas; diseña Arquitectonica. |
| Política de alquiler | Comercializado como renta mensual: mínimo 30 días, como máximo cuatro arrendamientos al año (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
Recomendación
Compre las plantas de entrada, con la reventa como referencia
Un lanzamiento de lujo medio con un equipo solvente: Black Salmon con Boschetti y Constellation, diseño de Arquitectonica, marca de sbe. La oferta en su banda es baja, 1,2 años, y la entrada de $850.000 está donde 33137 tiene más compradores.
La operación es el dormitorio de la parte baja de la lista, comprado como vivienda o para alquiler de 30 días. Negocie hacia los $993 a los que se revende el producto nuevo de 33137, y espere a un préstamo de construcción cerrado antes del segundo depósito.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Después de la entrega
Este edificio es mensual, no por noche, así que Property Management Brickell LLC lo operaría en media estancia. Otra tarifa, otra ocupación, y le enseñaré ese pro forma y no uno de alquiler diario.
El expediente completo de HQ Residences Miami
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Fuentes
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-08. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.