The betLa apuesta
Domus Brickell Center is a 579-unit short-term-rental tower in Brickell whose studios start at $500,000, about $1,250 a foot. Condominiums delivered since 2023 in the same three postcodes resold this year at a median $1,276. So the entry ask sits at what finished new stock clears, construction is financed ($220M, September 2025), and the developer's first Domus has already delivered on the same avenue.
Domus Brickell Center es una torre de 579 unidades para renta corta en Brickell cuyos estudios empiezan en $500.000, unos $1.250 el pie. Los condominios entregados desde 2023 en los mismos tres códigos postales se revendieron este año a una mediana de $1.276. El precio de entrada está así en lo que cierra el producto nuevo terminado, la obra está financiada ($220M, septiembre de 2025) y el primer Domus del promotor ya se entregó en la misma avenida.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33130, 33131, 33129 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $400K – $700K$400.000 – $700.000 | 451 | $550,000 | $542 |
| $700K – $1.5M$700.000 – $1,5M | 317 | $950,000 | $707 |
The market absorbs it; phase 1 is the competitionEl mercado lo absorbe; la fase 1 es la competencia
The two bands Domus sells into closed 768 homes in the trailing year across 33130, 33131 and 33129: 451 between $400,000 and $700,000, 317 between $700,000 and $1.5M. At 579 units the tower is about nine months of that, so the submarket is not the constraint. The closer competitor is Domus Brickell Park, the first phase, delivered in 2026 at 1611 SW 2nd Ave: 22 of its units are listed for resale today and none has closed on the MLS yet. Phase 2 owners will resell into that same pool.
Las dos bandas en las que vende Domus cerraron 768 viviendas en los últimos doce meses en 33130, 33131 y 33129: 451 entre $400.000 y $700.000, 317 entre $700.000 y $1,5M. Con 579 unidades, la torre equivale a unos nueve meses de eso, así que el submercado no es el límite. El competidor más cercano es Domus Brickell Park, la primera fase, entregada en 2026 en 1611 SW 2nd Ave: 22 de sus unidades están publicadas en reventa hoy y ninguna ha cerrado aún en el MLS. Los propietarios de la fase 2 revenderán en ese mismo grupo.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33130, 33131, 33129 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33130, 33131, 33129 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33130, 33131, 33129 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33130, 33131, 33129 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta |
| 2024 | 5 | $1,628 |
| 2025 | 33 | $1,172 |
| 2026 | 25 | $1,276 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Entry priced at what new stock clearsEntrada al precio de la obra nueva
Developer pricing starts at $500,000 for a studio, $695,000 for a one-bedroom and $925,000 for a two-bedroom, up to about $1.5M (Florida YIMBY). On the published 400 sf entry the studio works out near $1,250 a foot. Condominiums built since 2023 in the same postcodes resold at a median $1,276 in 2026 (25 closings) and $1,172 in 2025. Phase 1 one-bedrooms are listed at $768,000 to $840,000, $1,272 to $1,338 a foot. Older stock in the band closes at $542: this is a new-construction price, not a discount on Brickell.
Los precios del promotor empiezan en $500.000 por un estudio, $695.000 por un 1 dormitorio y $925.000 por un 2 dormitorios, hasta unos $1,5M (Florida YIMBY). Sobre la entrada publicada de 400 sf, el estudio sale a unos $1.250 el pie. Los condominios construidos desde 2023 en los mismos códigos postales se revendieron a una mediana de $1.276 en 2026 (25 cierres) y de $1.172 en 2025. Los 1 dormitorio de la fase 1 están publicados entre $768.000 y $840.000, de $1.272 a $1.338 el pie. El producto antiguo de la banda cierra a $542: es un precio de obra nueva, no un descuento sobre Brickell.
On the MLS todayHoy en el MLS
Not one Active listing at 1034 SW 2nd Ave, Miami FL 33130, pulled 2026-10-07. The building is being sold off-market by the developer's own sales team, which is normal at this stage and has one consequence worth stating: there is no independent asking price to check the developer's price list against, so every size and price on this page comes from the developer or the trade press rather than from a transaction. It is also why this page carries no photograph: the MLS licence that lets us display a listing's images does not extend to a render off a brochure.
Ni una sola ficha activa en 1034 SW 2nd Ave, Miami FL 33130, extraído el 2026-10-07. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $500,000 at 4.5% simple, 15 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $500,000 al 4.5% simple, a 15 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contractEn el contrato | 10% | $50,000 | $50,000 | 15 mo | −$2,812 |
| 60 days after contract60 días después del contrato | 10% | $50,000 | $100,000 | 13 mo | −$2,438 |
| At groundbreaking (passed September 2025, due at signing)Al inicio de obra (ya ocurrido en septiembre de 2025, se paga al firmar) | 10% | $50,000 | $150,000 | 15 mo | −$2,812 |
| At closingEn el cierre | 70% | $350,000 | $500,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $500,000 | −$8,062 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $8,062, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $8,062, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 400 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 400 sf.
| HOA at $1.74/sf/monthGastos de comunidad a $1,74/sf/mes | −$8,352 |
| Property tax at 2.02% of $500,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $500,000 | −$10,100 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,440 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$19,892 |
Thirty percent down, about 15 months to carryTreinta por ciento de entrada, unos 15 meses de espera
The schedule is published: 10 percent at contract, 10 at 60 days, 10 at groundbreaking, 70 at closing. Groundbreaking was September 2025, so a buyer today puts 20 percent down at signing and 30 within two months, then carries it about 15 months to an end-2027 delivery (the broker sheet says 2028). Two things to get in writing: the recorded rental clause, because short-term rental is the developer's marketing until the declaration is recorded, and the leaseback terms the broker sheet mentions.
El calendario está publicado: 10 por ciento en el contrato, 10 a los 60 días, 10 al inicio de obra, 70 en el cierre. La obra arrancó en septiembre de 2025, así que un comprador hoy entrega un 20 por ciento al firmar y un 30 en dos meses, y lo mantiene unos 15 meses hasta una entrega a finales de 2027 (la hoja de broker dice 2028). Dos cosas que pedir por escrito: la cláusula de alquiler registrada, porque la renta corta es marketing del promotor hasta que se registre la declaración, y las condiciones del leaseback que menciona la hoja de broker.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | $220M closed September 2025: about $180M of C-PACE from Bayview PACE and $40M from Core Capital, described by the developer as the largest ground-up C-PACE construction financing in South Florida.$220M cerrados en septiembre de 2025: unos $180M de C-PACE de Bayview PACE y $40M de Core Capital, presentado por el promotor como la mayor financiación C-PACE de obra nueva del sur de Florida. |
| PresoldPrevendido | 30% at last disclosure30% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | End of 2027 per the developer at groundbreaking (September 2025); 2028 on the broker sheet, which reports the structure at floor 16 of 35.Finales de 2027 según el promotor al inicio de obra (septiembre de 2025); 2028 en la hoja de broker, que sitúa la estructura en el piso 16 de 35. |
| DeveloperPromotor | North Development, a joint venture of Oak Capital (Ricardo Dunin, Miami) and Edifica (Peru). Delivered Domus Brickell Park at 1611 SW 2nd Ave in 2026 and paid off its $70M construction loan.North Development, sociedad conjunta de Oak Capital (Ricardo Dunin, Miami) y Edifica (Perú). Entregó Domus Brickell Park en 1611 SW 2nd Ave en 2026 y canceló su préstamo de construcción de $70M. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed as short-term-rental friendly (broker inventory sheet, read 17 September 2026)Comercializado como apto para renta corta (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
RecommendationRecomendación
Buy a one-bedroom, early in the stackCompre un 1 dormitorio, pronto
A financed short-term-rental tower in Brickell from a developer that has already delivered one, asking per foot what new stock in the submarket resells for, with about nine months of band absorption for the whole building.
The one-bedroom at $695,000 is the value line against phase 1 one-bedrooms listed from $768,000. Get the recorded rental language and the leaseback terms before the second deposit, and plan the exit around phase 1's resale queue.
Una torre financiada para renta corta en Brickell, de un promotor que ya entregó una, que pide por pie lo que se revende la obra nueva del submercado, con unos nueve meses de absorción de banda para el edificio entero.
El 1 dormitorio a $695.000 es la mejor relación frente a los 1 dormitorio de la fase 1 publicados desde $768.000. Obtenga la cláusula de alquiler registrada y las condiciones del leaseback antes del segundo depósito, y planifique la salida teniendo en cuenta la cola de reventa de la fase 1.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
After deliveryDespués de la entrega
Property Management Brickell LLC runs the unit, as it already does across Brickell, and my own host profile carries more than 2,900 reviews at 4.82 as a Superhost. You get the pro forma before you buy.
Property Management Brickell LLC opera la unidad, como ya lo hace en todo Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula más de 2.900 reseñas con 4,82 como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
The full file on Domus Brickell CenterEl expediente completo de Domus Brickell Center
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SourcesFuentes
- Florida YIMBY, Domus Brickell Center secures utilities agreement, 35-story tower with 579 units (Jul 2025)
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Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-07. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-07. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.