The betLa apuesta
Aileron is a 17-storey, 380-residence waterfront tower in Dania Pointe, and the number that decides it is $856 a foot: the $350,000 launch price over its 409 sf studio, against a $343 median for $300K to $500K condos in Dania, Hallandale and Hollywood. Demand is not the risk: that band closes 661 homes a year. Paying two and a half times what it clears at is.
Aileron es una torre de 17 pisos y 380 residencias frente al agua en Dania Pointe, y el número que la decide son $856 el pie: el precio de lanzamiento de $350.000 sobre su estudio de 409 sf, frente a una mediana de $343 en los condominios de $300K a $500K de Dania, Hallandale y Hollywood. La demanda no es el riesgo: esa banda cierra 661 viviendas al año. Pagar dos veces y media lo que cierra, sí.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33004, 33009, 33019 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $300K – $500K$300K – $500K | 368 | $399,500 | $343 |
| $500K – $800K$500K – $800K | 293 | $620,000 | $417 |
Plenty of buyers, a long way below the askMuchos compradores, muy por debajo del precio pedido
380 units against 661 closings a year in the $300K to $800K bands of 33004, 33009 and 33019 is 0.6 years of supply, light, because this is the busiest price band on the Broward coast. The launch cohort of January 2024 holds the lowest prices; the developer's floor has since moved from $350,000 to the $500Ks, which is the early-buyer argument working exactly as it should. But the postcode sits at 15.8 months of supply and asks $386 a foot against $336 paid, so the resale stock this building competes with at delivery is negotiable.
380 unidades frente a 661 cierres al año en las bandas de $300K a $800K de 33004, 33009 y 33019 son 0,6 años de oferta, poco, porque es la banda de precios más activa de la costa de Broward. El grupo de lanzamiento de enero de 2024 tiene los precios más bajos; el suelo del promotor ha pasado desde entonces de $350.000 a unos $500.000, que es el argumento del primer comprador funcionando tal como debe. Pero el código postal está en 15,8 meses de oferta y pide $386 el pie frente a $336 pagados, así que el producto de reventa con el que competirá este edificio en la entrega se negocia.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33004, 33009, 33019 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33004, 33009, 33019 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33004, 33009, 33019 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33004, 33009, 33019 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 3 | withheld, 3 salesomitido, 3 ventas |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
New construction at two and a half times the bandObra nueva a dos veces y media la banda
At launch, $350,000 for the 409 sf studio was $856 a foot; at today's floor in the $500Ks the same studio would be over $1,200. The top of the launch range, $2M for 2,847 sf, is $702. Homes at $300K to $500K here close at a median $343 a foot, at $500K to $800K at $417. Only 3 condos built since 2023 resold in these postcodes, too few for a median. So there is no new-stock benchmark yet: the premium over the band is the whole bet, and it is the waterfront and the newness that have to carry it.
En el lanzamiento, $350.000 por el estudio de 409 sf eran $856 el pie; al suelo actual de unos $500.000 el mismo estudio pasaría de $1.200. Lo más alto de la gama de lanzamiento, $2M por 2.847 sf, son $702. Las viviendas de $300K a $500K cierran aquí a una mediana de $343 el pie, y las de $500K a $800K a $417. Solo 3 condominios construidos desde 2023 se revendieron en estos códigos postales, demasiado pocos para una mediana. Así que todavía no hay referencia de producto nuevo: la prima sobre la banda es toda la apuesta, y son el frente de agua y la novedad los que tienen que sostenerla.
On the MLS todayHoy en el MLS
Not one Active listing at 90 N Bryan Rd, Dania Beach FL 33004, pulled 2026-11-10. The building is being sold off-market by the developer's own sales team, which is normal at this stage and has one consequence worth stating: there is no independent asking price to check the developer's price list against, so every size and price on this page comes from the developer or the trade press rather than from a transaction. It is also why this page carries no photograph: the MLS licence that lets us display a listing's images does not extend to a render off a brochure.
Ni una sola ficha activa en 90 N Bryan Rd, Dania Beach FL 33004, extraído el 2026-11-10. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $500,000 at 4.5% simple, 12 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $500,000 al 4.5% simple, a 12 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar asumido) | 10% | $50,000 | $50,000 | 12 mo | −$2,250 |
| Second instalment (assumed standard)Segundo pago (estándar asumido) | 10% | $50,000 | $100,000 | 9 mo | −$1,688 |
| At top-off (assumed standard)Al remate de estructura (estándar asumido) | 10% | $50,000 | $150,000 | 6 mo | −$1,125 |
| At closingEn el cierre | 70% | $350,000 | $500,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $500,000 | −$5,062 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $5,062, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $5,062, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 409 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 409 sf.
| HOA, not published by the developerGastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Property tax at 2.02% of $500,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $500,000 | −$10,100 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,472 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$11,572 |
What to secure before you signQué asegurar antes de firmar
Three things. The financing: the only loan on record is $12M from 2023, so ask LYND for the construction lender before you commit beyond the first deposit. The price: get the current sheet with interior areas, because the launch list is two years old and the floor has moved. And the rental clause: the policy is not published. The carry uses Miami's 10/10/10/70, about $5,063 on $500,000 over 12 months; one broker page shows 10/20/10/60, which would cost more.
Tres cosas. La financiación: el único préstamo registrado son $12M de 2023, así que pida a LYND el prestamista de construcción antes de comprometerse más allá del primer depósito. El precio: consiga la lista vigente con superficies interiores, porque la de lanzamiento tiene dos años y el suelo se ha movido. Y la cláusula de alquiler: la política no está publicada. El coste usa el 10/10/10/70 de Miami, unos $5.063 sobre $500.000 en 12 meses; una página de broker muestra 10/20/10/60, que costaría más.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | A $12M loan to LYND and Dania Beach Marina Corp closed on 22 November 2023 (Connect CRE; Traded). That is a fraction of a $300.8M sellout and reads as land or early-works money; no full construction loan is reported.Un préstamo de $12M a LYND y Dania Beach Marina Corp se cerró el 22 de noviembre de 2023 (Connect CRE; Traded). Es una fracción de unas ventas previstas de $300,8M y se lee como dinero para el terreno o las primeras obras; no se ha informado de un préstamo de construcción completo. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | 2027 per the sales listings, which also give groundbreaking 2025 and top-off 2026; the developer's site says only that Aileron is rising. 12 months is the model here, not a contract date.2027 según los anuncios de venta, que también dan inicio de obra en 2025 y remate de estructura en 2026; la web del promotor solo dice que Aileron está en construcción. Los 12 meses son el modelo de esta página, no una fecha de contrato. |
| DeveloperPromotor | LYND (David Lynd), the San Antonio developer behind large multifamily and condo projects across Texas and Florida, with Dania Beach Marina Corp, the landowner. Kast Construction builds; Nichols Architects designs.LYND (David Lynd), el promotor de San Antonio detrás de grandes proyectos de alquiler y condominios en Texas y Florida, con Dania Beach Marina Corp, propietaria del terreno. Construye Kast Construction; diseña Nichols Architects. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Rental policy not published by the developer; recorded declaration language to be readPolítica de alquiler no publicada por el promotor; pendiente de leer la declaración registrada |
RecommendationRecomendación
A waterfront new build, priced as oneObra nueva frente al agua, con precio de obra nueva
The buyers exist: 661 homes a year close in this band. What is unproven is the price, with no new-construction resale in these postcodes to anchor it and a construction loan not on the record.
Buy it as a home or a long hold, at a confirmed price and with the lender named. As an investment against what Dania actually pays, $343 to $417 a foot, the arithmetic is thin.
Los compradores existen: en esta banda cierran 661 viviendas al año. Lo que no está probado es el precio, sin reventas de obra nueva en estos códigos postales que lo anclen y sin un préstamo de construcción registrado.
Cómprelo como vivienda o para mantenerlo a largo plazo, a un precio confirmado y con el prestamista identificado. Como inversión frente a lo que de verdad se paga en Dania, de $343 a $417 el pie, la aritmética es justa.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
After deliveryDespués de la entrega
This building is monthly, not nightly, so Property Management Brickell LLC would run it as mid-term. Different rate, different occupancy, and I will show you that pro forma rather than a nightly one.
Este edificio es mensual, no por noche, así que Property Management Brickell LLC lo operaría en media estancia. Otra tarifa, otra ocupación, y le enseñaré ese pro forma y no uno de alquiler diario.
The full file on Aileron ResidencesEl expediente completo de Aileron Residences
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SourcesFuentes
- The Real Deal, Lynd launches sales for Dania Beach condos (Jan 2024)
- Connect CRE, JV using $12M loan for construction of Dania Beach tower (Nov 2023)
- Aileron Residences, developer site (read 10 November 2026)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-11-10. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-10. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.