La apuesta
Rivage es el único condominio nuevo frente al mar en Bal Harbour, y sus 56 residencias equivalen a cerca de un año de lo que la playa cierra por encima de $10M. La entrada pide unos $3.030 el pie frente a $2.607 de las viviendas vendidas este año entre $10M y $20M en Bal Harbour, Surfside y Sunny Isles: una prima del 16 por ciento por una entrega en 2027 sobre 200 pies de arena. La oferta es el argumento: la banda absorbe un edificio de este tamaño en un año.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33154, 33160 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $10M – $20M | 34 | $12,875,000 | $2,607 |
| $20M en adelante | 18 | $28,784,750 | $4,420 |
Edificio pequeño, banda profunda
Bal Harbour, Bay Harbor, Surfside (33154) y Sunny Isles (33160) cerraron 52 viviendas por encima de $10M en los últimos doce meses: 34 entre $10M y $20M a una mediana de $2.607 el pie, y 18 por encima de $20M a $4.420. Con 56 residencias, Rivage equivale a unos 1,1 años de esa demanda. Es una carga ligera: la banda absorbe un edificio de este tamaño en cerca de un año. Los promotores anunciaron más de $100M en preventas en los dos meses anteriores al cierre del préstamo (noviembre de 2024) y otros $70M en el otoño de 2025, pero no han publicado qué porcentaje está vendido. Pida el número de unidades que quedan: es lo que decide si el inventario restante es del promotor para descontar o suyo para esperar.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33154, 33160 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33154, 33160 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 5 | $2,272 |
| 2025 | 12 | $1,706 |
| 2026 | 28 | $1,330 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Una prima sobre la banda, no sobre la playa
Las plantas más pequeñas, unos 3.300 sf desde $10M, salen a cerca de $3.030 el pie. Las viviendas de la banda de $10M a $20M cerraron a una mediana de $2.607 sobre ventas MLS registradas en los últimos doce meses, así que la parte de entrada lleva una prima de alrededor del 16 por ciento por ser nueva y frente al mar. La media de lanzamiento fue de unos $4.000 el pie (Related, enero de 2023), aproximadamente los $4.420 a los que cierra la banda por encima de $20M, que es donde están las plantas grandes. Los condominios entregados desde 2023 en estos códigos postales se revenden este año a $1.330 el pie, pero esa cifra mezcla producto de Sunny Isles de todos los precios y no es el comparable de este comprador.
Hoy en el MLS
Ni una sola ficha activa en 10245 Collins Ave, Bal Harbour FL 33154, extraído el 2026-11-01. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $10,000,000 al 4.5% simple, a 13 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $1,000,000 | $1,000,000 | 13 mo | −$48,750 |
| Al inicio de obra (pasado en septiembre de 2024, se paga al firmar) | 10% | $1,000,000 | $2,000,000 | 13 mo | −$48,750 |
| Al remate de estructura | 10% | $1,000,000 | $3,000,000 | 9 mo | −$33,750 |
| En el cierre | 70% | $7,000,000 | $10,000,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $10,000,000 | −$131,250 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $131,250, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 3,300 sf.
| Gastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $10,000,000 | −$202,000 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$11,880 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$213,880 |
Unos $131.250 de coste del depósito, y dos cosas que pedir
Los promotores no han publicado calendario de depósitos, así que la tabla usa el estándar de Miami de 10/10/10/70, asumido. La obra empezó en septiembre de 2024, de modo que quien firme hoy probablemente aporte el 20 por ciento de una vez y lo mantenga unos 13 meses hasta la entrega de 2027: sobre una residencia de $10M son unos $131.250 al 4,5 por ciento. Pida dos cosas por escrito: el calendario real, porque un edificio tan avanzado puede pedir más al firmar, y la cláusula de alquiler de la declaración, que no está publicada. A este precio es una cuestión de vivienda, no de rentabilidad.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | $424M cerrados en noviembre de 2024 con Tyko Capital, de Adi Chugh (The Real Deal). La obra había empezado en septiembre. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | 2027, según los promotores. La obra empezó en septiembre de 2024, tras la demolición de Carlton Terrace. |
| Promotor | Related Group (la familia Pérez), Two Roads Development y Rockpoint. Reunieron el solar con la compra en bloque, por unos $130M, de las 88 unidades de Carlton Terrace en 2021. |
| Política de alquiler | Política de alquiler no publicada; pendiente de leer la declaración registrada |
Recomendación
Compre las plantas de entrada, cerca de la entrega
Un panorama de oferta limpio: 56 residencias para una banda que cerró 52 ventas el año pasado, un préstamo de $424M cerrado en 2024, obra en marcha desde septiembre de 2024 y unos 13 meses de depósito por delante. El riesgo de entrega es bajo.
Las plantas de entrada, a unos $3.030 el pie, son la línea que conviene poseer: un 16 por ciento sobre lo que cierra la banda de $10M a $20M y muy por debajo de la media de lanzamiento. Consiga por escrito, antes de firmar, cuántas unidades quedan y el calendario de depósitos.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de Rivage Bal Harbour
Siga leyendo
- La Baia North, Bay Harbor Islands, Q1 2027
- The Well Bay Harbor Islands, Bay Harbor Islands, Delivered 2026
- Origin Bay Harbor, Bay Harbor Islands, Delivering end 2026
- Todos los estudios de obra nueva
- Precio del promotor frente a reventa en seis edificios entregados
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- Cómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
Fuentes
- The Real Deal, Related and partners score $424M construction loan for Rivage (Nov 2024)
- The Real Deal, Related and Two Roads launch sales of Rivage (Jan 2023)
- The Real Deal, Nick Pérez on the condo market, $70M presold at Rivage in autumn 2025 (Jan 2026)
- The Real Deal, Leaders of real estate wealth, the $150M Rivage penthouse (Oct 2026)
- Developer site, rivagebalharbour.com
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-01. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.