The betLa apuesta
Continuum Club & Residences is a 36-storey, 236-residence tower on the North Bay Village causeway, half presold with a $261M construction loan closed, and the number that decides it is $1,431 a foot: the two-bedroom on the broker price list, against $1,040 for 33141 condos closing between $1.3M and $2M. The premium buys funded new waterfront stock with a private club, delivering in 2028.
Continuum Club & Residences es una torre de 36 pisos y 236 residencias en la calzada de North Bay Village, vendida a la mitad y con un préstamo de construcción de $261M cerrado, y la cifra que lo decide es $1.431 el pie: el dos dormitorios de la lista de brókers, frente a $1.040 para los condominios de 33141 que cierran entre $1,3M y $2M. Esa prima compra obra nueva financiada, frente al agua y con club privado, con entrega en 2028.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33141 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $900K – $1.3M$900K – $1,3M | 46 | $1,065,000 | $644 |
| $1.3M – $2M$1,3M – $2M | 33 | $1,525,000 | $983 |
| $2M – $4M$2M – $4M | 33 | $2,625,000 | $1,062 |
Half the building is already soldLa mitad del edificio ya está vendida
236 residences against 112 closings a year across the three bands is 2.1 years of supply, and 3.7 years against the 63 that were condominiums. The developer reports 50 percent presold, so about 118 remain: roughly one year against all closings, under two against condos. The competition is the real test. Shoma Bay, Pagani and 72 Carlyle are selling in the same postcode, the postcode holds 13.3 months of supply, and phase two adds about 300 more condos here, with sales not yet launched. Resale at delivery meets all of that, which favours owning the plans buyers want most.
236 residencias frente a 112 cierres al año en las tres bandas son 2,1 años de oferta, y 3,7 años frente a los 63 que fueron condominios. El promotor declara un 50 por ciento prevendido, así que quedan unas 118: cerca de un año frente a todos los cierres, menos de dos frente a los condominios. La verdadera prueba es la competencia. Shoma Bay, Pagani y 72 Carlyle se venden en el mismo código postal, que acumula 13,3 meses de oferta, y la segunda fase añadirá unos 300 condominios más aquí, aún sin ventas abiertas. La reventa en la entrega se encuentra con todo eso, lo que favorece poseer las plantas más buscadas.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33141 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33141 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33141 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33141 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 11 | $1,845 |
| 2026 | 3 | withheld, 3 salesomitido, 3 ventas |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
What the premium buysQué compra la prima
The broker price list runs $1,935 a foot for the 915 sf one-bedroom with den, $1,431 for the 1,275 sf two-bedroom, $1,620 for the 1,600 sf with den and $1,416 for the 2,080 sf three-bedroom. Condos in 33141 closed at $1,040 between $1.3M and $2M and $1,311 between $2M and $4M, so the three-bedroom sits 8 percent over its band and the two-bedroom 38 percent. The band table reads lower, $983 and $1,062, because it also counts houses and townhomes. The $938,000 floor implies $1,104 over 850 sf, but we could not match it to a plan on that list, so ask whether it survives. The new-stock card reads $1,845 because 13 of its 14 sales are 72 Park, small units on the Miami Beach side: not a like-for-like comparison. Sizes are marketing figures until the County records them.
La lista de brókers va de $1.935 el pie en el dormitorio con estudio de 915 sf a $1.431 en el dos dormitorios de 1.275 sf, $1.620 en el de 1.600 sf con estudio y $1.416 en el tres dormitorios de 2.080 sf. Los condominios de 33141 cerraron a $1.040 entre $1,3M y $2M y a $1.311 entre $2M y $4M, así que el tres dormitorios está un 8 por ciento por encima de su banda y el dos dormitorios un 38 por ciento. La tabla de bandas marca menos, $983 y $1.062, porque cuenta también casas y townhouses. El piso de $938.000 implica $1.104 sobre 850 sf, pero no logramos asociarlo a una planta de esa lista: pregunte si sigue vigente. La tarjeta de obra nueva marca $1.845 porque 13 de sus 14 ventas son de 72 Park, unidades pequeñas del lado de Miami Beach: no es una comparación equivalente. Las superficies son cifras comerciales hasta que el Condado las registre.
On the MLS todayHoy en el MLS
Not one Active listing at 1755 79th St Causeway, North Bay Village FL 33141, pulled 2026-11-06. The building is being sold off-market by the developer's own sales team, which is normal at this stage and has one consequence worth stating: there is no independent asking price to check the developer's price list against, so every size and price on this page comes from the developer or the trade press rather than from a transaction. It is also why this page carries no photograph: the MLS licence that lets us display a listing's images does not extend to a render off a brochure.
Ni una sola ficha activa en 1755 79th St Causeway, North Bay Village FL 33141, extraído el 2026-11-06. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $938,000 at 4.5% simple, 20 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $938,000 al 4.5% simple, a 20 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)A la firma (estándar supuesto) | 10% | $93,800 | $93,800 | 20 mo | −$7,035 |
| Groundbreaking tranche, already passedTramo de inicio de obra, ya vencido | 10% | $93,800 | $187,600 | 20 mo | −$7,035 |
| At top-offAl terminar la estructura | 10% | $93,800 | $281,400 | 10 mo | −$3,518 |
| At closingAl cierre | 70% | $656,600 | $938,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $938,000 | −$17,588 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $17,588, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $17,588, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 850 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 850 sf.
| HOA at $0.85/sf/monthGastos de comunidad a $0,85/sf/mes | −$8,670 |
| Property tax at 2.02% of $938,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $938,000 | −$18,948 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$3,060 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$30,678 |
What to secure before you signQué asegurar antes de firmar
Three items. First the current price list by unit, because the $938,000 floor and the $1,771,000 list price cannot both describe the entry today. Second the deposit schedule: none is published, so the table uses the assumed standard 10/10/10/70, with the groundbreaking tranche already due, 20 percent at signing, $187,600 on the floor price. Third the rental language in the recorded declaration: the broker inventory sheet says annual rental only, we have not read the document, and a building with no short-term income has to work on the resale alone. Maintenance is marketed around $0.85 a foot a month.
Tres puntos. Primero, la lista de precios vigente por unidad, porque el piso de $938.000 y el precio de lista de $1.771.000 no pueden describir ambos la entrada de hoy. Segundo, el calendario de depósitos: no hay ninguno publicado, así que la tabla usa el estándar supuesto 10/10/10/70, con el tramo de inicio de obra ya vencido, 20 por ciento a la firma, $187.600 sobre el precio de piso. Tercero, el texto de alquiler de la declaración registrada: la hoja de inventario dice solo renta anual, no hemos leído el documento, y un edificio sin ingreso de corta estancia tiene que funcionar solo con la reventa. El mantenimiento se comercializa en torno a $0,85 el pie al mes.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | $261M construction loan from S3 Capital for this tower, reported April 2026, part of $350M with the phase-two pre-development loan. An earlier $25M pre-development loan came from Benmark Capital in 2025.Préstamo de construcción de $261M de S3 Capital para esta torre, publicado en abril de 2026, dentro de $350M junto con el préstamo de predesarrollo de la segunda fase. Un préstamo previo de $25M llegó de Benmark Capital en 2025. |
| PresoldPrevendido | 50% at last disclosure50% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | July 2028, per the developer in April 2026; broker pages say fourth quarter 2028. Ground broke in 2025 and Kast Construction is the general contractor.Julio de 2028, según el promotor en abril de 2026; las páginas de brókers dicen cuarto trimestre de 2028. La obra arrancó en 2025 y el contratista general es Kast Construction. |
| DeveloperPromotor | Continuum Company, the Eichner family, with Aksoy Holdings. Arquitectonica architecture, Durukan Design interiors.Continuum Company, de la familia Eichner, con Aksoy Holdings. Arquitectura de Arquitectonica, interiores de Durukan Design. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed as annual rental only (broker inventory sheet, read 17 September 2026)Comercializado solo para renta anual (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
RecommendationRecomendación
Buy the largest plan, at a negotiated priceCompre la planta más grande, a precio negociado
This is a funded tower: S3 Capital's $261M is closed, half the building is sold, and an experienced waterfront developer is building it with a named contractor. Delivery risk is low for this stage, and that is worth paying something for.
Own the three-bedroom at about $1,416 a foot, 8 percent over its band, not the one-bedroom at $1,935. Get the current price list, the deposit schedule and the rental language in writing, and treat it as an annual-rental hold.
Es una torre financiada: los $261M de S3 Capital están cerrados, la mitad del edificio está vendida y un promotor con experiencia frente al agua la construye con un contratista conocido. El riesgo de entrega es bajo para esta etapa, y eso merece pagar algo.
Quédese con el tres dormitorios a unos $1.416 el pie, un 8 por ciento sobre su banda, no con el dormitorio a $1.935. Obtenga por escrito la lista vigente, el calendario de depósitos y el texto de alquiler, y trátelo como una inversión de renta anual.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
The full file on Continuum Club & ResidencesEl expediente completo de Continuum Club & Residences
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SourcesFuentes
- Cole Schotz, Continuum obtains $350 million in loans for waterfront condo projects (April 2026)
- The Real Deal, Eichners' Continuum, Turkish partner score $350M financing (April 2026)
- Florida YIMBY, Benmark Capital closes $25 million pre-development loan (May 2025)
- MILLION, Continuum Club & Residences price list (read 6 November 2026)
- MILLION, North Bay Village's new luxury blueprint (January 2026)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-11-06. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-06. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.