The betLa apuesta
Flow House is Adam Neumann's 41-storey, 466-residence tower at Miami Worldcenter, delivered furnished in 2026, and the number that decides it is $565,000: what a 684 sf one-bedroom asks on the MLS today, under the $600,000 one-bedrooms launched at in October 2024. That unit is leased back to Flow at $4,400 a month to April 2028; the same plan on the 12th floor leased on the open market in October for $3,299.
Flow House es la torre de Adam Neumann en Miami Worldcenter, 41 pisos y 466 residencias entregadas amuebladas en 2026, y la cifra que la decide es $565.000: lo que pide hoy en el MLS un dormitorio de 684 sf, por debajo de los $600.000 a los que se lanzaron los de un dormitorio en octubre de 2024. Esa unidad está arrendada de vuelta a Flow a $4.400 al mes hasta abril de 2028; el mismo plano en el piso 12 se alquiló en el mercado abierto en octubre por $3.299.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33136, 33132, 33131, 33130, 33137 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $300K – $550K$300.000 – $550.000 | 679 | $415,000 | $510 |
| $550K – $1.1M$550.000 – $1,1M | 669 | $710,000 | $631 |
A resale market one month oldUn mercado de reventa de un mes
Flow sold more than 350 of the 466 residences in about 16 months, to buyers from 23 countries (developer release, March 2026). The resale market started on 23 September: four sale listings, none closed on the MLS yet. The five postcodes around it closed 1,348 homes between $300,000 and $1.1 million in the last twelve months, so the whole tower is about four months of that flow, but 33136 holds 19.1 months of supply. The competition that counts is The Crosby, the other furnished Merrimac tower in Worldcenter, with 61 units for sale.
Flow vendió más de 350 de las 466 residencias en unos 16 meses, a compradores de 23 países (comunicado del promotor, marzo de 2026). La reventa empezó el 23 de septiembre: cuatro anuncios de venta, ninguno cerrado aún en el MLS. Los cinco códigos postales del entorno cerraron 1.348 viviendas entre $300.000 y $1,1 millones en los últimos doce meses, así que la torre entera son unos cuatro meses de ese flujo, pero 33136 tiene 19,1 meses de oferta. La competencia que cuenta es The Crosby, la otra torre amueblada de Merrimac en Worldcenter, con 61 unidades en venta.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33136, 33132, 33131, 33130, 33137 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33136, 33132, 33131, 33130, 33137 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33136, 33132, 33131, 33130, 33137 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33136, 33132, 33131, 33130, 33137 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 5 | $984 |
| 2024 | 33 | $1,054 |
| 2025 | 70 | $1,073 |
| 2026 | 88 | $1,012 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Already under the launch listYa por debajo de la lista de lanzamiento
Flow launched studios from $450,000 and one-bedrooms from $600,000 in October 2024, and quoted from $480,000 at completion. Today a studio asks $399,000 (#312, 305 sf on the MLS), $51,000 under the launch floor, and the 684 sf one-bedroom $565,000, $826 a foot. The two other studios ask $585,000 and $588,000, which is $1,893 and $2,262 a foot on MLS area; neither has traded, and the 260 sf printed on #1609 is under the developer's 300 sf smallest plan, so check it. At The Crosby one-bedrooms ask a median $540,000, $925 a foot. The one-bedroom is the value line here.
Flow lanzó estudios desde $450.000 y un dormitorio desde $600.000 en octubre de 2024, y anunciaba desde $480.000 al terminar la obra. Hoy un estudio pide $399.000 (#312, 305 sf en el MLS), $51.000 por debajo del piso del lanzamiento, y el dormitorio de 684 sf $565.000, $826 el pie. Los otros dos estudios piden $585.000 y $588.000, es decir $1.893 y $2.262 el pie sobre la superficie del MLS; ninguno se ha vendido, y los 260 sf del #1609 quedan por debajo del plano más pequeño del promotor, de 300 sf, así que hay que verificarlo. En The Crosby, los de un dormitorio piden una mediana de $540.000, $925 el pie. Aquí la línea de valor es el de un dormitorio.
On the MLS todayHoy en el MLS
4 listings in this building are Active right now, pulled 2026-10-31. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
4 fichas activas en este edificio ahora mismo, extraídas el 2026-10-31. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 312 | 0/1 | 305 sf | $399,000 | $1,308 | $439 | 19 |
| 1810 | 1/1 | 684 sf | $565,000 | $826 | $939 | 0 |
| 803 | 0/1 | 309 sf | $585,000 | $1,893 | $439 | 9 |
| 1609 | 0/1 | 260 sf | $588,000 | $2,262 | $440 | 22 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 24 photographs carried on MLS listing A12094184 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12094184 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 300 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 300 sf.
| HOA at $1.4/sf/monthGastos de comunidad a $1,4/sf/mes | −$5,040 |
| Property tax at 2.02% of $565,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $565,000 | −$11,413 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,080 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$17,533 |
Price it on market rent, not the leasebackValórelo con la renta de mercado, no con el arrendamiento de vuelta
Delivered, so no deposit and no construction risk. What decides the return is the leaseback: units sold with a 24-month lease to Flow (MLS remarks on #1609 and #1810), $4,400 a month on the one-bedroom to April 2028. Open-market one-bedrooms lease for less: $3,299 at Flow in October, a median $3,200 at The Crosby this year. On $565,000 that is 7.0 percent gross at market rent, about 5 percent after the association ($939 a month on #1810), before tax and insurance. The leaseback flatters that by a third until 2028.
Entregado, así que sin depósito ni riesgo de construcción. Lo que decide el rendimiento es el arrendamiento de vuelta: unidades vendidas con un contrato de 24 meses a Flow (comentarios del MLS en #1609 y #1810), $4.400 al mes en el de un dormitorio hasta abril de 2028. En el mercado abierto un dormitorio se alquila por menos: $3.299 en Flow en octubre, una mediana de $3.200 en The Crosby este año. Sobre $565.000 eso es un 7,0 % bruto a renta de mercado, cerca del 5 % tras la cuota de la asociación ($939 al mes en #1810), antes de impuestos y seguro. El arrendamiento de vuelta lo embellece en un tercio hasta 2028.
How it was built and soldCómo se construyó y se vendió
| Construction financingFinanciación de la construcción | $155M of construction and inventory financing from Invictus Real Estate Partners and Integritas Capital, April 2025, after a $108M CIM Group loan in 2022 that started the project.$155M de financiación de construcción e inventario de Invictus Real Estate Partners e Integritas Capital, abril de 2025, tras un préstamo de $108M de CIM Group en 2022 que arrancó el proyecto. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | Delivered. Construction complete and closings under way in March 2026 (developer release); Bridge YearBuilt 2025. No construction risk and no deposit left to carry.Entregado. Obra terminada y cierres en curso en marzo de 2026 (comunicado del promotor); YearBuilt 2025 en Bridge. Sin riesgo de construcción ni depósito que inmovilizar. |
| DeveloperPromotor | Flow, the residential company Adam Neumann co-founded in 2022, with Merrimac Ventures, the Motwani family's firm behind Miami Worldcenter. Planned as rentals, switched to condominium in October 2024; sales by OneWorld Properties.Flow, la empresa residencial que Adam Neumann cofundó en 2022, con Merrimac Ventures, la firma de la familia Motwani detrás de Miami Worldcenter. Proyectado como alquiler, pasó a condominio en octubre de 2024; ventas de OneWorld Properties. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Rental terms not settled: units sold with a 24-month leaseback to Flow (MLS remarks, read 31 October 2026); the broker inventory sheet says annual rental only (read 17 September 2026) and one listing advertises 30-day stays; recorded declaration not yet readCondiciones de alquiler sin aclarar: unidades vendidas con un arrendamiento de vuelta a Flow por 24 meses (comentarios del MLS, leídos el 31 de octubre de 2026); la hoja de inventario de broker dice solo renta anual (leída el 17 de septiembre de 2026) y un anuncio ofrece estancias de 30 días; la declaración registrada aún no se ha leído |
RecommendationRecomendación
The one-bedroom, priced on $3,300 a monthEl de un dormitorio, valorado a $3.300 al mes
A delivered, sold-through tower from a developer that finished it on $155 million of debt, with the first resales already under the launch list. The one-bedroom at $826 a foot asks less per foot than The Crosby's.
Offer on the $3,300 open-market rent, not the $4,400 leaseback, and get the recorded rental clause before signing: the broker sheet says annual leases only, one listing says 30 days.
Una torre entregada y vendida, de un promotor que la terminó con $155 millones de deuda, cuyas primeras reventas ya están por debajo de la lista de lanzamiento. El de un dormitorio a $826 el pie pide menos por pie que los de The Crosby.
Oferte sobre la renta de mercado de $3.300, no sobre los $4.400 del arrendamiento de vuelta, y obtenga la cláusula de alquiler registrada antes de firmar: la hoja de broker dice solo contratos anuales, un anuncio dice 30 días.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the full closing record unit by unit, what resellers are asking against what they paid, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
You are buying a resale here, so the seller's side pays the co-broke and representation costs you nothing. I argue from the recorded closing prices above, including what the current owner actually paid and when.
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Before anything elseAntes que nada
The rental policy here is not published, so I will not sell you a management plan on it. I will get the recorded declaration language and tell you what is actually permitted. That has to be true before the rest matters.
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
The full file on Flow HouseEl expediente completo de Flow House
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- Developer price vs resale on six delivered Miami condosPrecio del promotor frente a reventa en seis edificios entregados
- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- The Real Deal, Adam Neumann launching first Miami condo tower (Oct 2024)
- South Florida Agent Magazine, Flow House begins sales: studios from $450,000, one-bedrooms from $600,000 (Oct 2024)
- Commercial Observer, Adam Neumann nabs $155M to finish Miami condo development (Apr 2025)
- The Real Deal, Adam Neumann lands $155M loan for Flow House (Apr 2025)
- Flow and Merrimac Ventures, Flow House completed: 466 residences, 300 to 1,050 sf, more than 350 sold (Mar 2026)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-31. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-31. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.