The betLa apuesta
Rivage is the only new oceanfront condominium in Bal Harbour, and its 56 residences are about one year of what the beach closes above $10M. Entry asks about $3,030 a foot against $2,607 for homes closed at $10M to $20M in Bal Harbour, Surfside and Sunny Isles this year, a 16 percent premium for a 2027 delivery on 200 feet of sand. Supply is the case: the band absorbs a building this size in about a year.
Rivage es el único condominio nuevo frente al mar en Bal Harbour, y sus 56 residencias equivalen a cerca de un año de lo que la playa cierra por encima de $10M. La entrada pide unos $3.030 el pie frente a $2.607 de las viviendas vendidas este año entre $10M y $20M en Bal Harbour, Surfside y Sunny Isles: una prima del 16 por ciento por una entrega en 2027 sobre 200 pies de arena. La oferta es el argumento: la banda absorbe un edificio de este tamaño en un año.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33154, 33160 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $10M – $20M$10M – $20M | 34 | $12,875,000 | $2,607 |
| $20M and above$20M en adelante | 18 | $28,784,750 | $4,420 |
Small building, deep bandEdificio pequeño, banda profunda
Bal Harbour, Bay Harbor, Surfside (33154) and Sunny Isles (33160) closed 52 homes above $10M in the trailing year: 34 between $10M and $20M at a median $2,607 a foot, and 18 above $20M at $4,420. At 56 residences Rivage is about 1.1 years of that. That is a light load: the band absorbs a building this size in about a year. The developers reported more than $100M of presales in the two months before the loan closed (November 2024) and $70M more in autumn 2025, but no percentage sold has been published. Ask for the number of units left: that is what decides whether the remaining stock is the developer's to discount or yours to wait for.
Bal Harbour, Bay Harbor, Surfside (33154) y Sunny Isles (33160) cerraron 52 viviendas por encima de $10M en los últimos doce meses: 34 entre $10M y $20M a una mediana de $2.607 el pie, y 18 por encima de $20M a $4.420. Con 56 residencias, Rivage equivale a unos 1,1 años de esa demanda. Es una carga ligera: la banda absorbe un edificio de este tamaño en cerca de un año. Los promotores anunciaron más de $100M en preventas en los dos meses anteriores al cierre del préstamo (noviembre de 2024) y otros $70M en el otoño de 2025, pero no han publicado qué porcentaje está vendido. Pida el número de unidades que quedan: es lo que decide si el inventario restante es del promotor para descontar o suyo para esperar.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33154, 33160 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33154, 33160 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33154, 33160 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33154, 33160 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 5 | $2,272 |
| 2025 | 12 | $1,706 |
| 2026 | 28 | $1,330 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
A premium to the band, not to the beachUna prima sobre la banda, no sobre la playa
The smallest plans, about 3,300 sf from $10M, work out near $3,030 a foot. Homes in the $10M to $20M band closed at a median $2,607 on recorded MLS sales over the trailing year, so the entry stack carries about a 16 percent premium for being new and oceanfront. The launch average was about $4,000 a foot (Related, January 2023), roughly the $4,420 the band above $20M closes at, which is where the larger plans sit. Condominiums delivered since 2023 in these postcodes resell at $1,330 a foot this year, but that mixes Sunny Isles stock at every price and is not this buyer's comparable.
Las plantas más pequeñas, unos 3.300 sf desde $10M, salen a cerca de $3.030 el pie. Las viviendas de la banda de $10M a $20M cerraron a una mediana de $2.607 sobre ventas MLS registradas en los últimos doce meses, así que la parte de entrada lleva una prima de alrededor del 16 por ciento por ser nueva y frente al mar. La media de lanzamiento fue de unos $4.000 el pie (Related, enero de 2023), aproximadamente los $4.420 a los que cierra la banda por encima de $20M, que es donde están las plantas grandes. Los condominios entregados desde 2023 en estos códigos postales se revenden este año a $1.330 el pie, pero esa cifra mezcla producto de Sunny Isles de todos los precios y no es el comparable de este comprador.
On the MLS todayHoy en el MLS
Not one Active listing at 10245 Collins Ave, Bal Harbour FL 33154, pulled 2026-11-01. The building is being sold off-market by the developer's own sales team, which is normal at this stage and has one consequence worth stating: there is no independent asking price to check the developer's price list against, so every size and price on this page comes from the developer or the trade press rather than from a transaction. It is also why this page carries no photograph: the MLS licence that lets us display a listing's images does not extend to a render off a brochure.
Ni una sola ficha activa en 10245 Collins Ave, Bal Harbour FL 33154, extraído el 2026-11-01. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $10,000,000 at 4.5% simple, 13 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $10,000,000 al 4.5% simple, a 13 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar asumido) | 10% | $1,000,000 | $1,000,000 | 13 mo | −$48,750 |
| At groundbreaking (passed September 2024, due at signing)Al inicio de obra (pasado en septiembre de 2024, se paga al firmar) | 10% | $1,000,000 | $2,000,000 | 13 mo | −$48,750 |
| At top-offAl remate de estructura | 10% | $1,000,000 | $3,000,000 | 9 mo | −$33,750 |
| At closingEn el cierre | 70% | $7,000,000 | $10,000,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $10,000,000 | −$131,250 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $131,250, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $131,250, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 3,300 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 3,300 sf.
| HOA, not published by the developerGastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Property tax at 2.02% of $10,000,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $10,000,000 | −$202,000 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$11,880 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$213,880 |
About $131,250 to carry, and two things to askUnos $131.250 de coste del depósito, y dos cosas que pedir
The developers have not published a deposit schedule, so the table uses the Miami standard of 10/10/10/70, assumed. Construction began in September 2024, so a buyer signing today would likely put 20 percent down at once and hold it about 13 months to the 2027 delivery: on a $10M residence that is about $131,250 at 4.5 percent. Ask for two things in writing: the actual schedule, since a building this far along may ask for more at signing, and the rental language in the declaration, which is not published. At this price that is a residence question, not a yield question.
Los promotores no han publicado calendario de depósitos, así que la tabla usa el estándar de Miami de 10/10/10/70, asumido. La obra empezó en septiembre de 2024, de modo que quien firme hoy probablemente aporte el 20 por ciento de una vez y lo mantenga unos 13 meses hasta la entrega de 2027: sobre una residencia de $10M son unos $131.250 al 4,5 por ciento. Pida dos cosas por escrito: el calendario real, porque un edificio tan avanzado puede pedir más al firmar, y la cláusula de alquiler de la declaración, que no está publicada. A este precio es una cuestión de vivienda, no de rentabilidad.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | $424M closed November 2024 from Adi Chugh's Tyko Capital (The Real Deal). Construction had begun that September.$424M cerrados en noviembre de 2024 con Tyko Capital, de Adi Chugh (The Real Deal). La obra había empezado en septiembre. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | 2027, per the developers. Construction began in September 2024 after Carlton Terrace was demolished.2027, según los promotores. La obra empezó en septiembre de 2024, tras la demolición de Carlton Terrace. |
| DeveloperPromotor | Related Group (the Pérez family), Two Roads Development and Rockpoint. Assembled the site through a roughly $130M bulk buyout of the 88-unit Carlton Terrace in 2021.Related Group (la familia Pérez), Two Roads Development y Rockpoint. Reunieron el solar con la compra en bloque, por unos $130M, de las 88 unidades de Carlton Terrace en 2021. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Rental policy not published; recorded declaration language to be readPolítica de alquiler no publicada; pendiente de leer la declaración registrada |
RecommendationRecomendación
Buy the entry plans, close to deliveryCompre las plantas de entrada, cerca de la entrega
A clean supply picture: 56 residences into a band that closed 52 sales last year, a $424M loan closed in 2024, construction running since September 2024 and about 13 months of deposit carry left. Delivery risk is low.
The entry plans at about $3,030 a foot are the line to own, 16 percent over what the $10M to $20M band closes at and well under the launch average. Get the count of units left and the deposit schedule in writing before signing.
Un panorama de oferta limpio: 56 residencias para una banda que cerró 52 ventas el año pasado, un préstamo de $424M cerrado en 2024, obra en marcha desde septiembre de 2024 y unos 13 meses de depósito por delante. El riesgo de entrega es bajo.
Las plantas de entrada, a unos $3.030 el pie, son la línea que conviene poseer: un 16 por ciento sobre lo que cierra la banda de $10M a $20M y muy por debajo de la media de lanzamiento. Consiga por escrito, antes de firmar, cuántas unidades quedan y el calendario de depósitos.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Before anything elseAntes que nada
The rental policy here is not published, so I will not sell you a management plan on it. I will get the recorded declaration language and tell you what is actually permitted. That has to be true before the rest matters.
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
The full file on Rivage Bal HarbourEl expediente completo de Rivage Bal Harbour
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SourcesFuentes
- The Real Deal, Related and partners score $424M construction loan for Rivage (Nov 2024)
- The Real Deal, Related and Two Roads launch sales of Rivage (Jan 2023)
- The Real Deal, Nick Pérez on the condo market, $70M presold at Rivage in autumn 2025 (Jan 2026)
- The Real Deal, Leaders of real estate wealth, the $150M Rivage penthouse (Oct 2026)
- Developer site, rivagebalharbour.com
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-11-01. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-01. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.