The betLa apuesta
Bungalow East is a 14-storey building of 34 large residences one block from the ocean on Fort Lauderdale Beach, and the number that decides it is $1,071 a foot: what its listed four-bedroom asks, against $1,159 for condominiums that closed between $3 million and $4.5 million in 33304 over the past year. New, small, and priced under the stock it will compete with.
Bungalow East es un edificio de 14 pisos con 34 residencias grandes a una cuadra del océano en Fort Lauderdale Beach, y la cifra que lo decide es $1.071 el pie: lo que pide su unidad de cuatro dormitorios en el MLS, frente a $1.159 en los condominios que cerraron entre $3 millones y $4,5 millones en 33304 este último año. Nuevo, pequeño, y con precio por debajo del producto con el que va a competir.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33304 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $2M – $3M$2M – $3M | 39 | $2,340,500 | $949 |
| $3M – $4.5M$3M – $4,5M | 20 | $3,350,000 | $1,111 |
Thirty-four homes in a deep bandTreinta y cuatro viviendas en una banda profunda
The 34 residences equal 0.6 years of the 59 homes that closed between $2 million and $4.5 million in 33304 over the past year, and 32 of those were condominiums, 30 of them built since 2015. That is a working condo market at this price, which is exactly what a resale needs, and a building this small cannot flood its own band. The postcode holds 10.9 months of supply, so a buyer has room to negotiate today. With 34 units the price list has few steps to climb, and the only other listing, a three-bedroom at $2,250,000, is under contract.
Las 34 residencias equivalen a 0,6 años de las 59 viviendas que cerraron entre $2 millones y $4,5 millones en 33304 este último año, y 32 de ellas eran condominios, 30 construidos desde 2015. Es un mercado de condos que funciona a este precio, justo lo que necesita una reventa, y un edificio tan pequeño no puede saturar su propia banda. El código postal tiene 10,9 meses de oferta, así que hoy el comprador tiene margen para negociar. Con 34 unidades la lista de precios tiene pocos escalones que subir, y la otra ficha, un tres dormitorios a $2.250.000, ya está bajo contrato.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33304 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33304 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33304 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33304 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta |
| 2026 | 29 | $1,090 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
New, under the new stockNuevo, por debajo de lo nuevo
#601 asks $3,029,000 for 2,829 sf, $1,071 a foot; the published range, $2 million to $4 million across 2,105 to 4,000 sf, works out at $950 to $1,000. Condominiums in 33304 cleared $1,106 a foot between $2 million and $3 million, and $1,159 between $3 million and $4.5 million. Selene on N Seabreeze Blvd and the Four Seasons, the only condos delivered in 33304 since 2023, cleared 29 closings this year at a median $1,090. Bungalow East sits a block back from the sand, which is the discount you are paid for; the Conrad beach club membership narrows it.
La #601 pide $3.029.000 por 2.829 sf, $1.071 el pie; el rango publicado, de $2 a $4 millones en 2.105 a 4.000 sf, sale a $950 a $1.000. Los condominios de 33304 cerraron a $1.106 el pie entre $2 y $3 millones, y a $1.159 entre $3 y $4,5 millones. Selene en N Seabreeze Blvd y el Four Seasons, los únicos condos entregados en 33304 desde 2023, cerraron 29 ventas este año a una mediana de $1.090. Bungalow East está a una cuadra de la arena, y ese es el descuento que se le paga; la membresía del club de playa del Conrad lo acorta.
On the MLS todayHoy en el MLS
1 listing at this address is Active right now, pulled 2026-10-27. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
1 ficha activa en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-27. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 601 | 4/4 | 2,829 sf | $3,029,000 | $1,071 | $4,545 | 542 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 14 photographs carried on MLS listing A11775619 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 14 fotografías de la ficha MLS A11775619 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $2,250,000 at 4.5% simple, 20 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $2,250,000 al 4.5% simple, a 20 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar asumido) | 10% | $225,000 | $225,000 | 20 mo | −$16,875 |
| At groundbreakingAl inicio de obra | 10% | $225,000 | $450,000 | 18 mo | −$15,188 |
| At top-offAl remate de estructura | 10% | $225,000 | $675,000 | 8 mo | −$6,750 |
| At closingEn el cierre | 70% | $1,575,000 | $2,250,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $2,250,000 | −$38,812 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $38,812, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $38,812, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 2,105 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 2,105 sf.
| HOA at $1.61/sf/monthGastos de comunidad a $1,61/sf/mes | −$40,669 |
| Property tax at 2.02% of $2,250,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $2,250,000 | −$45,450 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$7,578 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$93,697 |
What to get before you signLo que hay que obtener antes de firmar
No construction loan and no presale figure have been published. Construction was announced for late 2025 on an 18-month build; no dated source confirms groundbreaking, while the listings still say 2027. The carry above assumes the Miami standard 10/10/10/70 over 20 months because Merrimac has not published a schedule. Dues on the listings run $1.61 a foot, $3,200 a month on the three-bedroom and $4,545 on the four. Fort Lauderdale cannot ban short stays; the recorded declaration will decide, and none is recorded yet. Ask for the loan, the schedule and the rental clause.
No se ha publicado ningún préstamo de construcción ni porcentaje vendido. La obra se anunció para finales de 2025 con 18 meses de construcción; ninguna fuente fechada confirma el inicio, y las fichas siguen diciendo 2027. El coste de arriba asume el estándar de Miami 10/10/10/70 a 20 meses porque Merrimac no ha publicado su calendario. Las cuotas de las fichas son $1,61 el pie, $3.200 al mes en el tres dormitorios y $4.545 en el de cuatro. Fort Lauderdale no puede prohibir las estancias cortas; decidirá la declaración registrada, y aún no hay ninguna. Pida el préstamo, el calendario y la cláusula de alquiler.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | No construction loan reported as of October 2026.Ningún préstamo de construcción anunciado a octubre de 2026. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | 2027, per the developer and the MLS. Construction was announced for late 2025 on an 18-month build; no dated source confirms groundbreaking.2027, según el promotor y el MLS. La obra se anunció para finales de 2025 con 18 meses de construcción; ninguna fuente fechada confirma el inicio. |
| DeveloperPromotor | Merrimac Ventures, the Motwani family firm. Sales by OneWorld Properties, architecture by Swedroe, interiors by Adriana Hoyos Design Studio.Merrimac Ventures, la firma de la familia Motwani. Ventas de OneWorld Properties, arquitectura de Swedroe, interiores de Adriana Hoyos Design Studio. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Not published; Fort Lauderdale cannot ban short stays, the recorded declaration will decide (none recorded yet)No publicada; Fort Lauderdale no puede prohibir las estancias cortas, decidirá la declaración registrada (aún no registrada) |
RecommendationRecomendación
A small building priced under its bandUn edificio pequeño con precio bajo su banda
Bungalow East has what a resale needs: a block from the ocean, a band where 32 condominiums closed last year, and an ask under what new condos in that band clear. Adriana Hoyos interiors and the Conrad beach and yacht club come with it.
Buy a three-bedroom near $1,000 a foot, where the gap to the band is widest, once the construction loan is announced. Get the deposit schedule and the rental clause in writing first.
Bungalow East tiene lo que necesita una reventa: a una cuadra del océano, una banda donde cerraron 32 condominios el año pasado, y un precio por debajo de lo que cierran los condos nuevos de esa banda. Incluye interiores de Adriana Hoyos y el club de playa y de yates del Conrad.
Compre un tres dormitorios cerca de $1.000 el pie, donde la distancia con la banda es mayor, cuando se anuncie el préstamo de construcción. Antes, obtenga por escrito el calendario de depósitos y la cláusula de alquiler.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Before anything elseAntes que nada
The rental policy here is not published, so I will not sell you a management plan on it. I will get the recorded declaration language and tell you what is actually permitted. That has to be true before the rest matters.
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
The full file on Bungalow East Fort LauderdaleEl expediente completo de Bungalow East Fort Lauderdale
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SourcesFuentes
- The Real Deal, Merrimac Ventures launches sales of Fort Lauderdale condos (November 2024)
- Florida YIMBY, Plans unveiled for Bungalow East at 530 North Birch Road (November 2024)
- City of Fort Lauderdale Code, chapter 15 article X, vacation rentals
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-27. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-27. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.