The betLa apuesta
Mr. C Residences Coconut Grove is Terra's finished pair of towers on Tigertail Avenue, 230 residences, and the number that decides it is $1,530 a foot: the median of its 17 MLS closings in the last twelve months, against a median ask of $1,795 on the 15 residences listed today. The building trades, and it trades about 8 percent under the last asking price. Buy on the closings, not on the asks.
Mr. C Residences Coconut Grove son las dos torres terminadas de Terra en Tigertail Avenue, 230 residencias, y la cifra que lo decide es $1.530 el pie cuadrado: la mediana de sus 17 cierres en el MLS de los últimos doce meses, frente a una mediana de $1.795 pedida por las 15 residencias hoy en venta. El edificio se vende, y se vende cerca de un 8 por ciento por debajo del último precio pedido. Compre con los cierres, no con lo que se pide.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33133 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $900K – $2M$900K – $2M | 187 | $1,400,000 | $853 |
| $2M – $4M$2M – $4M | 160 | $2,785,500 | $1,052 |
| $4M and above$4M en adelante | 97 | $6,250,000 | $1,613 |
A building that trades, with room to negotiateUn edificio que se vende, con margen para negociar
Seventeen residences closed on the MLS in the last twelve months, $39.5M in all, and 15 are for sale: about ten months of supply inside the building, against 5.8 months across 33133. The postcode closed 444 homes above $900,000 in the year, so 230 residences are half a year of that flow, though most of those closings are houses. The median closing came 8.1 percent under the last asking price, and seven of the 15 active listings have been on the market more than 150 days. That is the buyer's opening: a liquid building where sellers have already shown what they accept.
Diecisiete residencias cerraron en el MLS en los últimos doce meses, $39,5M en total, y hay 15 en venta: unos diez meses de oferta dentro del edificio, frente a 5,8 meses en todo el 33133. El código postal cerró 444 viviendas por encima de $900.000 en el año, así que 230 residencias equivalen a medio año de ese flujo, aunque la mayoría de esos cierres son casas. El cierre mediano quedó un 8,1 por ciento por debajo del último precio pedido, y siete de los 15 anuncios activos llevan más de 150 días en el mercado. Ahí está la oportunidad del comprador: un edificio líquido donde los vendedores ya mostraron lo que aceptan.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33133 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33133 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33133 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33133 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 10 | $1,611 |
| 2025 | 22 | $1,530 |
| 2026 | 32 | $1,849 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
What it closes at, plan by planA cuánto cierra, plano por plano
The band table reads $853 to $1,613 a foot because it counts the Grove's houses. The comparison that counts is the building itself: $1,530 median on 17 closings, from $1,113 (residence 713) to $1,982 (residence 1501, $3,590,000 in October 2026). Nine closings in 2025 ran a median $1,251 and fourteen in 2026 run $1,552, but the mix moved to larger plans, so read direction, not appreciation. The one-bedroom line shows it cleanly: 315 closed at $780,000 in December 2024, 515 at $900,000 in March 2026, and 315 now asks $910,000. Its listing states 565 sf, its 2024 sale 658: $1,611 a foot on one, $1,383 on the other. Have the County area read before comparing.
La tabla de bandas marca de $853 a $1.613 el pie porque incluye las casas del Grove. La comparación que cuenta es el propio edificio: mediana de $1.530 en 17 cierres, desde $1.113 (residencia 713) hasta $1.982 (residencia 1501, $3.590.000 en octubre de 2026). Nueve cierres en 2025 dieron una mediana de $1.251 y catorce en 2026 dan $1.552, pero la mezcla se movió hacia planos más grandes, así que lea la dirección, no una revalorización. La línea de un dormitorio lo muestra con claridad: la 315 cerró a $780.000 en diciembre de 2024, la 515 a $900.000 en marzo de 2026, y la 315 pide ahora $910.000. Su anuncio declara 565 sf y su venta de 2024, 658: $1.611 el pie con una cifra, $1.383 con la otra. Haga leer la superficie del Condado antes de comparar.
On the MLS todayHoy en el MLS
15 listings at this address are Active right now, pulled 2026-11-12. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
15 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-11-12. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 315 | 1/1 | 565 sf | $910,000 | $1,611 | $1,295 | 162 |
| 1009 | 1/1 | 772 sf | $939,000 | $1,216 | $1,289 | 597 |
| 615 | 1/1 | 658 sf | $1,050,000 | $1,596 | $1,472 | 463 |
| 612 | 1/1 | 613 sf | $1,200,000 | $1,958 | $1,367 | 242 |
| 1205 | 2/2 | 982 sf | $1,450,000 | $1,477 | $1,935 | 546 |
| 1705 | 2/2 | 845 sf | $1,495,000 | $1,769 | $1,935 | 47 |
| 1508 | 2/3 | 1,279 sf | $1,960,000 | $1,532 | $2,768 | 64 |
| 302 | 3/3 | 1,646 sf | $2,900,000 | $1,762 | $3,821 | 10 |
| 601 | 3/4 | 1,661 sf | $3,175,000 | $1,911 | $3,809 | 90 |
| 401 | 3/4 | 1,811 sf | $3,250,000 | $1,795 | $3,805 | 42 |
| 502 | 3/3 | 1,761 sf | $3,299,000 | $1,873 | — | 13 |
| 1707 | 3/3 | 1,733 sf | $3,500,000 | $2,020 | $3,853 | 264 |
| 2006 | 3/4 | 2,058 sf | $4,250,000 | $2,065 | $4,438 | 192 |
| PH1 | 4/5 | 3,555 sf | $7,950,000 | $2,236 | $7,501 | 61 |
| 1101 | 5/5 | 4,200 sf | $9,295,000 | $2,213 | $9,867 | 6 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 24 photographs carried on MLS listing A11996343 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 24 fotografías de la ficha MLS A11996343 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 565 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 565 sf.
| HOA at $2.29/sf/monthGastos de comunidad a $2,29/sf/mes | −$15,526 |
| Property tax at 2.02% of $910,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $910,000 | −$18,382 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$2,034 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$35,942 |
What the leases say, and what to readLo que dicen los alquileres y lo que hay que leer
The rental policy is not published and the recorded declaration has not been read. The MLS shows 77 closed leases at the address, 28 of them in the last twelve months: one-bedrooms at $5,500 to $6,500 a month, two-bedrooms at $8,500 to $13,000, three-bedrooms at $17,000 to $23,000. Residence 315 leased at $6,500 in August 2026: $78,000 a year, 8.6 percent gross on its $910,000 ask. After the $35,942 of association fee, tax and insurance above, $42,058 remains, or 4.6 percent, before vacancy and upkeep. The association fee runs about $2.29 a foot a month, so get the budget and the reserve study with the declaration.
La política de alquiler no está publicada y la declaración registrada no se ha leído. El MLS muestra 77 alquileres cerrados en la dirección, 28 de ellos en los últimos doce meses: un dormitorio entre $5.500 y $6.500 al mes, dos dormitorios entre $8.500 y $13.000, tres dormitorios entre $17.000 y $23.000. La residencia 315 se alquiló a $6.500 en agosto de 2026: $78.000 al año, un 8,6 por ciento bruto sobre los $910.000 que pide. Tras los $35.942 de cuota de mantenimiento, impuesto y seguro de arriba quedan $42.058, un 4,6 por ciento, antes de vacancia y mantenimiento. La cuota ronda $2,29 el pie al mes, así que pida el presupuesto y el estudio de reservas junto con la declaración.
How it was built and soldCómo se construyó y se vendió
| Construction financingFinanciación de la construcción | Delivered, so construction debt is behind it. The Real Deal coverage read for this study names no construction lender; CanAm Enterprises lists the project as financed through a loan facility originated by Mack Real Estate Credit Strategies, amount not published.Entregado: la deuda de construcción quedó atrás. La cobertura de The Real Deal leída para este estudio no nombra al prestamista; CanAm Enterprises indica que el proyecto se financió con una línea de crédito originada por Mack Real Estate Credit Strategies, sin importe publicado. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | Delivered. The Real Deal reported completion on 31 July 2024, Bridge YearBuilt reads 2024 on 104 of 124 rows, and the first MLS closing was 19 September 2024.Entregado. The Real Deal informó de la terminación el 31 de julio de 2024, el YearBuilt de Bridge indica 2024 en 104 de 124 registros y el primer cierre en el MLS fue el 19 de septiembre de 2024. |
| DeveloperPromotor | Terra, led by David Martin, with the Cipriani family's Mr. C brand. Sales launched in January 2020 from the low $600,000s, and the expected sellout at completion was above $500M (The Real Deal).Terra, dirigida por David Martin, con la marca Mr. C de la familia Cipriani. Las ventas arrancaron en enero de 2020 desde poco más de $600.000, y al terminar la obra se esperaban ventas totales superiores a $500M (The Real Deal). |
| Rental policyPolítica de alquiler | Rental policy not published; recorded declaration not read. MLS: 77 closed leases at the address, and one MLS remark offers a six-month termPolítica de alquiler no publicada; declaración registrada pendiente de leer. MLS: 77 alquileres cerrados en la dirección, y un comentario del MLS ofrece un plazo de seis meses |
RecommendationRecomendación
Buy the closings, not the asksCompre con los cierres, no con lo que se pide
A delivered, branded Terra building in the Grove that actually trades: 17 closings in twelve months and real leases on every plan. Construction risk is gone, and the one-bedroom line moved from $780,000 to $900,000 in fifteen months.
Start with the seven listings past 150 days and offer on the building's own closings, about $1,530 a foot and 8 percent under ask. Get the recorded rental language and the association budget before signing; residence 315, leased at $6,500, is the income case.
Un edificio de marca de Terra, entregado, en el Grove, que se vende de verdad: 17 cierres en doce meses y alquileres reales en todos los planos. El riesgo de construcción ya no existe, y la línea de un dormitorio pasó de $780.000 a $900.000 en quince meses.
Empiece por los siete anuncios que superan los 150 días y oferte sobre los cierres del propio edificio, unos $1.530 el pie y un 8 por ciento por debajo de lo pedido. Consiga el texto registrado sobre alquileres y el presupuesto de la asociación antes de firmar; la residencia 315, alquilada a $6.500, es el caso de renta.
Questions buyers askPreguntas de los compradores
Does Mr. C Residences Coconut Grove allow short-term rentals such as Airbnb?¿Mr. C Residences Coconut Grove permite el alquiler de corta estancia, tipo Airbnb?
Rental policy not published; recorded declaration not read. MLS: 77 closed leases at the address, and one MLS remark offers a six-month term. Until the developer publishes it and the condominium declaration is recorded, nothing can be stated either way.
Política de alquiler no publicada; declaración registrada pendiente de leer. MLS: 77 alquileres cerrados en la dirección, y un comentario del MLS ofrece un plazo de seis meses. Mientras el promotor no la publique y no se registre la declaración de condominio, no se puede afirmar nada en un sentido ni en otro.
What do residences at Mr. C Residences Coconut Grove cost?¿Cuánto cuestan las residencias de Mr. C Residences Coconut Grove?
Owners ask $910,000 to $9.295M on the MLS today · 565 – 4,200 sf · 17 closings in twelve months at a median $1,530/sf. The study above sets these figures against what actually closed nearby.
Los propietarios piden de $910.000 a $9,295M hoy en el MLS · 565 – 4.200 sf · 17 cierres en doce meses a una mediana de $1.530/sf. El estudio compara estas cifras con lo que realmente se ha cerrado en la zona.
When does Mr. C Residences Coconut Grove deliver?¿Cuándo se entrega Mr. C Residences Coconut Grove?
Delivered. The Real Deal reported completion on 31 July 2024, Bridge YearBuilt reads 2024 on 104 of 124 rows, and the first MLS closing was 19 September 2024.
Entregado. The Real Deal informó de la terminación el 31 de julio de 2024, el YearBuilt de Bridge indica 2024 en 104 de 124 registros y el primer cierre en el MLS fue el 19 de septiembre de 2024.
Who is developing Mr. C Residences Coconut Grove?¿Quién promueve Mr. C Residences Coconut Grove?
Terra, led by David Martin, with the Cipriani family's Mr. C brand. Sales launched in January 2020 from the low $600,000s, and the expected sellout at completion was above $500M (The Real Deal).
Terra, dirigida por David Martin, con la marca Mr. C de la familia Cipriani. Las ventas arrancaron en enero de 2020 desde poco más de $600.000, y al terminar la obra se esperaban ventas totales superiores a $500M (The Real Deal).
Who can I talk to about buying at Mr. C Residences Coconut Grove?¿Con quién puedo hablar para comprar en Mr. C Residences Coconut Grove?
Carolina Peña, broker at BlueBay Brokers (Florida licence BK3288753), handles new developments, in English or Spanish: WhatsApp or phone +1 786 326 8778, carolina@bluebaybrokers.com. This study is independent, written by Steve Gabison, broker (BK3411036), from recorded County deeds and MLS closings.
Carolina Peña, bróker de BlueBay Brokers (licencia de Florida BK3288753), lleva la obra nueva, en español o en inglés: WhatsApp o teléfono +1 786 326 8778, carolina@bluebaybrokers.com. Este estudio es independiente, escrito por Steve Gabison, bróker (BK3411036), a partir de escrituras registradas del condado y cierres del MLS.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the full closing record unit by unit, what resellers are asking against what they paid, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
You are buying a resale here, so the seller's side pays the co-broke and representation costs you nothing. I argue from the recorded closing prices above, including what the current owner actually paid and when.
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Before anything elseAntes que nada
The rental policy here is not published, so I will not sell you a management plan on it. I will get the recorded declaration language and tell you what is actually permitted. That has to be true before the rest matters.
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
The full file on Mr. C Residences Coconut GroveEl expediente completo de Mr. C Residences Coconut Grove
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SourcesFuentes
- The Real Deal, Terra completes Mr. C Residences in Coconut Grove (July 2024)
- The Real Deal, Condos at Mr. C Residences in Coconut Grove will start in the $600Ks (January 2020)
- Terra, Terra breaks ground on Mr. C Residences Coconut Grove
- CanAm Enterprises, Mr. C Residences project page
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-11-12. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-12. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.