The betLa apuesta
Faena Residences is the funded twin-tower launch on the Miami River, and its entry one-bedroom asks $2,143 a foot against $1,009 for homes closing at $1.5M to $3M in the same postcodes. What changed in October is the risk: $817M from Tyko Capital, the largest condo construction loan in Florida, on more than $500M of sales. You pay for the name and the river, and the building now gets built.
Faena Residences es el lanzamiento de dos torres ya financiado sobre el río Miami, y su dormitorio de entrada pide $2.143 el pie frente a $1.009 de las viviendas que cierran entre $1,5M y $3M en los mismos códigos postales. Lo que cambió en octubre es el riesgo: $817M de Tyko Capital, el mayor préstamo de construcción de condominios en Florida, sobre más de $500M vendidos. Usted paga el nombre y el río, y el edificio ahora se construye.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33130, 33131 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $1.5M – $3M$1,5M – $3M | 67 | $1,850,000 | $1,009 |
| $3M – $5M$3M – $5M | 19 | $4,150,000 | $1,229 |
| $5M and above$5M en adelante | 6 | $7,550,000 | $1,444 |
Early buyers have already moved the listLos primeros compradores ya movieron la lista
The list has only gone one way: about $1.3M entry at the May 2025 sales launch (broker sources), $1.4M in November 2025 (The Real Deal), $1.5M for a 700 sf one-bedroom in the Miami Herald's report that followed. That is the case for going before the next step. The counterweight is scale. 440 residences against 92 closings a year in the band is 4.8 years of supply, and above $5M only 6 homes closed in twelve months. Delivery in 2030 spreads that over time, but the owner who resells at the keys meets every other owner doing the same. Own the plans with the deepest buyer pool, which is the $1.5M to $3M band with 67 closings.
La lista solo ha ido en una dirección: entrada de unos $1,3M en el lanzamiento de ventas de mayo de 2025 (fuentes de brokers), $1,4M en noviembre de 2025 (The Real Deal), $1,5M por un dormitorio de 700 sf en la nota posterior del Miami Herald. Ese es el argumento para entrar antes del próximo escalón. El contrapeso es la escala. 440 residencias frente a 92 cierres al año en la banda son 4,8 años de oferta, y por encima de $5M solo cerraron 6 viviendas en doce meses. La entrega en 2030 reparte eso en el tiempo, pero quien revenda con las llaves se encuentra con todos los demás propietarios haciendo lo mismo. Conviene poseer las plantas con más compradores, la banda de $1,5M a $3M, con 67 cierres.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33130, 33131 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33130, 33131 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33130, 33131 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33130, 33131 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta |
| 2024 | 4 | withheld, 4 salesomitido, 4 ventas |
| 2025 | 32 | $1,175 |
| 2026 | 23 | $1,274 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
The premium is the product, so size itLa prima es el producto, así que hay que medirla
At $2,143 a foot the entry plan sits 68 percent above new stock resold in these postcodes this year, $1,274 on 23 closings, and more than double the $1,009 its band clears at. New stock is up 8.4 percent since last year, so the gap is not closing on its own at any pace that matters by 2030. The $30M penthouse in the east tower, about $3,700 a foot on interior area, shows what the brand can command at the top. It says little about a one-bedroom. Nothing is on the MLS at this address, so these asks come from the press, not from a listing you can test.
A $2.143 el pie, la planta de entrada está un 68 por ciento por encima del producto nuevo revendido este año en estos códigos postales, $1.274 sobre 23 cierres, y a más del doble de los $1.009 a los que cierra su banda. El producto nuevo sube un 8,4 por ciento desde el año pasado, así que la brecha no se cierra sola a un ritmo que importe antes de 2030. El penthouse de $30M en la torre este, unos $3.700 el pie sobre área interior, muestra lo que la marca consigue en la cima. Dice poco de un dormitorio. No hay nada en el MLS en esta dirección, así que estos precios vienen de la prensa, no de un listado que se pueda contrastar.
On the MLS todayHoy en el MLS
Not one Active listing at 24 SW 4th St, Miami FL 33130, pulled 2026-11-07. The building is being sold off-market by the developer's own sales team, which is normal at this stage and has one consequence worth stating: there is no independent asking price to check the developer's price list against, so every size and price on this page comes from the developer or the trade press rather than from a transaction. It is also why this page carries no photograph: the MLS licence that lets us display a listing's images does not extend to a render off a brochure.
Ni una sola ficha activa en 24 SW 4th St, Miami FL 33130, extraído el 2026-11-07. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $1,500,000 at 4.5% simple, 39 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $1,500,000 al 4.5% simple, a 39 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)Al contrato (estándar supuesto) | 10% | $150,000 | $150,000 | 39 mo | −$21,938 |
| Second instalment (assumed standard)Segundo pago (estándar supuesto) | 10% | $150,000 | $300,000 | 36 mo | −$20,250 |
| At top-off (assumed standard)Al terminar la estructura (estándar supuesto) | 10% | $150,000 | $450,000 | 12 mo | −$6,750 |
| At closingAl cierre | 70% | $1,050,000 | $1,500,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $1,500,000 | −$48,938 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $48,938, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $48,938, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 700 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 700 sf.
| HOA, not published by the developerGastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Property tax at 2.02% of $1,500,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,500,000 | −$30,300 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$2,520 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$32,820 |
What to get in writing before you signQué pedir por escrito antes de firmar
Three items, all ordinary requests. The deposit schedule first: Fortune has not published one, so the $48,938 above uses 10/10/10/70, and broker pages describe as much as 50 percent before closing, unconfirmed, which would raise that number. Then the rental language, because no source states a policy and the answer decides whether this earns anything before you sell. Then the outside delivery date, since the 2029 target has already become 2030. The HOA budget is unpublished too, so the annual carry shown is short of the truth.
Tres cosas, todas peticiones normales. Primero el calendario de depósitos: Fortune no lo ha publicado, así que los $48.938 de arriba usan 10/10/10/70, y páginas de brokers describen hasta un 50 por ciento antes del cierre, sin confirmar, lo que subiría esa cifra. Después el texto sobre alquiler, porque ninguna fuente indica una política y la respuesta decide si esto rinde algo antes de vender. Después la fecha límite de entrega, ya que el objetivo de 2029 ya pasó a 2030. El presupuesto de la comunidad tampoco está publicado, así que el costo anual mostrado se queda corto.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | $817M closed October 2026 from Tyko Capital, arranged by Walker & Dunlop. The Real Deal calls it the largest condo construction loan in Florida. More than $500M of units sold at that date.$817M cerrados en octubre de 2026 con Tyko Capital, gestionados por Walker & Dunlop. The Real Deal lo llama el mayor préstamo de construcción de condominios en Florida. Más de $500M en unidades vendidas a esa fecha. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | 2030: early 2030 per Bisnow, 2030 per Commercial Observer, both October 2026. Fortune's earlier 2029 target predates the loan. The Real Deal wrote on 28 October 2026 that the developers will begin building, so 39 months is the model here, not a contract date.2030: principios de 2030 según Bisnow, 2030 según Commercial Observer, ambos en octubre de 2026. El objetivo anterior de Fortune, 2029, es anterior al préstamo. The Real Deal escribió el 28 de octubre de 2026 que los promotores van a empezar a construir, así que los 39 meses son el modelo de esta página, no una fecha contractual. |
| DeveloperPromotor | Fortune International Group (Edgardo Defortuna) and KAR Properties (Shahab Karmely). KAR has held the site since 2013 and launched it as One River Point in 2015 without starting construction. Fortune joined in 2022.Fortune International Group (Edgardo Defortuna) y KAR Properties (Shahab Karmely). KAR tiene el terreno desde 2013 y lo lanzó como One River Point en 2015 sin llegar a construir. Fortune entró en 2022. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Rental policy not published; no developer or press source states one, recorded declaration language to be readPolítica de alquiler no publicada; ninguna fuente del promotor ni de prensa la indica, pendiente de leer la declaración registrada |
RecommendationRecomendación
A funded trophy: buy the entry plans, and negotiate the paperUn trofeo financiado: compre las plantas de entrada y negocie el papel
This is now the best-capitalised launch on the river. $817M of construction money and more than $500M of sales remove the question that hung over this site since 2015, and early buyers have watched the list move from $1.3M to $1.5M.
Buy it for the address and the brand, not for the spread: the ask is 68 percent over new stock. Stay in the $1.5M to $3M plans, where 67 homes close a year, and get the deposit schedule, rental language and outside date in writing first.
Hoy es el lanzamiento mejor capitalizado del río. $817M para construir y más de $500M vendidos despejan la duda que pesaba sobre este terreno desde 2015, y los primeros compradores han visto subir la lista de $1,3M a $1,5M.
Cómprelo por la dirección y la marca, no por el diferencial: el precio está un 68 por ciento sobre el producto nuevo. Quédese en las plantas de $1,5M a $3M, donde cierran 67 viviendas al año, y obtenga por escrito depósitos, texto de alquiler y fecha límite.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Before anything elseAntes que nada
The rental policy here is not published, so I will not sell you a management plan on it. I will get the recorded declaration language and tell you what is actually permitted. That has to be true before the rest matters.
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
The full file on Faena ResidencesEl expediente completo de Faena Residences
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- What a preconstruction deposit costs to holdCuánto cuesta mantener un depósito de preconstrucción
- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- The Real Deal alert, Faena Residences on the Miami River scores $817M construction loan (28 Oct 2026)
- Commercial Observer, Fortune lands record $817M from Tyko Capital (28 Oct 2026)
- Bisnow, Tyko Capital sets new record for Florida's largest construction loan (Oct 2026)
- The Real Deal, Faena on the Miami River sells $30M record penthouse (16 Jul 2026)
- The Real Deal, KAR, Fortune launch sales of Faena Residences (18 Nov 2025)
- Miami Herald via AOL, Faena is building condos along the Miami River
- Developer site, faenaresidencesmiami.com
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-11-07. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-07. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.