La apuesta
Sixth & Rio es un condominio de 94 residencias y ocho plantas sobre el New River, de OceanLand Investments, y la cifra que lo decide es $1.291: la mediana pedida por pie de sus cuatro unidades en el MLS, frente a $722 a $767 de los condominios de 33301 construidos desde 2018 y cerrados en los últimos doce meses. Se paga una prima clara por obra nueva junto al río, con semanas de coste y no años si se cumple la entrega de noviembre de 2026.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33301 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $700.000 – $1,5M | 113 | $1,025,000 | $577 |
| $1,5M – $3,5M | 104 | $2,200,000 | $774 |
Un edificio pequeño en un mercado profundo
33301 cerró 217 viviendas entre $700.000 y $3,5M en los últimos doce meses, así que 94 residencias equivalen a 0,4 años de oferta. La absorción no es el riesgo aquí. Lea bien la banda: solo 78 de esos 217 cierres son condominios, el resto son casas y townhouses. OceanLand no publica un porcentaje vendido. Informó de un 30 por ciento prevendido en mayo de 2023 y en junio de 2026 dijo que quedan pocas unidades. Las cuatro unidades del MLS llevan a la venta desde mediados de 2025, lo que indica que las últimas no se venden solas.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33301 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33301 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 5 | $1,110 |
| 2025 | 2 | omitido, 2 ventas |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Obra nueva junto al río, entre un 40 y un 90 por ciento sobre las reventas recientes
Los cuatro precios pedidos van de $1.077 (un dormitorio) a $1.275 (dos dormitorios), $1.308 (townhouse) y $1.394 (cuatro dormitorios) el pie. Los condominios construidos desde 2018 cerraron a $767 por debajo de $1,5M, con solo 4 ventas, y a $722 entre $1,5M y $3,5M, con 8. 100 Las Olas (2020) cerró 9 veces en los últimos doce meses, de $666 a $969. La tarjeta de obra nueva de $1.110 son cinco cierres de 2024 en Casa Murano y ONE24, residencias de 2.285 sf o más, así que favorece la comparación. Hay una superficie por comprobar: el MLS muestra un dormitorio de 742 sf a $799.000, mientras que el promotor empieza en 930 sf y $900.000.
Hoy en el MLS
4 fichas activas en este edificio ahora mismo, extraídas el 2026-11-04. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 314 | 1/1 | 742 sf | $799,000 | $1,077 | $850 | 361 |
| 611 | 2/2 | 1,133 sf | $1,445,000 | $1,275 | $1,350 | 358 |
| TH1 | 3/3 | 1,759 sf | $2,300,000 | $1,308 | $1,960 | 361 |
| 403 | 4/3 | 2,296 sf | $3,200,000 | $1,394 | $2,660 | 360 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 18 fotografías de la ficha MLS A11859670 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $1,445,000 al 4.5% simple, a 1 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| Al contrato (estándar supuesto) | 10% | $144,500 | $144,500 | 1 mo | −$542 |
| Al inicio de obra (ya pasado, se paga a la firma) | 10% | $144,500 | $289,000 | 1 mo | −$542 |
| Al remate de estructura (ya pasado, se paga a la firma) | 10% | $144,500 | $433,500 | 1 mo | −$542 |
| Al cierre | 70% | $1,011,500 | $1,445,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $1,445,000 | −$1,626 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $1,626, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 742 sf.
| Gastos de comunidad a $1,15/sf/mes | −$10,240 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,445,000 | −$29,189 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$2,671 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$42,100 |
Unos $1.600 de coste, y alquileres de tres meses
OceanLand no ha publicado un calendario de depósitos y las páginas de terceros se contradicen, así que la tabla usa el estándar de Miami 10/10/10/70, supuesto. Quien firme ahora probablemente aporte el 30 por ciento y cierre en semanas: sobre el dos dormitorios de $1.445.000 son unos $1.600 al 4,5 por ciento durante un mes. Si la entrega se retrasa, sube. El comunicado del promotor permite alquilar con un arrendamiento mínimo de tres meses, útil para inquilinos de temporada pero no para ingresos por noche. Lea la declaración registrada, incluido cualquier límite de arrendamientos al año. Las cuotas del MLS salen a cerca de $1,15 por pie al mes.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Paquete de construcción de $96M, noviembre de 2024: $60M de Southern Realty Trust, un fondo de Tannenbaum, y $36M sindicados por Sunrise Realty Trust e Invictus Real Estate. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | Noviembre de 2026, según el comunicado del promotor de junio de 2026. Al iniciar obra en mayo de 2023 el objetivo era el primer trimestre de 2025. Sin certificado de ocupación localizado al 4 de noviembre de 2026. |
| Promotor | OceanLand Investments (Jean Francois Roy), promotor familiar de Fort Lauderdale. Construye Stiles Construction, con diseño de FSMY Architects + Planners. |
| Política de alquiler | Arrendamiento mínimo de tres meses, según el comunicado del promotor de junio de 2026; pendiente de leer la declaración registrada |
Recomendación
Cómprelo por el río, negocie la prima
El riesgo de terminación es bajo: un préstamo de $96M cerrado en noviembre de 2024, la estructura en pie y el promotor da noviembre de 2026. Pida dos datos que el registro público no muestra: la fecha del certificado de ocupación y la proporción de unidades vendidas.
A $1.077 - $1.394 el pie, los precios pedidos están muy por encima de lo que cierran los condominios recientes de 33301. Cómprelo como vivienda o alquiler de temporada, compárelo con 100 Las Olas y use las unidades sin vender en la entrega como palanca.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
El expediente completo de Sixth & Rio Las Olas
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Fuentes
- The Real Deal, OceanLand scores $96M construction loan for Sixth&Rio (Nov 2024)
- Commercial Observer, OceanLand Investments secures $96M to build luxe condos in Fort Lauderdale (Nov 2024)
- Florida YIMBY, Construction progresses on Sixth&Rio (Oct 2025)
- Florida YIMBY, OceanLand breaks ground on Sixth&Rio, 30% presold (May 2023)
- Developer release via National Law Review, delivery November 2026 and rental terms (June 2026)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-04. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.