La apuesta
Oasis Hallandale es un condominio de dos torres y 500 residencias de Giuseppe Iadisernia, y la cifra que lo decide es $899: lo que ya piden por pie en el MLS los propietarios de la primera torre, frente a $644 de la entrada de $580K del promotor sobre la planta de 900 sf de la torre final. Comprar ahora al promotor es entrar alrededor de un 28 por ciento por debajo de la reventa del propio edificio, con entrega en 2027 y la deuda de construcción ya cerrada.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33009 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $500K – $1M | 112 | $604,000 | $417 |
| $1M – $2M | 27 | $1,200,000 | $759 |
| $2M en adelante | 25 | $3,000,000 | $1,005 |
Tres años de oferta, la primera torre casi vendida
Hallandale Beach (33009) cerró 164 viviendas por encima de $500K en los últimos doce meses: 112 entre $500K y $1M a una mediana de $417 el pie, 27 entre $1M y $2M a $759, y 25 por encima de $2M a $1.005. Con 500 residencias Oasis equivale a unos 3,0 años de eso, una carga moderada. La primera torre estaba vendida al 75 por ciento en 2024, y 15 de sus unidades ya han vuelto al MLS: es la competencia que encontrará en 2027 quien compre en la torre final. Nada construido en 33009 desde 2023 se ha revendido todavía, así que no hay referencia de obra nueva anterior: los precios pedidos en la primera torre son el mercado.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33009 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33009 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
No es un mercado delgado, es un mercado vacío: en 33009 no hay ningún condominio construido desde 2023 que haya revendido después. No existe un comparable ya entregado en este código postal, así que el valor de reventa de un condominio nuevo aquí está sin medir, no medido y tranquilizador. Pondere en consecuencia el precio de entrada y la absorción de más abajo, y dé por lenta la salida mientras esta tabla siga vacía.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
El promotor está por debajo de la reventa del propio edificio
La entrada de la torre final, $580K por la planta de 900 sf si son la misma unidad, sale a unos $644 el pie; las plantas grandes llegan a unos $737. Los propietarios de la primera torre piden hoy en el MLS una mediana de $899 el pie, de $815 a $925. La banda de $1M a $2M en 33009 cierra a $759, así que esos precios pedidos son una opinión alrededor de un 18 por ciento por encima de la banda, todavía no un hecho. Las fichas del propio promotor en la torre final empiezan en $810.810 por un dormitorio: los $580K son un suelo, pregunte qué unidad compran.
Hoy en el MLS
15 fichas activas en este edificio ahora mismo, extraídas el 2026-11-02. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1003 | 1/2 | 894 sf | $775,000 | $867 | $12,769 | 32 |
| 1506 | 1/2 | — | $785,000 | — | $775 | 47 |
| 605 | 1/2 | 937 sf | $800,000 | $854 | $1,338 | 10 |
| 702 | 2/3 | — | $915,000 | — | $1,653 | 33 |
| 607 | 2/2 | — | $1,050,000 | — | $1,633 | 9 |
| 1407 | 2/3 | — | $1,050,000 | — | $1,556 | 0 |
| 1010 | 2/2 | 1,226 sf | $1,085,000 | $885 | $1,450 | 41 |
| 2011 | 2/2 | — | $1,095,000 | — | $1,450 | 26 |
| 1012 | 2/2 | 1,204 sf | $1,099,000 | $913 | $1,450 | 8 |
| 1107 | 2/2 | 1,226 sf | $1,125,000 | $918 | $1,450 | 1 |
| 1511 | 2/2 | — | $1,150,000 | — | $1,769 | 5 |
| 2009 | 2/2 | — | $1,175,000 | — | $1,450 | 19 |
| 1901 | 3/4 | 1,774 sf | $1,445,000 | $815 | $2,592 | 16 |
| 1208 | 3/4 | 1,633 sf | $1,510,000 | $925 | $2,304 | 1 |
| 1401 | 3/— | 1,842 sf | $1,700,000 | $923 | $2,607 | 13 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12093148 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $580,000 al 4.5% simple, a 12 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $58,000 | $58,000 | 12 mo | −$2,610 |
| Al inicio de obra (ya pasado, se paga al firmar) | 10% | $58,000 | $116,000 | 12 mo | −$2,610 |
| Al remate de estructura | 10% | $58,000 | $174,000 | 8 mo | −$1,740 |
| En el cierre | 70% | $406,000 | $580,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $580,000 | −$6,960 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $6,960, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 900 sf.
| Gastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $580,000 | −$11,716 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$3,240 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$14,956 |
Unos $6.960 de coste del depósito, y la cuestión del alquiler
No hay calendario de depósitos publicado, así que la tabla usa el estándar de Miami 10/10/10/70, supuesto. La torre final está en obra con terminación prevista en 2027, así que quien firme ahora probablemente aporte el 20 por ciento de una vez y lo mantenga unos 12 meses: sobre $580K son unos $6.960 al 4,5 por ciento, un plazo corto. Lo que hay que fijar es el alquiler: el edificio se comercializa como renta mensual con un mínimo de 30 días, así que calcule con un inquilino de media estancia, no con huéspedes por noche, y obtenga por escrito la cláusula de la declaración.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Torre final: préstamo sénior de construcción de $112M de S3 Capital (2025) más un mezzanine de $50M de Cottonwood Group (agosto de 2026). Primera torre: $85M de Franklin BSP Realty Trust (agosto de 2024). |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | Primera torre: certificado de ocupación temporal hasta el piso 12 en julio de 2026. Torre final: terminación prevista en 2027. |
| Promotor | Giuseppe Iadisernia, que terminó en 2024 las oficinas (35.000 sf) y el comercio (60.000 sf) del mismo terreno antes que las torres. La primera torre estaba vendida al 75 por ciento en agosto de 2024. |
| Política de alquiler | Comercializado como renta mensual, mínimo 30 días (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
Recomendación
Compre las plantas de entrada de la torre final
Financiado y cerca de la entrega: $162M de deuda sobre la torre final, una primera torre ya ocupada en parte y unos 12 meses de coste del depósito. El promotor terminó las oficinas y el comercio del terreno antes que las torres.
Las plantas de entrada, a unos $644 el pie, quedan muy por debajo de los $899 que piden los propietarios de la primera torre. Compre las plantas pequeñas, confirme qué unidad compran los $580K y calcule solo con alquileres de 30 días.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Después de la entrega
Este edificio es mensual, no por noche, así que Property Management Brickell LLC lo operaría en media estancia. Otra tarifa, otra ocupación, y le enseñaré ese pro forma y no uno de alquiler diario.
El expediente completo de Oasis Hallandale
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Fuentes
- Commercial Observer, Iadisernia lands $50M mezzanine loan to finish the final Oasis tower (Aug 2026)
- Commercial Observer, Iadisernia secures $112M from S3 for the final tower (May 2025)
- Commercial Observer, Iadisernia lands $85M to finish the first Oasis tower, 75% sold (Aug 2024)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-02. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.