The betLa apuesta
Seaway at The Surf Club is Fort Partners' 2024 oceanfront building in Surfside, and its one MLS closing, unit 602, went at $4,170 a foot in May 2026. Homes above $8 million in 33154 close at a median $2,997 a foot, and the Four Seasons Surf Club next door at $4,459. You are buying new construction at Surf Club resale prices, not at a premium over them, with the Surf Club's amenities included.
Seaway at The Surf Club es el edificio frente al mar que Fort Partners entregó en 2024 en Surfside, y su único cierre MLS, la unidad 602, se vendió a $4.170 el pie en mayo de 2026. Las viviendas de más de $8 millones en 33154 cierran a una mediana de $2.997 el pie, y el Four Seasons Surf Club vecino a $4.459. Compra obra nueva a precios de reventa del Surf Club, no con prima sobre ellos, y con las amenidades del Surf Club incluidas.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33154 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $8M – $20M$8M – $20M | 28 | $11,331,250 | $2,997 |
| $20M and above$20M en adelante | 11 | $30,250,000 | $4,490 |
Most of it is already soldLa mayor parte ya está vendida
34 residences against 39 closings a year above $8 million in 33154, which the card reads as under a year of supply. The real figure is smaller, because the developer has been closing since October 2024: 23 units for $293.5 million by March 2025 with 11 left (Commercial Observer), $320.7 million recorded by July 2025 (The Real Deal), then the $86 million penthouse in November. Nothing is listed on the MLS today, so remaining developer inventory is sold off-market and its size is not published. The one MLS sale took 199 days and closed 5 percent under its $12.5 million ask, which is the pace to plan for on exit.
34 residencias frente a 39 cierres al año por encima de $8 millones en 33154, que la tarjeta lee como menos de un año de oferta. La cifra real es menor, porque el promotor cierra desde octubre de 2024: 23 unidades por $293,5 millones a marzo de 2025 con 11 por vender (Commercial Observer), $320,7 millones registrados a julio de 2025 (The Real Deal), y luego el ático de $86 millones en noviembre. Hoy no hay nada en el MLS, así que el inventario restante del promotor se vende fuera de mercado y su tamaño no se publica. La única venta MLS tardó 199 días y cerró un 5 por ciento por debajo de su precio pedido de $12,5 millones, que es el ritmo a prever para la salida.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33154 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33154 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33154 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33154 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 5 | $1,205 |
| 2026 | 22 | $1,345 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Priced at the Surf Club, not above itCon precio del Surf Club, no por encima
Unit 602, 2,848 sf, closed at $11,875,000 in May 2026, $4,170 a foot. Penthouse PH-11, 16,053 sf, recorded at $86 million, $5,358 a foot (The Real Deal, November 2025). The bands it competes in close at a median $2,997 a foot between $8 and $20 million and $4,490 above. The closer comparable is the Four Seasons Residences at the Surf Club next door, delivered 2017: ten MLS closings in the trailing year at a median $4,459 a foot, from $2,867 to $7,949. Seaway sits inside that range. Ignore the postcode's new-stock card: those post-2023 resales at $1,345 are a different product.
La unidad 602, de 2.848 sf, cerró a $11.875.000 en mayo de 2026, $4.170 el pie. El ático PH-11, de 16.053 sf, se registró a $86 millones, $5.358 el pie (The Real Deal, noviembre de 2025). Las bandas en las que compite cierran a una mediana de $2.997 el pie entre $8 y $20 millones y de $4.490 por encima. La comparación más cercana es Four Seasons Residences at the Surf Club, al lado, entregado en 2017: diez cierres MLS en los últimos doce meses a una mediana de $4.459 el pie, de $2.867 a $7.949. Seaway está dentro de ese rango. Ignore la tarjeta de obra nueva del código postal: esas reventas posteriores a 2023 a $1.345 son otro producto.
On the MLS todayHoy en el MLS
Not one Active listing at 9149 Collins Ave, Surfside FL 33154, pulled 2026-11-14. The building is being sold off-market by the developer's own sales team, which is normal at this stage and has one consequence worth stating: there is no independent asking price to check the developer's price list against, so every size and price on this page comes from the developer or the trade press rather than from a transaction.
Ni una sola ficha activa en 9149 Collins Ave, Surfside FL 33154, extraído el 2026-11-14. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 2,848 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 2,848 sf.
| HOA, not published by the developerGastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Property tax at 2.02% of $11,875,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $11,875,000 | −$239,875 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$10,253 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$250,128 |
What to secure before you signQué asegurar antes de firmar
Three items. The HOA: Seaway's budget and dues are not published; for scale, a Surf Club unit asking $31.5 million carries an estimated $15,123 a month (The Real Deal, May 2026). Property tax alone on unit 602's price is about $240,000 a year. The rental language: not published, and at this price the building is a residence rather than an income asset. The unit count: four reports give 34 residences at 9149 Collins, The Real Deal's May 2026 piece gives 26; this study uses 34. Ask the association for the declaration and the current budget.
Tres puntos. Los gastos de comunidad: ni el presupuesto ni las cuotas de Seaway están publicados; como referencia, una unidad del Surf Club que pide $31,5 millones lleva unos $15.123 al mes estimados (The Real Deal, mayo de 2026). Solo el impuesto sobre bienes inmuebles al precio de la unidad 602 ronda los $240.000 al año. La cláusula de alquiler: no publicada, y a este precio el edificio es una residencia y no un activo de renta. El número de unidades: cuatro informaciones dan 34 residencias en 9149 Collins y la de The Real Deal de mayo de 2026 da 26; este estudio usa 34. Pida a la asociación la declaración y el presupuesto vigente.
How it was built and soldCómo se construyó y se vendió
| Construction financingFinanciación de la construcción | $169M construction loan from Bank OZK (2022); after delivery, a $45M EB-5 inventory loan from Bether Capital against three unsold units (Commercial Observer, March 2025).Préstamo de construcción de $169M de Bank OZK (2022); tras la entrega, un préstamo de inventario EB-5 de $45M de Bether Capital garantizado con tres unidades sin vender (Commercial Observer, marzo de 2025). |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | Delivered October 2024; the first 13 deeds recorded that month (The Real Deal).Entregado en octubre de 2024; las primeras 13 escrituras se registraron ese mes (The Real Deal). |
| DeveloperPromotor | Fort Partners, Nadim Ashi; seller of record SCR Residences LLC. Architect Joseph Dirand, landscape Peter Wirtz. Sister building Seaway North (9165 Collins, 10 units) sold $386.4M (The Real Deal, May 2026).Fort Partners, de Nadim Ashi; vendedor registrado SCR Residences LLC. Arquitecto Joseph Dirand, paisajismo de Peter Wirtz. El edificio hermano Seaway North (9165 Collins, 10 unidades) vendió $386,4M (The Real Deal, mayo de 2026). |
| Rental policyPolítica de alquiler | Rental policy not published; recorded declaration language to be readPolítica de alquiler no publicada; pendiente de leer la declaración registrada |
RecommendationRecomendación
A residence bought at the Surf Club's priceUna residencia comprada al precio del Surf Club
Fort Partners delivered in October 2024 on Bank OZK construction financing and has sold most of the building, the $86 million penthouse included. This is the block that set Miami-Dade's condo price records in 2024 and 2025, and the product is proven.
Buy it as a home at Surf Club pricing, not as a trade: unit 602 closed at $4,170 a foot, under the $4,459 Surf Club median. Negotiate from its 199 days and 5 percent discount, and get the budget and the declaration first.
Fort Partners entregó en octubre de 2024 con financiación de construcción de Bank OZK y ha vendido la mayor parte del edificio, incluido el ático de $86 millones. Es la manzana que marcó los récords de precio de condominio de Miami-Dade en 2024 y 2025, y el producto está probado.
Cómprelo como vivienda a precio del Surf Club, no como operación: la unidad 602 cerró a $4.170 el pie, por debajo de la mediana de $4.459 del Surf Club. Negocie desde sus 199 días y su 5 por ciento de descuento, y consiga primero el presupuesto y la declaración.
Questions buyers askPreguntas de los compradores
Does Seaway at The Surf Club allow short-term rentals such as Airbnb?¿Seaway at The Surf Club permite el alquiler de corta estancia, tipo Airbnb?
Rental policy not published; recorded declaration language to be read. Until the developer publishes it and the condominium declaration is recorded, nothing can be stated either way.
Política de alquiler no publicada; pendiente de leer la declaración registrada. Mientras el promotor no la publique y no se registre la declaración de condominio, no se puede afirmar nada en un sentido ni en otro.
What do residences at Seaway at The Surf Club cost?¿Cuánto cuestan las residencias de Seaway at The Surf Club?
$11.9M – $86M recorded · 2,848 – 16,053 sf · 34 residences. The study above sets these figures against what actually closed nearby.
$11,9M – $86M registrados · 2.848 – 16.053 sf · 34 residencias. El estudio compara estas cifras con lo que realmente se ha cerrado en la zona.
When does Seaway at The Surf Club deliver?¿Cuándo se entrega Seaway at The Surf Club?
Delivered October 2024; the first 13 deeds recorded that month (The Real Deal).
Entregado en octubre de 2024; las primeras 13 escrituras se registraron ese mes (The Real Deal).
Who is developing Seaway at The Surf Club?¿Quién promueve Seaway at The Surf Club?
Fort Partners, Nadim Ashi; seller of record SCR Residences LLC. Architect Joseph Dirand, landscape Peter Wirtz. Sister building Seaway North (9165 Collins, 10 units) sold $386.4M (The Real Deal, May 2026).
Fort Partners, de Nadim Ashi; vendedor registrado SCR Residences LLC. Arquitecto Joseph Dirand, paisajismo de Peter Wirtz. El edificio hermano Seaway North (9165 Collins, 10 unidades) vendió $386,4M (The Real Deal, mayo de 2026).
Who can I talk to about buying at Seaway at The Surf Club?¿Con quién puedo hablar para comprar en Seaway at The Surf Club?
Carolina Peña, broker at BlueBay Brokers (Florida licence BK3288753), handles new developments, in English or Spanish: WhatsApp or phone +1 786 326 8778, carolina@bluebaybrokers.com. This study is independent, written by Steve Gabison, broker (BK3411036), from recorded County deeds and MLS closings.
Carolina Peña, bróker de BlueBay Brokers (licencia de Florida BK3288753), lleva la obra nueva, en español o en inglés: WhatsApp o teléfono +1 786 326 8778, carolina@bluebaybrokers.com. Este estudio es independiente, escrito por Steve Gabison, bróker (BK3411036), a partir de escrituras registradas del condado y cierres del MLS.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the full closing record unit by unit, what resellers are asking against what they paid, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
You are buying a resale here, so the seller's side pays the co-broke and representation costs you nothing. I argue from the recorded closing prices above, including what the current owner actually paid and when.
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Before anything elseAntes que nada
The rental policy here is not published, so I will not sell you a management plan on it. I will get the recorded declaration language and tell you what is actually permitted. That has to be true before the rest matters.
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
The full file on Seaway at The Surf ClubEl expediente completo de Seaway at The Surf Club
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SourcesFuentes
- The Real Deal, Closings underway at Fort Partners' Seaway at the Surf Club (Oct 2024)
- Commercial Observer, Fort Partners $45M inventory loan for Seaway (Mar 2025)
- The Real Deal, Fort Partners drops $25M on Seaway condo, $320.7M closed (Jul 2025)
- The Real Deal, Seaway penthouse sells for record $86M (Nov 2025)
- The Real Deal, Seaway North nears $400M sellout (May 2026)
- MIAMI MLS via Bridge: A11899325 (unit 602) and Surf Club closings, pulled 14 Nov 2026
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-11-14. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-14. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.