The betLa apuesta
One West Twelve is a 22-storey Overtown tower of 372 furnished studios and one-bedrooms sold for nightly rental, and it is 97 percent sold. Its launch price, $300,000 for a 287 sf studio, is $1,045 a foot against $879 for condos built since 2023 that resold in 33136 and 33132 this year. Supply is not the problem: 372 units into a band that closes 300 a year is 1.2 years. The price per foot is.
One West Twelve es una torre de 22 pisos en Overtown con 372 estudios y apartamentos de un dormitorio amueblados, vendidos para alquiler por noche, y está vendida al 97 por ciento. Su precio de lanzamiento, $300.000 por un estudio de 287 sf, son $1.045 el pie frente a $879 en los condominios construidos desde 2023 que se revendieron este año en 33136 y 33132. La oferta no es el problema: 372 unidades en una banda que cierra 300 al año son 1,2 años. El precio por pie sí.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33136, 33132 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $250K – $450K$250K – $450K | 185 | $361,000 | $445 |
| $450K – $650K$450K – $650K | 115 | $530,000 | $550 |
Light supply, and the list is almost closedPoca oferta, y la lista está casi cerrada
372 units against 300 closings a year in the $250K to $650K bands of 33136 and 33132 is 1.2 years of supply, light, because this is where most downtown buyers sit. The comparison flatters it: those closings are mostly older, larger stock, and the competition at delivery is other nightly-rental studios, including the 659-unit 38 West Eleventh by the same PMG and Lion team a few blocks away. The early-buyer price is gone: 97 percent was under contract by December 2025, so what remains is the last 3 percent or an assignment from a contract holder.
372 unidades frente a 300 cierres al año en las bandas de $250K a $650K de 33136 y 33132 son 1,2 años de oferta, poco, porque ahí está la mayoría de los compradores del downtown. La comparación le favorece: esos cierres son sobre todo producto más antiguo y más grande, y la competencia en la entrega serán otros estudios de alquiler por noche, entre ellos los 659 de 38 West Eleventh, del mismo equipo PMG y Lion, a pocas cuadras. El precio de primer comprador ya no existe: el 97 por ciento estaba bajo contrato en diciembre de 2025, así que lo que queda es el último 3 por ciento o una cesión de contrato de un comprador.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33136, 33132 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33136, 33132 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33136, 33132 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33136, 33132 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 8 | $1,128 |
| 2025 | 16 | $869 |
| 2026 | 19 | $879 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Twice the band, a premium to new resalesEl doble de la banda, una prima sobre la reventa nueva
The launch price was $300,000 for the smallest studio, 287 sf, or $1,045 a foot (The Real Deal, July 2024). No current price sheet is published and Bridge carries no listing. Homes at $250K to $450K here close at a median $445 a foot, and condos built since 2023 resold at $879 in 2026, down 22 percent from 2024. So even the launch price was 19 percent over new resales and more than twice the band. That premium is the nightly-rental right, and it is only worth paying if the building actually rents.
El precio de lanzamiento fue de $300.000 por el estudio más pequeño, de 287 sf, es decir $1.045 el pie (The Real Deal, julio de 2024). No hay lista de precios vigente publicada y Bridge no tiene ninguna ficha. Las viviendas de $250K a $450K cierran aquí a una mediana de $445 el pie, y los condominios construidos desde 2023 se revendieron a $879 en 2026, un 22 por ciento menos que en 2024. Así que incluso el precio de lanzamiento estaba un 19 por ciento por encima de la reventa nueva y a más del doble de la banda. Esa prima es el derecho a alquilar por noche, y solo vale la pena pagarla si el edificio de verdad se alquila.
On the MLS todayHoy en el MLS
Not one Active listing at 105 NW 11th Ter, Miami FL 33136, pulled 2026-11-09. The building is being sold off-market by the developer's own sales team, which is normal at this stage and has one consequence worth stating: there is no independent asking price to check the developer's price list against, so every size and price on this page comes from the developer or the trade press rather than from a transaction. It is also why this page carries no photograph: the MLS licence that lets us display a listing's images does not extend to a render off a brochure.
Ni una sola ficha activa en 105 NW 11th Ter, Miami FL 33136, extraído el 2026-11-09. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $300,000 at 4.5% simple, 24 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $300,000 al 4.5% simple, a 24 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar asumido) | 10% | $30,000 | $30,000 | 24 mo | −$2,700 |
| Second instalment (assumed standard)Segundo pago (estándar asumido) | 10% | $30,000 | $60,000 | 21 mo | −$2,362 |
| At top-off (assumed standard)Al remate de estructura (estándar asumido) | 10% | $30,000 | $90,000 | 10 mo | −$1,125 |
| At closingEn el cierre | 70% | $210,000 | $300,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $300,000 | −$6,188 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $6,188, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $6,188, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 287 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 287 sf.
| HOA, not published by the developerGastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Property tax at 2.02% of $300,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $300,000 | −$6,060 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,033 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$7,093 |
What to secure before you signQué asegurar antes de firmar
Three things. The rental clause: every source markets it for Airbnb and VRBO, which is the whole case, so get the declaration language in writing first. The deposit schedule: not published, so the carry uses Miami's 10/10/10/70, about $6,188 on $300,000 over 24 months. And the price: with 97 percent sold, ask PMG Residential for the remaining units with interior areas, and price any assignment against the $879 new stock resells at, not against the launch list.
Tres cosas. La cláusula de alquiler: todas las fuentes lo comercializan para Airbnb y VRBO, que es todo el argumento, así que consiga primero por escrito la redacción de la declaración. El calendario de depósitos: no publicado, así que el coste usa el 10/10/10/70 de Miami, unos $6.188 sobre $300.000 en 24 meses. Y el precio: con el 97 por ciento vendido, pida a PMG Residential las unidades restantes con su superficie interior, y valore cualquier cesión frente a los $879 a los que se revende el producto nuevo, no frente a la lista de lanzamiento.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | $92.5M construction loan from Maxim Capital Group, closed December 2025 with about 97 percent of units under contract (The Real Deal, 16 December 2025).Préstamo de construcción de $92,5M de Maxim Capital Group, cerrado en diciembre de 2025 con cerca del 97 por ciento de las unidades bajo contrato (The Real Deal, 16 de diciembre de 2025). |
| PresoldPrevendido | 97% at last disclosure97% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | 2028 per the developers. Construction started in November 2025, the month before the loan closed, so the schedule is funded. 24 months is the model here, not a contract date.2028 según los promotores. La obra empezó en noviembre de 2025, el mes anterior al cierre del préstamo, así que el calendario está financiado. Los 24 meses son el modelo de esta página, no una fecha de contrato. |
| DeveloperPromotor | PMG (Ryan Shear, Dan Kaplan, Kevin Maloney) with Michael Simkins' Lion Development Group and Alex Karakhanian's LNDMRK Development, the PMG and Lion pairing behind 38 West Eleventh. PMG Residential sells; Cube3 designs; John Moriarty & Associates builds.PMG (Ryan Shear, Dan Kaplan, Kevin Maloney) con Lion Development Group de Michael Simkins y LNDMRK Development de Alex Karakhanian, la misma pareja PMG y Lion de 38 West Eleventh. Vende PMG Residential; diseña Cube3; construye John Moriarty & Associates. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed as short-term-rental friendly, Airbnb and VRBO named (developer release via The Real Deal, 9 July 2024 and 16 December 2025; Florida YIMBY, December 2024)Comercializado como apto para alquiler de corta estancia, con Airbnb y VRBO citados (comunicado del promotor recogido por The Real Deal, 9 de julio de 2024 y 16 de diciembre de 2025; Florida YIMBY, diciembre de 2024) |
RecommendationRecomendación
A nightly-rental asset or nothingUn activo de alquiler por noche, o nada
Delivery risk is low. Maxim Capital Group closed $92.5M of construction debt in December 2025, work started the month before, and 97 percent of the units are under contract. This one gets built.
Buy it only as a nightly rental, with the declaration in hand, and only at a price that leaves room against the $879 new resales fetch. As a home or a long let it is a small studio at more than twice what the band pays.
El riesgo de entrega es bajo. Maxim Capital Group cerró $92,5M de deuda de construcción en diciembre de 2025, la obra empezó el mes anterior y el 97 por ciento de las unidades está bajo contrato. Este edificio se construye.
Cómprelo solo para alquiler por noche, con la declaración en la mano, y solo a un precio que deje margen frente a los $879 que obtiene la reventa nueva. Como vivienda o alquiler largo es un estudio pequeño a más del doble de lo que paga la banda.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
After deliveryDespués de la entrega
Property Management Brickell LLC runs the unit, as it already does across Brickell, and my own host profile carries more than 2,900 reviews at 4.82 as a Superhost. You get the pro forma before you buy.
Property Management Brickell LLC opera la unidad, como ya lo hace en todo Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula más de 2.900 reseñas con 4,82 como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
The full file on One West Twelve ResidencesEl expediente completo de One West Twelve Residences
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SourcesFuentes
- The Real Deal, PMG partners launch Overtown condo with Samuelsson (Jul 2024)
- The Real Deal, Short-term rental project in Overtown secures loan (Dec 2025)
- Florida YIMBY, One West Twelve Residences slated for 1129 NW 1st Ct (Dec 2024)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-11-09. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-09. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.