The betLa apuesta
RIVA is a 100-residence riverfront condominium in Fort Lauderdale, delivered in 2018 by Premier Developers, and the number that decides it is $950,000: what a two-bedroom on the 05 line closed at in April 2026, 19% under the $1,175,000 the same plan fetched in 2023. The three-bedrooms held at $2.1 million. The two-bedroom stack has already corrected; the rest of the building has not.
RIVA es un condominio de 100 residencias frente al río en Fort Lauderdale, entregado en 2018 por Premier Developers, y la cifra que lo decide es $950.000: lo que cerró un dos dormitorios de la línea 05 en abril de 2026, un 19% por debajo de los $1.175.000 que logró el mismo plano en 2023. Los tres dormitorios se mantuvieron en $2,1 millones. La pila de dos dormitorios ya se corrigió; el resto del edificio no.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33304 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $800K – $1.5M$800K – $1,5M | 132 | $1,050,000 | $541 |
| $1.5M – $2.5M$1,5M – $2,5M | 59 | $1,800,000 | $821 |
| $2.5M and above$2,5M en adelante | 55 | $3,400,000 | $1,121 |
Eight years of resales, and where they standOcho años de reventas, y dónde están
RIVA has a real resale record: 61 recorded sales on the MLS since 2019, though only five since January 2025. Four closed in the past twelve months and nine units are listed, two of them since January and February 2025. The 100 residences sit in a postcode that closed 246 homes between $800,000 and the top of the market last year, 93 of them condominiums. Most condos built since 2015 that closed there were oceanfront, Selene, Four Seasons and Paramount, which is a different purchase from a river view. 33304 holds 11.2 months of supply.
RIVA tiene un historial de reventa real: 61 ventas registradas en el MLS desde 2019, aunque solo cinco desde enero de 2025. Cuatro cerraron en los últimos doce meses y hay nueve unidades a la venta, dos de ellas desde enero y febrero de 2025. Las 100 residencias están en un código postal que cerró 246 viviendas desde $800.000 hasta lo más alto del mercado el año pasado, 93 de ellas condominios. La mayoría de los condos construidos desde 2015 que cerraron allí estaban frente al mar, Selene, Four Seasons y Paramount, que es otra compra distinta a una vista al río. 33304 tiene 11,2 meses de oferta.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33304 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33304 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33304 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33304 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta |
| 2026 | 30 | $1,077 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Two-bedrooms reset, three-bedrooms heldDos dormitorios corregidos, tres dormitorios firmes
The 2026 two-bedroom closings were $950,000 (#1005) and $1,000,000 (#1409), $533 and $650 a foot. In 2023 the same plans closed at $1,175,000 (#705, #805) and $1,250,000 (#1203). The 2021 buyers paid $655,000 to $900,000, so the reset leaves them ahead. Three-bedrooms closed at $2,100,000 (#1204) and $2,187,500 (#706) in 2026, $867 and $903 a foot, against $1.9M to $2.5M in 2023-2024. Older condos in 33304 under $1.5M closed at $577. Unit #1005 is listed at 1,620 sf in 2021 and 1,783 sf in 2026: same apartment, so compare prices, not feet.
Los cierres de dos dormitorios en 2026 fueron $950.000 (#1005) y $1.000.000 (#1409), $533 y $650 el pie. En 2023 los mismos planos cerraron a $1.175.000 (#705, #805) y $1.250.000 (#1203). Los compradores de 2021 pagaron de $655.000 a $900.000, así que la corrección los deja con ganancia. Los tres dormitorios cerraron a $2.100.000 (#1204) y $2.187.500 (#706) en 2026, $867 y $903 el pie, frente a $1,9M a $2,5M en 2023-2024. Los condos antiguos de 33304 por debajo de $1,5M cerraron a $577. La unidad #1005 figura con 1.620 sf en 2021 y 1.783 sf en 2026: mismo apartamento, así que compare precios, no pies.
On the MLS todayHoy en el MLS
9 listings at this address are Active right now, pulled 2026-10-29. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
9 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-29. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 707 | 2/— | 1,617 sf | $899,900 | $557 | $1,659 | 138 |
| 605 | 2/3 | 1,783 sf | $950,000 | $533 | $2,067 | 622 |
| 1203 | 2/2 | 1,738 sf | $1,195,000 | $688 | $1,888 | 654 |
| 810 | 2/3 | 2,544 sf | $1,799,000 | $707 | $2,868 | 13 |
| 501 | 3/3 | 2,154 sf | $1,999,999 | $929 | $8,008 | 1 |
| 1002 | 3/4 | 2,251 sf | $2,100,000 | $933 | $2,562 | 155 |
| 804 | 3/4 | 2,275 sf | $2,175,000 | $956 | $2,820 | 0 |
| PH-1602 | 4/5 | 4,179 sf | $4,897,000 | $1,172 | $4,350 | 349 |
| Ph-1606 | 3/— | 4,267 sf | $4,995,000 | $1,171 | $4,350 | 251 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 24 photographs carried on MLS listing F10550466 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 24 fotografías de la ficha MLS F10550466 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 1,617 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 1,617 sf.
| HOA at $1.13/sf/monthGastos de comunidad a $1,13/sf/mes | −$21,927 |
| Property tax at 2.02% of $950,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $950,000 | −$19,190 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$5,821 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$46,938 |
What it costs to hold, and what it rents forLo que cuesta mantenerlo y lo que renta
Dues on the listings run $1.03 to $1.24 a foot, $2,067 a month on #605 (one listing shows $8,008, almost certainly a typo). Taxes on #605 are $11,481 and reset on sale. #609, a 1,411 sf two-bedroom, leased at $5,250 in April 2025 and $5,500 in November 2025; #1102, a three-bedroom, at $9,000 in September 2026. At $950,000, $5,500 a month nets about $29,700 after dues and the current taxes, 3.1% before insurance and vacancy. Seasonal leases are advertised; nightly rental is not.
Las cuotas de las fichas van de $1,03 a $1,24 el pie, $2.067 al mes en #605 (una ficha muestra $8.008, casi seguro un error). Los impuestos de #605 son $11.481 y se reajustan con la venta. #609, dos dormitorios de 1.411 sf, se arrendó a $5.250 en abril de 2025 y a $5.500 en noviembre de 2025; #1102, tres dormitorios, a $9.000 en septiembre de 2026. A $950.000, $5.500 al mes dejan unos $29.700 netos tras cuotas e impuestos actuales, un 3,1% antes de seguro y vacancia. Se anuncian arrendamientos de temporada; el alquiler por noches, no.
How it was built and soldCómo se construyó y se vendió
| Construction financingFinanciación de la construcción | $65M construction loan from Madison Realty Capital, June 2017, to finish the tower. Delivered 2018.Préstamo de construcción de $65M de Madison Realty Capital, junio de 2017, para terminar la torre. Entregado en 2018. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | Delivered 2018. The builder, Moss, announced completion in June 2018; the first resales on the MLS closed in 2019.Entregado en 2018. El constructor, Moss, anunció la finalización en junio de 2018; las primeras reventas en el MLS cerraron en 2019. |
| DeveloperPromotor | Premier Developers, Bradley Deckelbaum. Broke ground in June 2015 for a 2016 finish that slipped to 2018. Built by Moss; the $65M Madison Realty Capital loan funded completion.Premier Developers, Bradley Deckelbaum. Inicio de obra en junio de 2015 para terminar en 2016, finalmente en 2018. Construido por Moss; el préstamo de $65M de Madison Realty Capital financió la finalización. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Seasonal and annual leases on the MLS (a six-month furnished lease at #1103, association approval in 2 to 4 weeks); nightly rental not advertised, recorded declaration not readArrendamientos de temporada y anuales en el MLS (seis meses amueblado en #1103, aprobación de la asociación en 2 a 4 semanas); el alquiler por noches no se anuncia, declaración registrada no leída |
RecommendationRecomendación
Buy the two-bedroom line at the 2026 printsCompre la línea de dos dormitorios a los precios de 2026
The building is proven: 40,000 sf of amenities, 400 feet on the Middle River with boat slips, private-elevator plans, and eight years of recorded resales. Premier finished it on a $65M Madison Realty Capital loan, and it delivered in 2018.
Buy a two-bedroom near the $950,000 to $1,000,000 closings, not the $1,195,000 ask that has sat 21 months. The three-bedrooms are fairly priced at $2.1M; the penthouses are a home, not a trade.
El edificio está probado: 40.000 sf de amenidades, 400 pies sobre el Middle River con amarres para barcos, planos con ascensor privado y ocho años de reventas registradas. Premier lo terminó con un préstamo de $65M de Madison Realty Capital y se entregó en 2018.
Compre un dos dormitorios cerca de los cierres de $950.000 a $1.000.000, no al precio de $1.195.000 que lleva 21 meses en el mercado. Los tres dormitorios están a precio justo en $2,1M; los penthouses son una casa, no una inversión.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the full closing record unit by unit, what resellers are asking against what they paid, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
You are buying a resale here, so the seller's side pays the co-broke and representation costs you nothing. I argue from the recorded closing prices above, including what the current owner actually paid and when.
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Before anything elseAntes que nada
The rental policy here is not published, so I will not sell you a management plan on it. I will get the recorded declaration language and tell you what is actually permitted. That has to be true before the rest matters.
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
The full file on RIVA Residences Fort LauderdaleEl expediente completo de RIVA Residences Fort Lauderdale
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SourcesFuentes
- The Real Deal, On the scene at Riva's groundbreaking (June 2015)
- New York Real Estate Journal, Madison Realty Capital provides $65 million loan for condo construction project (June 2017)
- Moss, Moss celebrates completion of RIVA in Fort Lauderdale (2018)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-29. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-29. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.