La apuesta
St. Regis Sunny Isles es un proyecto frente al mar de dos torres y 320 residencias de Fortune y Château, y la cifra que lo decide es $2.550: lo que sale por pie la entrada de $5,1M sobre la planta de 2.000 sf, frente a $1.693 de las viviendas de 33160 cerradas entre $5M y $10M este año. Es una prima de marca de alrededor del 50 por ciento. La Torre Sur está vendida al 80 por ciento y financiada con $463M, así que el riesgo de entrega es bajo y la prima es toda la cuestión.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33160 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $5M – $10M | 36 | $6,775,000 | $1,693 |
| $10M en adelante | 22 | $13,250,000 | $2,182 |
Dos torres, una playa
Sunny Isles (33160) cerró 58 viviendas por encima de $5M en los últimos doce meses: 36 entre $5M y $10M a una mediana de $1.693 el pie, y 22 por encima de $10M a $2.182. Con 320 residencias el proyecto equivale a unos 5,5 años de esa banda, una carga pesada. El reparto importa: las 170 de la Torre Sur están prevendidas al 80 por ciento y se entregan a finales de 2028, mientras que las 150 de la Torre Norte no han empezado, de modo que la oferta llega en dos oleadas separadas por años. Pregunte cuántas unidades quedan en la Torre Sur: eso, y no las 320, es lo que competirá con usted en la entrega.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33160 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33160 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 5 | $2,272 |
| 2025 | 7 | $2,123 |
| 2026 | 7 | $955 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Una prima de marca, y cómo mantenerla pequeña
La entrada es de $5,1M y la planta más pequeña de unos 2.000 sf, lo que da cerca de $2.550 el pie si son la misma unidad; los promotores no han publicado la correspondencia y las fichas del MLS dejan la superficie en blanco. La unidad 5401 se ofreció a $14,3M sobre 5.366 sf, $2.665 el pie, y el penthouse a $36M sobre 7.419 sf, $4.852. La banda de más de $10M cierra a $2.182, así que incluso la parte media pide alrededor de un 20 por ciento sobre la mejor reventa de la playa. Las entregas de Sunny Isles desde 2023 revendieron a $2.123 en 2025; la cifra de 2026 ($955 sobre 7 ventas) mezcla edificios más pequeños y no es la comparación de este comprador.
Hoy en el MLS
2 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-11-02. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2702 | 2/3 | — | $5,100,000 | — | $3,142 | 1 |
| 2103 | 4/6 | — | $12,625,000 | — | — | 373 |
Ninguna de estas fichas rellena el campo de superficie, así que no puede calcularse ningún $/sf desde el MLS para este edificio y las cifras del resto de la página se apoyan en las medidas publicadas por el promotor. Pida a la sala de ventas la ficha de planta con la superficie interior indicada, y contrástela con la superficie registrada cuando se inscriba la Declaración.
Fotografías
Las 20 fotografías de la ficha MLS A11861777 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $5,100,000 al 4.5% simple, a 26 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $510,000 | $510,000 | 26 mo | −$49,725 |
| Al inicio de obra (ya pasado, se paga al firmar) | 10% | $510,000 | $1,020,000 | 26 mo | −$49,725 |
| Al remate de estructura | 10% | $510,000 | $1,530,000 | 12 mo | −$22,950 |
| En el cierre | 70% | $3,570,000 | $5,100,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $5,100,000 | −$122,400 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $122,400, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 2,000 sf.
| Gastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $5,100,000 | −$103,020 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$7,200 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$110,220 |
Unos $122.400 de coste del depósito, y dos cosas que pedir
No hay calendario de depósitos publicado, así que la tabla usa el estándar de Miami 10/10/10/70, supuesto. La obra está en marcha, así que quien firme ahora probablemente aporte el 20 por ciento de una vez y lo mantenga unos 26 meses hasta una entrega a finales de 2028: sobre $5,1M son unos $122.400 al 4,5 por ciento. Pida por escrito el calendario real y la cláusula de alquiler de la declaración, que no está publicada. A este precio eso decide residencia o renta, no rentabilidad.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | $463M de Madison Realty Capital, octubre de 2026, que refinancian el préstamo de construcción de $418,3M de Bank OZK y financian la Torre Sur hasta el final. Un préstamo aparte de $113,75M de City National Bank sobre el terreno de la Torre Norte se cerró en abril de 2026. |
| Prevendido | 80% en la última divulgación |
| Entrega | Torre Sur prevista para finales de 2028 (Commercial Observer, oct. 2026). El marketing anterior decía 2027. La Torre Norte no ha empezado obra. |
| Promotor | Fortune International Group (Edgardo Defortuna) y Château Group (Manuel Grosskopf), dos de los promotores de condominios más activos de Sunny Isles. Más de $1.600M en preventas declaradas. |
| Política de alquiler | Política de alquiler no publicada; pendiente de leer la declaración registrada |
Recomendación
Compre la Torre Sur para vivirla, no para operarla
La entrega está bien cubierta: $463M de deuda de construcción, el 80 por ciento de la Torre Sur vendido y dos promotores con larga trayectoria en Sunny Isles. El riesgo aquí es el precio, no la terminación.
A unos $2.550 el pie la parte de entrada pide alrededor de un 50 por ciento sobre lo que cierran las viviendas de $5M a $10M en 33160. Cómprela como residencia, negocie sobre el inventario restante de la Torre Sur y obtenga por escrito el calendario de depósitos y la cláusula de alquiler.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de St. Regis Residences Sunny Isles Beach
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Fuentes
- Commercial Observer, Madison Realty lends $463M on St. Regis Sunny Isles, 80% presold (Oct 2026)
- Bisnow, Developers up St. Regis Sunny Isles debt again with $463M loan (Oct 2026)
- The Real Deal, St. Regis Sunny Isles developers boost construction loan (Dec 2025)
- Florida YIMBY, $113.75M loan for the North Tower (Apr 2026)
- Florida Trend, Out with the old: sizes and launch price (Oct 2023)
- Forbes via Nest Seekers, Inside a $36 million penthouse at St. Regis Sunny Isles (Jan 2024)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-02. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.