The betLa apuesta
The Well Coconut Grove is a funded, half-sold 194-residence wellness condominium whose developer entry, $1.5 million for 960 sf, works out to about $1,563 a foot. Coconut Grove condominiums built since 2015 closed at a median $1,839 this past year. The entry stack is priced under finished Grove stock; the four resale asks on the MLS, at a median $1,973, are not.
The Well Coconut Grove es un condominio de bienestar de 194 residencias, financiado y vendido en más de la mitad, cuya entrada del promotor, $1,5 millones por 960 sf, sale a unos $1.563 el pie. Los condominios de Coconut Grove construidos desde 2015 cerraron este último año a una mediana de $1.839. La entrada está por debajo del producto terminado del Grove; las cuatro reventas publicadas en el MLS, a una mediana de $1.973, no.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33133 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $1.5M – $3M$1,5M – $3M | 183 | $2,120,000 | $971 |
| $3M – $10M$3M – $10M | 135 | $4,450,000 | $1,328 |
Enough buyers, if you count condominiumsCompradores suficientes, si se cuentan condominios
Against every home that closed between $1.5 and $10 million in 33133 in the trailing year, 318, the 194 residences are 0.6 years of supply. But 164 of those closings were single-family houses: against the 94 condominiums alone, the building is about two years of the band's condo demand, delivered at once in late 2028. That argues for the smaller plans, where the buyer pool is widest, and for owning through the delivery window rather than flipping into it. The postcode itself sits at 6.0 months of inventory, a balanced market.
Frente a todas las viviendas que cerraron entre $1,5 y $10 millones en 33133 en los últimos doce meses, 318, las 194 residencias son 0,6 años de oferta. Pero 164 de esos cierres fueron casas unifamiliares: frente a los 94 condominios solos, el edificio equivale a unos dos años de la demanda de condominios de la banda, entregados de golpe a finales de 2028. Eso aconseja los planos pequeños, donde el grupo de compradores es más amplio, y mantener durante la entrega en vez de revender en ella. El código postal está en 6,0 meses de inventario, un mercado equilibrado.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33133 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33133 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33133 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33133 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 10 | $1,611 |
| 2025 | 22 | $1,530 |
| 2026 | 30 | $1,849 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
The entry stack is priced under finished GroveLa entrada está por debajo del Grove terminado
The band cards read $971 and $1,328 a foot because they mix in houses; that is not the comparison. Grove condominiums built since 2015 (Mr. C, Vita at Grove Isle, Park Grove, Grove at Grand Bay) closed at a median $1,839 on 49 sales. The new-stock card's $1,849 is mostly Mr. C Residences closings, part of that building's own sell-out. The developer's $1,563 entry sits under both. The MLS asks, $1,762 to $2,300, sit above: those are buyers reselling contracts, priced for a premium the building has not yet earned.
Las tarjetas de banda marcan $971 y $1.328 el pie porque mezclan casas; esa no es la comparación. Los condominios del Grove construidos desde 2015 (Mr. C, Vita at Grove Isle, Park Grove, Grove at Grand Bay) cerraron a una mediana de $1.839 sobre 49 ventas. Los $1.849 de la tarjeta de producto nuevo son sobre todo cierres de Mr. C Residences, parte de la venta inicial de ese edificio. La entrada del promotor a $1.563 queda por debajo de ambos. Las fichas del MLS, de $1.762 a $2.300, quedan por encima: son compradores que revenden su contrato, con una prima que el edificio aún no ha ganado.
On the MLS todayHoy en el MLS
4 listings at this address are Active right now, pulled 2026-10-23. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
4 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-23. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 404S | 2/3 | 1,539 sf | $2,995,000 | $1,946 | $3,370 | 57 |
| 409S | 2/3 | 1,927 sf | $3,395,000 | $1,762 | — | 78 |
| TH 05 | 4/5 | 3,786 sf | $7,572,000 | $2,000 | $7,816 | 72 |
| PH04 | 3/4 | 3,793 sf | $8,723,900 | $2,300 | $8,307 | 128 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 24 photographs carried on MLS listing A12004168 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12004168 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $1,500,000 at 4.5% simple, 26 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $1,500,000 al 4.5% simple, a 26 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)A la firma (estándar supuesto) | 10% | $150,000 | $150,000 | 26 mo | −$14,625 |
| 60 days after contract60 días después de la firma | 10% | $150,000 | $300,000 | 24 mo | −$13,500 |
| At groundbreakingAl inicio de obra | 10% | $150,000 | $450,000 | 22 mo | −$12,375 |
| At closingAl cierre | 70% | $1,050,000 | $1,500,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $1,500,000 | −$40,500 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $40,500, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $40,500, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 960 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 960 sf.
| HOA at $2.15/sf/monthGastos de comunidad a $2,15/sf/mes | −$24,768 |
| Property tax at 2.02% of $1,500,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,500,000 | −$30,300 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$3,456 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$58,524 |
What to secure before you signQué asegurar antes de firmar
Terra has not published its deposit schedule, so the carry above uses the Miami standard 10/10/10/70, assumed. With 26 months to delivery that is about $40,500 of carry on a $1.5 million residence. Dues on the listings run $2.06 to $2.19 a foot a month as agents enter them. The leasing article is not published: ask for the condominium documents, and confirm the founding club membership the listings describe is in the contract.
Terra no ha publicado su calendario de depósitos, así que el costo de arriba usa el estándar de Miami 10/10/10/70, supuesto. Con 26 meses hasta la entrega son unos $40.500 de costo de oportunidad sobre una residencia de $1,5 millones. Las cuotas en las fichas van de $2,06 a $2,19 el pie al mes según las anotan los agentes. La cláusula de alquiler no está publicada: pida los documentos del condominio y confirme que la membresía fundadora del club que describen las fichas figura en el contrato.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | $410M construction loan from Tyko Capital, closed January 2026 and arranged by Walker & Dunlop: full development funding, and the largest construction loan in Coconut Grove's history.Préstamo de construcción de $410M de Tyko Capital, cerrado en enero de 2026 y estructurado por Walker & Dunlop: financiación completa del proyecto, y el mayor préstamo de construcción de la historia de Coconut Grove. |
| PresoldPrevendido | 50% at last disclosure50% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | Q4 2028, per the developers. Vertical construction started the last week of January 2026, with the loan already in place.Cuarto trimestre de 2028, según los promotores. La construcción vertical arrancó la última semana de enero de 2026, con el préstamo ya cerrado. |
| DeveloperPromotor | Terra, David Martin's Miami developer, with AB Asset Management. They bought the 2.2-acre site in 2021 and delivered The Well Bay Harbor Islands, the same wellness concept, in 2026.Terra, el promotor de Miami de David Martin, con AB Asset Management. Compraron el terreno de 2,2 acres en 2021 y entregaron en 2026 The Well Bay Harbor Islands, el mismo concepto de bienestar. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Rental policy not published; recorded declaration language to be readPolítica de alquiler no publicada; pendiente de leer la declaración registrada |
RecommendationRecomendación
Buy the developer's entry, not a resale contractCompre la entrada del promotor, no un contrato revendido
The construction risk is as low as preconstruction gets: $410 million of full funding closed, more than half sold, and a developer that just delivered the same concept in Bay Harbor. Q4 2028 is a 26-month runway.
Buy from Terra's price list, where entry sits around $1,563 a foot against $1,839 for finished Grove condominiums, and favour the smaller plans. Pass on the MLS assignments at $1,760 and up unless they negotiate to the developer's number.
El riesgo de construcción es tan bajo como puede serlo en preconstrucción: $410 millones de financiación completa cerrada, más de la mitad vendido y un promotor que acaba de entregar el mismo concepto en Bay Harbor. El cuarto trimestre de 2028 deja 26 meses.
Compre sobre la lista de precios de Terra, donde la entrada ronda $1.563 el pie frente a $1.839 de los condominios terminados del Grove, y prefiera los planos pequeños. Descarte las cesiones del MLS desde $1.760 salvo que se negocien al precio del promotor.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Before anything elseAntes que nada
The rental policy here is not published, so I will not sell you a management plan on it. I will get the recorded declaration language and tell you what is actually permitted. That has to be true before the rest matters.
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
The full file on The Well Coconut GroveEl expediente completo de The Well Coconut Grove
Read nextSiga leyendo
- The Lincoln Coconut Grove, Coconut Grove, Delivering 2028The Lincoln Coconut Grove, Coconut Grove, Delivering 2028
- Vita at Grove Isle, Coconut Grove, Delivered 2025Vita at Grove Isle, Coconut Grove, Delivered 2025
- Cipriani Residences Miami, Brickell, 2027Cipriani Residences Miami, Brickell, 2027
- All the new-development studiesTodos los estudios de obra nueva
- Developer price vs resale on six delivered Miami condosPrecio del promotor frente a reventa en seis edificios entregados
- What a preconstruction deposit costs to holdCuánto cuesta mantener un depósito de preconstrucción
- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- Commercial Observer, Tyko's $410M construction loan sets record for Coconut Grove (Jan 2026)
- Bisnow, Terra lands Coconut Grove's largest construction loan ever (Jan 2026)
- Florida YIMBY, The WELL Coconut Grove breaks ground at 2835 Tigertail Ave (Jan 2026)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-23. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-23. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.