La apuesta
Vista Harbor vende algo que el centro de Miami casi no tiene: 650 pies de ribera con marina para yates de hasta 250 pies, en unidades pequeñas desde $650.000, a diez minutos de Brickell. Quien entra ahora elige planta y orientación al agua antes que nadie, al precio que solo baja al principio. La condición es que el proyecto arranque: hoy es una preventa sobre un terreno que el Condado aún no ha visto cambiar de manos.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33136, 33130, 33128 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $550.000 – $900.000 | 131 | $652,500 | $618 |
| $900.000 – $1,3M | 32 | $1,045,000 | $756 |
Absorción y calendario
En 33136, 33130 y 33128 cerraron 131 viviendas entre $550.000 y $900.000 y 32 entre $900.000 y $1,3M en los últimos doce meses. Las 242 residencias son 1,5 años de ese flujo, manejable. El 33136 en sí está pesado, 19,4 meses de inventario con precios pedidos de $671 el pie frente a $536 pagados, pero eso es producto antiguo; la ribera con marina no compite con él. El riesgo real es el calendario: sin compra del terreno registrada, sin préstamo y sin inicio de obra, el modelo cuenta 39 meses desde hoy y podría ser más.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33136, 33130, 33128 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33136, 33130, 33128 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 1 | omitido, 1 venta |
| 2024 | 1 | omitido, 1 venta |
| 2025 | 6 | $1,027 |
| 2026 | 5 | $914 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Una prima de ribera que hay que cuantificar
Las medianas de banda ($618 y $756 el pie) son producto antiguo y no son la vara. La obra nueva sí: los condominios de 2023 en adelante en los tres códigos postales revendieron a una mediana de $914 el pie este año, Smart Brickell a $923 y District 225 a $881. La suite de entrada a $670.000 sobre la planta más pequeña de 497 sf son unos $1.348 el pie, y el dos dormitorios 630 del MLS pide $1.556 sobre 800 sf. Es una prima del 45% al 70% sobre lo entregado cerca, por el agua, la marina y un edificio nuevo. Negocie esa prima antes de pagarla.
Hoy en el MLS
2 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-30. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 728 | 1/1 | — | $1,015,000 | — | $986 | 47 |
| 630 | 2/2 | 800 sf | $1,244,800 | $1,556 | $1,114 | 47 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 13 fotografías de la ficha MLS A12004145 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $670,000 al 4.5% simple, a 39 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar supuesto) | 10% | $67,000 | $67,000 | 39 mo | −$9,799 |
| 90 días después del contrato | 10% | $67,000 | $134,000 | 36 mo | −$18,090 |
| Al inicio de obra | 10% | $67,000 | $201,000 | 30 mo | −$22,612 |
| En el cierre | 70% | $469,000 | $670,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $670,000 | −$50,501 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $50,501, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 497 sf.
| Gastos de comunidad a $1,39/sf/mes | −$8,290 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $670,000 | −$13,534 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,789 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$23,613 |
Qué asegurar antes de firmar
El promotor no ha publicado calendario de depósitos. Suponemos el estándar de Miami 10/10/10/70 con entrega hacia finales de 2029: un 30% inmovilizado unos tres años, unos $201.000 sobre la suite de $670.000, sin ingreso. Las fichas MLS indican una cuota de comunidad de $986 al mes en el un dormitorio y $1.114 en el dos dormitorios. Tres condiciones: depósitos en cuenta de garantía, el segundo 10% atado a la compra registrada del terreno, y el mínimo de 7 noches escrito en la declaración, no solo en la web.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Sin préstamo de construcción publicado. En noviembre de 2025 el promotor tenía el terreno bajo contrato (Florida YIMBY), y el Condado todavía registra como propietario de las parcelas de 517 y 555 NW South River Dr a los vendedores de 2022. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | 2028 según la hoja del broker, 2029 según las páginas de los brokers que lo comercializan; las fichas MLS dicen 2028 y 2026. Sin inicio de obra anunciado ni compra del terreno registrada, ninguna de esas fechas es un calendario. |
| Promotor | Alta Development, de Henry Pino, que ya levanta condominios aptos para renta en el río Miami. Arquitectura de FormGroup, interiores de Adriana Hoyos. El promotor anuncia elegibilidad EB-5. |
| Política de alquiler | Estancia mínima de siete noches, según la web del propio promotor (leída el 30 de septiembre de 2026). Renta semanal, no por noches. Aún no hay declaración registrada, así que es una promesa comercial y no un documento |
Recomendación
Reserve la ubicación, negocie el precio
Ribera con marina en unidades pequeñas desde $650.000, 1,5 años de demanda en su banda y un mínimo de 7 noches que permite renta semanal. El precio está entre un 45% y un 70% sobre la obra nueva cercana.
Reserve una unidad al agua con el primer 10% en garantía, ate el resto a la compra del terreno y al préstamo, y negocie hacia la línea de reventa del centro, no hacia la lista.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
El expediente completo de Vista Harbor
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Fuentes
- Florida YIMBY, Alta Development plans Vista Harbor Residences & Yacht Club for 555 NW S River Dr (Nov 2025)
- Vista Harbor, developer's site (prices, unit count, seven-night minimum, read 30 September 2026)
- Miami-Dade Property Appraiser, folios 01-4138-003-0170 and -0180 (owner and last deed)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-30. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.