La apuesta
One West Twelve es una torre de 22 pisos en Overtown con 372 estudios y apartamentos de un dormitorio amueblados, vendidos para alquiler por noche, y está vendida al 97 por ciento. Su precio de lanzamiento, $300.000 por un estudio de 287 sf, son $1.045 el pie frente a $879 en los condominios construidos desde 2023 que se revendieron este año en 33136 y 33132. La oferta no es el problema: 372 unidades en una banda que cierra 300 al año son 1,2 años. El precio por pie sí.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33136, 33132 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $250K – $450K | 185 | $361,000 | $445 |
| $450K – $650K | 115 | $530,000 | $550 |
Poca oferta, y la lista está casi cerrada
372 unidades frente a 300 cierres al año en las bandas de $250K a $650K de 33136 y 33132 son 1,2 años de oferta, poco, porque ahí está la mayoría de los compradores del downtown. La comparación le favorece: esos cierres son sobre todo producto más antiguo y más grande, y la competencia en la entrega serán otros estudios de alquiler por noche, entre ellos los 659 de 38 West Eleventh, del mismo equipo PMG y Lion, a pocas cuadras. El precio de primer comprador ya no existe: el 97 por ciento estaba bajo contrato en diciembre de 2025, así que lo que queda es el último 3 por ciento o una cesión de contrato de un comprador.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33136, 33132 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33136, 33132 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 8 | $1,128 |
| 2025 | 16 | $869 |
| 2026 | 19 | $879 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
El doble de la banda, una prima sobre la reventa nueva
El precio de lanzamiento fue de $300.000 por el estudio más pequeño, de 287 sf, es decir $1.045 el pie (The Real Deal, julio de 2024). No hay lista de precios vigente publicada y Bridge no tiene ninguna ficha. Las viviendas de $250K a $450K cierran aquí a una mediana de $445 el pie, y los condominios construidos desde 2023 se revendieron a $879 en 2026, un 22 por ciento menos que en 2024. Así que incluso el precio de lanzamiento estaba un 19 por ciento por encima de la reventa nueva y a más del doble de la banda. Esa prima es el derecho a alquilar por noche, y solo vale la pena pagarla si el edificio de verdad se alquila.
Hoy en el MLS
Ni una sola ficha activa en 105 NW 11th Ter, Miami FL 33136, extraído el 2026-11-09. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $300,000 al 4.5% simple, a 24 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $30,000 | $30,000 | 24 mo | −$2,700 |
| Segundo pago (estándar asumido) | 10% | $30,000 | $60,000 | 21 mo | −$2,362 |
| Al remate de estructura (estándar asumido) | 10% | $30,000 | $90,000 | 10 mo | −$1,125 |
| En el cierre | 70% | $210,000 | $300,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $300,000 | −$6,188 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $6,188, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 287 sf.
| Gastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $300,000 | −$6,060 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,033 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$7,093 |
Qué asegurar antes de firmar
Tres cosas. La cláusula de alquiler: todas las fuentes lo comercializan para Airbnb y VRBO, que es todo el argumento, así que consiga primero por escrito la redacción de la declaración. El calendario de depósitos: no publicado, así que el coste usa el 10/10/10/70 de Miami, unos $6.188 sobre $300.000 en 24 meses. Y el precio: con el 97 por ciento vendido, pida a PMG Residential las unidades restantes con su superficie interior, y valore cualquier cesión frente a los $879 a los que se revende el producto nuevo, no frente a la lista de lanzamiento.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Préstamo de construcción de $92,5M de Maxim Capital Group, cerrado en diciembre de 2025 con cerca del 97 por ciento de las unidades bajo contrato (The Real Deal, 16 de diciembre de 2025). |
| Prevendido | 97% en la última divulgación |
| Entrega | 2028 según los promotores. La obra empezó en noviembre de 2025, el mes anterior al cierre del préstamo, así que el calendario está financiado. Los 24 meses son el modelo de esta página, no una fecha de contrato. |
| Promotor | PMG (Ryan Shear, Dan Kaplan, Kevin Maloney) con Lion Development Group de Michael Simkins y LNDMRK Development de Alex Karakhanian, la misma pareja PMG y Lion de 38 West Eleventh. Vende PMG Residential; diseña Cube3; construye John Moriarty & Associates. |
| Política de alquiler | Comercializado como apto para alquiler de corta estancia, con Airbnb y VRBO citados (comunicado del promotor recogido por The Real Deal, 9 de julio de 2024 y 16 de diciembre de 2025; Florida YIMBY, diciembre de 2024) |
Recomendación
Un activo de alquiler por noche, o nada
El riesgo de entrega es bajo. Maxim Capital Group cerró $92,5M de deuda de construcción en diciembre de 2025, la obra empezó el mes anterior y el 97 por ciento de las unidades está bajo contrato. Este edificio se construye.
Cómprelo solo para alquiler por noche, con la declaración en la mano, y solo a un precio que deje margen frente a los $879 que obtiene la reventa nueva. Como vivienda o alquiler largo es un estudio pequeño a más del doble de lo que paga la banda.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Después de la entrega
Property Management Brickell LLC opera la unidad, como ya lo hace en todo Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula más de 2.900 reseñas con 4,82 como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
El expediente completo de One West Twelve Residences
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Fuentes
- The Real Deal, PMG partners launch Overtown condo with Samuelsson (Jul 2024)
- The Real Deal, Short-term rental project in Overtown secures loan (Dec 2025)
- Florida YIMBY, One West Twelve Residences slated for 1129 NW 1st Ct (Dec 2024)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-09. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.