La apuesta
Okan Tower es una torre de 70 pisos en el downtown que ya supera el piso 40, y su apartamento de un dormitorio pide $1.250.000, es decir de $1.136 a $1.667 el pie según la planta, frente a $879 en los condominios construidos desde 2023 que se revendieron este año en 33136 y 33132. Compra una estructura que sube con la financiación cerrada. Y paga por ella una prima por pie muy alta.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33136, 33132 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $900K – $1,5M | 51 | $1,150,000 | $661 |
| $1,5M – $3M | 14 | $2,037,500 | $958 |
Seis años de oferta, dos y medio para las Sky Residences
399 residencias frente a 65 cierres al año en las bandas de $900K a $3M de 33136 y 33132 son 6,1 años de oferta. La cifra exagera el solapamiento: 236 de las 399 son Short-Term Rental Residences integradas en el inventario de habitaciones de Hilton, un producto de rentabilidad con su propio comprador, así que las 163 Sky Residences solas son 2,5 años. El submercado está cargado de todos modos: 955 fichas activas, 26,5 meses de stock, precios pedidos de $824 el pie frente a $532 pagados. Okan anunció un 60 por ciento vendido en enero de 2025 y nada desde entonces, así que el primer grupo de compradores se llevó la parte barata de la lista y lo que queda lo fija el promotor, no el impulso de ventas.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33136, 33132 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33136, 33132 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 8 | $1,128 |
| 2025 | 16 | $869 |
| 2026 | 19 | $879 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Una prima alta sobre la reventa nueva
El único precio vivo es un dormitorio en el piso 59 a $1.250.000 (MLS A12118663, publicado el 5 de noviembre de 2026), sin superficie en la ficha. Las plantas de un dormitorio del promotor van de 750 a 1.100 sf interiores, así que salen de $1.136 a $1.667 el pie. Las viviendas de $900K a $1,5M cierran aquí a una mediana de $661, y los condominios construidos desde 2023 se revendieron a $879 en 2026, un 22 por ciento menos que en 2024. Paga por tanto entre un 29 y un 90 por ciento sobre la reventa nueva. Consiga por escrito la planta de la 5909 antes que nada: cambia el precio por pie a la mitad.
Hoy en el MLS
1 ficha activa en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-11-09. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 5909 | 1/1 | — | $1,250,000 | — | — | 1 |
Ninguna de estas fichas rellena el campo de superficie, así que no puede calcularse ningún $/sf desde el MLS para este edificio y las cifras del resto de la página se apoyan en las medidas publicadas por el promotor. Pida a la sala de ventas la ficha de planta con la superficie interior indicada, y contrástela con la superficie registrada cuando se inscriba la Declaración.
Plantas
La superficie interior y la superficie total se indican por separado, y la diferencia es la terraza. Importa porque una ficha que cita el total parece más barata por pie cuadrado de lo que es, y el Condado registra solo el interior. Todas las cifras de $/sf de esta página usan superficie interior.
| Planta | Interior | Total | Terraza |
|---|---|---|---|
| A7 · 1 dorm. | 750 sf | 870 sf | 120 sf |
| A14 · 1 dorm. | 1100 sf | 1220 sf | 120 sf |
| B1 · 2 dorm. | 1060 sf | 1265 sf | 205 sf |
| B3 · 2 dorm. | 1250 sf | 1475 sf | 225 sf |
| C10 · 3 dorm. | 1895 sf | 2385 sf | 490 sf |
| C2 · 3 dorm. | 2075 sf | 2550 sf | 475 sf |
Fotografías
Las 13 fotografías de la ficha MLS A12118663 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $1,250,000 al 4.5% simple, a 25 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $125,000 | $125,000 | 25 mo | −$11,719 |
| Segundo pago (estándar asumido) | 10% | $125,000 | $250,000 | 22 mo | −$10,312 |
| Tercer pago (estándar asumido) | 10% | $125,000 | $375,000 | 13 mo | −$6,094 |
| En el cierre | 70% | $875,000 | $1,250,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $1,250,000 | −$28,125 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $28,125, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia de entrada. Su superficie no está publicada, así que las líneas calculadas por pie se dejan en blanco en lugar de suponerlas.
| Gastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,250,000 | −$25,250 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | — |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$25,250 |
Qué asegurar antes de firmar
Tres cosas. La cláusula de alquiler: la hoja de broker comercializa las Sky Residences con un mínimo de 30 días, mientras que las Short-Term Rental Residences se alquilan por noche solo dentro del programa de Hilton, así que elige entre una vivienda y una habitación de hotel, y la declaración debe decir cuál. El calendario de depósitos: no publicado, así que el coste usa el 10/10/10/70 de Miami, unos $28.125 sobre $1.250.000 en 25 meses. Y el C-PACE: se devuelve como una contribución junto con el impuesto sobre la propiedad, así que pregunte qué parte de los $200M soporta cada unidad tras la entrega.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | $200M de financiación C-PACE de Bayview PACE, cerrados en enero de 2026 con la estructura en el piso 40 (The Real Deal, 7 de enero de 2026). Okan Group había buscado capital EB-5 para la torre en agosto de 2025. |
| Prevendido | 60% en la última divulgación |
| Entrega | 2028 según Florida YIMBY (enero de 2026); la hoja de inventario de broker dice 2029. La obra arrancó en 2022 y la torre superó el piso 40 de 70 en enero de 2026. Los 25 meses son el modelo de esta página, no una fecha de contrato. |
| Promotor | Okan Group, el promotor de Estambul fundado en 1972 y dirigido por Bekir Okan; es su primer proyecto en Estados Unidos. Okan Construction es el contratista general, Behar Font & Partners el arquitecto y Hilton el operador del hotel. |
| Política de alquiler | Sky Residences comercializadas como renta mensual, mínimo 30 días (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026); las Short-Term Rental Residences, aparte, se alquilan por noche dentro del programa del Hilton Miami Bayfront (web del promotor, leída el 9 de noviembre de 2026) |
Recomendación
Compre la estructura, no el precio de lista
El riesgo de obra es menor que en la mayor parte del pipeline del downtown. La torre superó el piso 40 de 70 en enero de 2026 con $200M de financiación cerrada, la construye el contratista del propio promotor y un Hilton opera el hotel de abajo. Eso es lo que paga la prima.
El problema es el precio. A $1.136 a $1.667 el pie frente a $879 en la reventa nueva, compre solo una planta cuya superficie interior tenga por escrito, negocie hacia la cifra de reventa, y elija entre el programa de Hilton y la Sky Residence de 30 días sabiendo que son dos activos distintos.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Después de la entrega
Este edificio es mensual, no por noche, así que Property Management Brickell LLC lo operaría en media estancia. Otra tarifa, otra ocupación, y le enseñaré ese pro forma y no uno de alquiler diario.
El expediente completo de Okan Tower
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Fuentes
- The Real Deal, Okan Tower gets $200M in C-PACE debt (Jan 2026)
- Florida YIMBY, $200M C-PACE financing as construction reaches 40th floor (Jan 2026)
- The Next Miami, Okan Tower 60% sold, construction at 12th floor (Jan 2025), developer press page
- The Real Deal, Okan Group seeks EB-5 investors (Aug 2025)
- Developer site, Sky Residences floor plans
- Developer site, Short-Term Rental Residences
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-09. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.