La apuesta
ICON Beach es una torre de 38 pisos y 350 residencias del lado del Intracoastal de Hollywood Beach, de Related Group y BH Group, y la cifra que la decide es $1.184 el pie: la mediana de sus cuatro precios en el MLS, frente a $671 en los condos construidos desde 2015 que cerraron en 33019 este último año. Está financiada, en obra y se entrega amueblada. El precio fija una referencia que la playa nunca ha puesto a prueba.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33019 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $800K – $1,4M | 97 | $1,015,000 | $519 |
| $1,4M – $2,8M | 51 | $1,795,000 | $669 |
Compradores hay, pocos de condos
Las 350 residencias equivalen a 2,4 años de las 148 viviendas que cerraron entre $800.000 y $2,8 millones en 33019 este último año. La mayoría no eran condos: 81 casas, 16 townhouses y 51 condominios, 34 por debajo de $1,4 millones y 17 por encima. Ninguno de esos 17 estaba en un edificio entregado desde 2015, así que por encima de $1,4 millones ICON vende en un mercado donde el condo nuevo todavía no tiene historial de reventa. 33019 tiene 13,7 meses de oferta en todos los precios, un mercado de compradores.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33019 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33019 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
No es un mercado delgado, es un mercado vacío: en 33019 no hay ningún condominio construido desde 2023 que haya revendido después. No existe un comparable ya entregado en este código postal, así que el valor de reventa de un condominio nuevo aquí está sin medir, no medido y tranquilizador. Pondere en consecuencia el precio de entrada y la absorción de más abajo, y dé por lenta la salida mientras esta tabla siga vacía.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Precio de Brickell en Hollywood Beach
Las cuatro residencias en el MLS piden de $1.147 a $1.245 el pie, mediana $1.184, desde un dormitorio de 948 sf a $1.180.000 (#1205) hasta un tres dormitorios de 1.725 sf a $2.105.000 (#509). Los condos construidos desde 2015 en 33019 cerraron a una mediana de $671 este último año en 78 ventas, Hyde Beach a $671 y Hyde Beach House a $688. El precio pedido está un 76% por encima. Parte de la diferencia es real: entrega amueblada, marina, préstamo cerrado. La unidad 405 figura con 9.458 sf en el MLS, un error de tecleo; no mueve la mediana.
Hoy en el MLS
4 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-28. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 405 | 1/1 | 9,458 sf | $995,000 | $105 | — | 571 |
| 1205 | 1/1 | 948 sf | $1,180,000 | $1,245 | — | 155 |
| 902 | 3/3 | 1,695 sf | $1,945,000 | $1,147 | $3,051 | 570 |
| 509 | 3/3 | 1,725 sf | $2,105,000 | $1,220 | $3,105 | 203 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 22 fotografías de la ficha MLS A11739082 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $1,180,000 al 4.5% simple, a 26 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $118,000 | $118,000 | 26 mo | −$11,505 |
| A los 6 meses (asumido) | 10% | $118,000 | $236,000 | 20 mo | −$8,850 |
| Al remate de estructura (asumido) | 10% | $118,000 | $354,000 | 11 mo | −$4,868 |
| En el cierre | 70% | $826,000 | $1,180,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $1,180,000 | −$25,222 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $25,222, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 948 sf.
| Gastos de comunidad a $1,8/sf/mes | −$20,477 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,180,000 | −$23,836 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$3,413 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$47,726 |
Lo que hay que obtener antes de firmar
El préstamo de construcción está cerrado: $360 millones de Tyko Capital en abril de 2026, y la obra arrancó el 18 de junio de 2026 para entregar en 2028. El promotor no ha publicado cifras de ventas. El coste de arriba asume el estándar de Miami 10/10/10/70 porque no hay calendario publicado; una página agregadora muestra un 20% al contrato y otro 20% meses después para los compradores del lanzamiento, lo que duplicaría ese coste, así que pida el calendario por escrito. Las cuotas de las fichas de tres dormitorios son $1,80 el pie, unos $3.100 al mes. Se comercializa solo para renta anual.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Préstamo de construcción de $360 millones de Tyko Capital, cerrado en abril de 2026 (Commercial Observer). |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | 2028 (Commercial Observer, abril de 2026; Florida YIMBY, junio de 2026). Inicio de obra el 18 de junio de 2026; ventas lanzadas en marzo de 2024. |
| Promotor | Related Group y BH Group, en sociedad. Interiores de Meyer Davis (MLS). Ventas lanzadas en marzo de 2024 con Dezer Platinum Realty; las fichas actuales son de Fortune International. Preventas no publicadas. |
| Política de alquiler | Comercializado solo para renta anual (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
Recomendación
Compre la financiación, negocie el pie
ICON Beach tiene lo que le falta a casi todo este pipeline: un préstamo de $360 millones cerrado, la obra en marcha, el historial de entregas de Related, residencias amuebladas, marina y vistas al Intracoastal junto al Diplomat.
A $1.184 el pie pide un 76% más de lo que cierra el producto nuevo de Hollywood Beach. Cómprela para vivir o para mantener, no para revender, elija las líneas más bajas y obtenga antes el calendario de depósitos por escrito.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
El expediente completo de ICON Beach Hollywood
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Fuentes
- Commercial Observer, Related Group and BH Group land $360M construction loan from Tyko for Icon Beach (April 2026)
- Florida YIMBY, 38-story Icon Beach Waterfront Residences breaks ground in Hollywood (June 2026)
- Florida YIMBY, Icon Beach to offer 350 condos at 3724 South Ocean Drive (March 2024)
- Mann Report, Related Group and BH Group launch sales at Icon Beach Residences (March 2024)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-28. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.