The betLa apuesta
Miami Design Residences by Fouquet's asks $2,000 a foot for its entry one-bedroom, 902 sf at $1,804,000, against $993 for 33137 condos built since 2023 and resold this year. That is twice the postcode, for the one thing the postcode cannot offer: a David Chipperfield tower inside the Design District, built by the people who built the district, with a five-star hotel attached. It is priced as a trophy and should be bought as one.
Miami Design Residences by Fouquet's pide $2.000 el pie por su un dormitorio de entrada, 902 sf a $1.804.000, frente a $993 de los condominios del 33137 construidos desde 2023 y revendidos este año. Es el doble del código postal, a cambio de lo único que el código postal no puede ofrecer: una torre de David Chipperfield dentro del Design District, levantada por quienes levantaron el distrito, con un hotel de cinco estrellas adosado. Tiene precio de trofeo y como trofeo hay que comprarla.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33137 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $1.5M – $3M$1,5M – $3M | 81 | $1,825,000 | $959 |
| $3M – $6M$3M – $6M | 29 | $3,650,000 | $1,145 |
| $6M and above$6M en adelante | 10 | $9,925,000 | $2,210 |
Absorption and timingAbsorción y calendario
33137 closed 120 homes above $1.5M in the last twelve months: 81 between $1.5M and $3M, 29 from $3M to $6M and 10 above. 143 residences is 1.2 years of that market, a manageable delivery, by the developer that built the district around it. Two cautions. Above $6M the postcode closed one condominium all year; the other nine were houses, so the top of this building has almost no resale evidence. And it does not arrive alone: Jean-Georges Miami Tropic brings 338 residences four blocks south at $1,424 a foot. Delivery is 2030, which leaves time to watch both price lists move.
El 33137 cerró 120 viviendas por encima de $1,5M en los últimos doce meses: 81 entre $1,5M y $3M, 29 entre $3M y $6M y 10 por encima. 143 residencias equivalen a 1,2 años de ese mercado, una entrega asumible, a cargo del promotor que levantó el distrito a su alrededor. Dos cautelas. Por encima de $6M el código postal cerró un solo condominio en todo el año; los otros nueve fueron casas, así que la parte alta de este edificio casi no tiene evidencia de reventa. Y no llega solo: Jean-Georges Miami Tropic trae 338 residencias cuatro manzanas al sur a $1.424 el pie. La entrega es en 2030, lo que deja tiempo para ver moverse las dos listas de precios.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33137 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33137 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33137 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33137 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 4 | withheld, 4 salesomitido, 4 ventas |
| 2024 | 21 | $1,044 |
| 2025 | 22 | $1,014 |
| 2026 | 46 | $993 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
The premium, measuredLa prima, medida
The two entry one-bedrooms, 902 and 1,036 sf, both ask $2,000 a foot. The $1.5M to $3M band in 33137 closes at $959, and the 34 condos built since 2023 that resold above $1.5M in the last twelve months, mostly Aria Reserve and Missoni Baia on the bay, closed at $1,024. The dearest of the 80 condominiums that closed above $1.5M in the postcode went for $1,375 a foot. Jean-Georges, the nearest branded competitor, asks $1,424. So Fouquet's opens 40 percent above the next new tower and 45 percent above the best resale on record, and the gap widens with height: $2,750 a foot for the three-bedroom on 21, $3,356 for the four-bedroom. The lower floors are the better-bought feet.
Los dos un dormitorio de entrada, de 902 y 1.036 sf, piden ambos $2.000 el pie. La banda de $1,5M a $3M en el 33137 cierra a $959, y los 34 condominios construidos desde 2023 que se revendieron por encima de $1,5M en los últimos doce meses, sobre todo Aria Reserve y Missoni Baia frente a la bahía, cerraron a $1.024. El más caro de los 80 condominios que cerraron por encima de $1,5M en el código postal se pagó a $1.375 el pie. Jean-Georges, el competidor de marca más cercano, pide $1.424. Fouquet's sale, por tanto, un 40 por ciento por encima de la siguiente torre nueva y un 45 por ciento por encima de la mejor reventa registrada, y la distancia crece con la altura: $2.750 el pie por el tres dormitorios del piso 21, $3.356 por el cuatro dormitorios. Los pisos bajos son los pies mejor comprados.
On the MLS todayHoy en el MLS
7 listings at this address are Active right now, pulled 2026-11-11. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
7 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-11-11. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 404 | 1/2 | 902 sf | $1,804,000 | $2,000 | $2,138 | 99 |
| 405 | 1/2 | 1,036 sf | $2,072,000 | $2,000 | $2,451 | 92 |
| 403 | 2/3 | 1,341 sf | $2,695,000 | $2,010 | $3,125 | 92 |
| 707 | 2/3 | 1,550 sf | $3,286,000 | $2,120 | $3,694 | 92 |
| 602 | 2/3 | 1,766 sf | $3,950,000 | $2,237 | $4,164 | 92 |
| 2103 | 3/4 | 2,102 sf | $5,780,000 | $2,750 | $5,358 | 92 |
| 2101 | 4/5 | 2,975 sf | $9,985,000 | $3,356 | $6,441 | 92 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 15 photographs carried on MLS listing A12053695 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 15 fotografías de la ficha MLS A12053695 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $1,804,000 at 4.5% simple, 42 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $1,804,000 al 4.5% simple, a 42 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar asumido) | 10% | $180,400 | $180,400 | 42 mo | −$28,413 |
| At groundbreaking (not yet announced)Al inicio de obra (aún no anunciado) | 10% | $180,400 | $360,800 | 39 mo | −$26,384 |
| At top-offAl remate de estructura | 10% | $180,400 | $541,200 | 12 mo | −$8,118 |
| At closingEn el cierre | 70% | $1,262,800 | $1,804,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $1,804,000 | −$62,914 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $62,914, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $62,914, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 902 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 902 sf.
| HOA at $2.37/sf/monthGastos de comunidad a $2,37/sf/mes | −$25,653 |
| Property tax at 2.02% of $1,804,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,804,000 | −$36,441 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$3,247 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$65,341 |
What to secure before you signQué asegurar antes de firmar
Three things. The deposit schedule: none is published, so the carry above assumes the Miami 10/10/10/70, about $63,000 on the entry residence over 42 months. The funding: no construction loan and no groundbreaking have been reported, and the 2030 delivery is read off the MLS listings, not off a developer statement. And the rental rule: Fouquet's will manage the residences, with housekeeping and chauffeur service, but nothing published says what an owner may rent or through whom. Budget the ownership too: association dues read $2.37 a foot a month on the listings, and the entry residence carries about $65,000 a year before any income.
Tres cosas. El calendario de depósitos: no hay ninguno publicado, así que el coste de arriba asume el 10/10/10/70 de Miami, unos $63.000 sobre la residencia de entrada en 42 meses. La financiación: no se ha informado de préstamo de construcción ni de inicio de obra, y la entrega en 2030 se lee en las fichas del MLS, no en una declaración del promotor. Y la regla de alquiler: Fouquet's gestionará las residencias, con servicio de limpieza y de chófer, pero nada publicado dice qué puede alquilar un propietario ni a través de quién. Presupueste también la tenencia: los gastos de comunidad salen a $2,37 el pie al mes en las fichas, y la residencia de entrada cuesta unos $65.000 al año antes de cualquier ingreso.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | Not published. No construction loan for the project has been reported in the trade press as of 11 November 2026.No publicado. A 11 de noviembre de 2026 la prensa especializada no ha informado de ningún préstamo de construcción para el proyecto. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | 2030, read from the year-built field of the seven MLS listings; The Real Deal's launch piece gives no date. Miami's design review board approved the project in January 2026. No groundbreaking has been reported.2030, leído en el campo de año de construcción de las siete fichas del MLS; el artículo de lanzamiento de The Real Deal no da fecha. La junta de revisión de diseño de Miami aprobó el proyecto en enero de 2026. No se ha anunciado el inicio de obra. |
| DeveloperPromotor | Miami Design District Associates, led by Craig Robins' Dacra, with Nadim Ashi's Fort Partners, Raycliff Capital (Bippy Siegal) and Qatar's Constellation Hotels Holding. David Chipperfield with Cube 3, interiors by RDAI, sales by Corcoran Sunshine. Fouquet's, the Barrière group's brand, flags the adjoining 85-key hotel, manages the residences and runs the five dining concepts.Miami Design District Associates, encabezada por Dacra, de Craig Robins, con Fort Partners, de Nadim Ashi, Raycliff Capital (Bippy Siegal) y la catarí Constellation Hotels Holding. David Chipperfield con Cube 3, interiores de RDAI, ventas de Corcoran Sunshine. Fouquet's, la marca del grupo Barrière, pone su bandera al hotel contiguo de 85 habitaciones, gestiona las residencias y dirige los cinco restaurantes. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Rental policy not published; Fouquet's is to manage the residences (The Real Deal, 23 April 2026). Recorded declaration not yet filedPolítica de alquiler no publicada; Fouquet's gestionará las residencias (The Real Deal, 23 de abril de 2026). La declaración aún no está registrada |
RecommendationRecomendación
Buy it as a home in the district, on the lower floorsCómprelo como vivienda en el distrito, en los pisos bajos
A real product: David Chipperfield's only project underway in Florida, RDAI interiors, a Fouquet's hotel next door, and a sponsor group led by the developer of the Design District itself. 143 residences is 1.2 years of what 33137 closes above $1.5M.
The price is twice the postcode and 40 percent above Jean-Georges four blocks away, with no loan announced. Buy the $2,000-a-foot floors for the address, not for a resale margin, and commit the deposit when the financing is on the record.
Un producto auténtico: el único proyecto en marcha de David Chipperfield en Florida, interiores de RDAI, un hotel Fouquet's al lado y un grupo promotor encabezado por quien desarrolló el propio Design District. 143 residencias son 1,2 años de lo que el 33137 cierra por encima de $1,5M.
El precio es el doble del código postal y un 40 por ciento superior al de Jean-Georges, a cuatro manzanas, sin préstamo anunciado. Compre los pisos de $2.000 el pie por la dirección, no por un margen de reventa, y comprometa el depósito cuando la financiación conste.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Before anything elseAntes que nada
The rental policy here is not published, so I will not sell you a management plan on it. I will get the recorded declaration language and tell you what is actually permitted. That has to be true before the rest matters.
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
The full file on Miami Design Residences by Fouquet'sEl expediente completo de Miami Design Residences by Fouquet's
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- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- The Real Deal, Sales launch for Miami Design District condos managed by Fouquet's (Apr 2026)
- The Real Deal, Gucci, Louis, Fendi, Prada attract luxury resi developers to Miami Design District (Apr 2026)
- MIAMI MLS via Bridge, listings and closings read 11 November 2026
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-11-11. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-11. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.